Ce n’est un secret pour personne : le mètre carré neuf augmente. La moyenne pour les appartements (92 % de l’offre) passe de 3 947 € du mètre carré hors parking en mars 2015 à 4 485 € en mars 2020, une progression d’un peu plus 13 % en cinq ans selon les derniers chiffres la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Une hausse somme toute limitée. « Nous prenons soin de garder nos prix sous contrôle », explique Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI, « une dérive désolvabiliserait nos clients et nos logements ne trouveraient plus acquéreur ». Logique : produire ne sert à rien si vendre devient impossible !
Pourquoi le mètre carré augmente-t-il ? La hausse tient à des prix de revient qui eux aussi progressent. Les terrains se vendent à prix d’or. Bâtir coûte de plus en plus cher (le dernier indice du coût de la construction monte de 3,88 %, la plus forte hausse depuis des années. Les normes restent aussi nombreuses que complexes. Réaliser un programme prend une éternité : entre l’achat du terrain et la livraison, il faut souvent compter au moins quatre ou cinq ans, voire dix ans dans les secteurs les plus tendus comme Paris. Et les recours abusifs contre les permis de construire, qui bloqueraient près de 30 000 logements, n’arrangent rien.
Les prix du neuf sont-ils justifiés ? Le prix facial du neuf cache une autre notion, au moins aussi importante : le rapport qualité/prix. Et dans ce domaine, le neuf est bien loti. Très performant, il consomme trois à cinq fois moins que l’ancien. Sécurité, plans sans perte de place, présence de balcons, voire de terrasses ou de jardins privatifs, pas de travaux à prévoir dans les dix ans qui suivent l’achat, charges de copropriété maîtrisées. De plus en plus, les nouveaux logements reçoivent des équipements connectés et des bornes de recharge électrique sont posées dans les garages. Bref, acheter dans le neuf, c’est en avoir pour son argent.
© FPI FranceLes coûts de production peuvent-ils baisser ? « Nos prix de revient sont difficilement compressibles même si nous réalisons de gros efforts en matière de productivité », indique Grégory Monod, président de LCA-FFB (Les Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment). Industrialisation de la construction ou encore maquette numérique permettent de réduire un peu les coûts. La simplification des normes actuellement en cours aura de faibles effets, qui pourraient être annulés par la prochaine Réglementation environnementale, qui entrera en vigueur mi-2021. Et les terrains sont de plus en plus chers… Sur les secteurs les plus tendus, ils peuvent compter pour 40 % du prix et même 50 % du prix d’un logement à Paris.
Peut-on vraiment agir sur les prix ? C’est difficile. Les terrains sont souvent vendus au plus offrant par leurs propriétaires. Les promoteurs ont peu de latitude pour imposer des baisses de prix aux entreprises de BTP. Ils doivent payer les intérêts des crédits qui financent leurs programmes et les assurances obligatoires. Quant à la baisse des marges, c’est un vœu pieux. Au-delà des questions de pérennité des entreprises et d’emploi, des marges trop faibles empêcheraient les promoteurs d’obtenir leurs garanties financières. Ils sont en effet tenus de fournir à leurs acquéreurs une garantie d’achèvement ou de remboursement donnée par un assureur spécialisé, lequel veille à leur solidité financière.
Peut-on quand même acheter du neuf à prix réduit ? Oui. Les pouvoirs publics ont créé des dispositifs qui permettent d’acheter à prix réduit. Les résidences situées dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville et dans un périmètre de 300 mètres autour de ces secteurs bénéficient d’une TVA à 5,5 %, contre 20 % habituellement. Des opérations sont vendues sous le régime du Bail réel solidaire (BRS). Ici, le terrain est séparé de la constriction et l’immeuble relève d’une TVA à 5,5 %, pour un prix réduit de 30 %. Autres bons plans : la location-accession, mais aussi les coups de pouce comme le PTZ (un crédit gratuit réservé aux primo-accédants) et les aides des collectivités locales.
La crise peut-elle faire baisser les prix ? La crise influe forcément sur le marché. Mais pas au point de faire chuter les prix du neuf. Pourquoi ? Un peu moins de la moitié des programmes immobiliers actuellement en vente le sont sur plans, avec des travaux qui n’ont pas commencé. En cas de difficultés commerciales, les promoteurs les abandonneront plutôt que de les vendre à perte. Et ils freineront des quatre fers sur les mises en vente. C’est ce qu’ils ont fait lors de la terrible crise financière de 2008, mais à l’époque, les prix ont à peine reculé. Même tendance lors du coup de froid de 2012/2013… En clair : avec la crise, la baisse touche l’offre, pas les prix.
Les prix du neuf ont-ils déjà baissé ? Le seul recul significatif a été constaté lors de la crise de 1991. Au plus fort du marasme, en 1993, un tiers des 80 000 appartements en vente étaient terminés. Un « stock physique » qui coûtait très cher aux professionnels. Pour l’écouler, ils ont diminué leurs prix de 10 %, une baisse qui s’est étalée sur quatre ans. Mais depuis, les choses ont changé et les promoteurs font la chasse aux biens terminés invendus. « Fin mars 2020, le stock physique compte pour 4,50 % de l’offre d’appartements neufs », signale Marc Villand, le président de la FPI d’Ile-de-France. Donc : pas de stock physique, pas de baisse des prix.
La baisse de l’offre fait-elle monter les prix ? La baisse de l’offre illustre toutes les tensions qui touchent le marché du neuf. Les 91 046 logements en vente aujourd’hui représentent seulement 9,3 mois de fonctionnement du marché alors qu’un délai de douze mois traduit un équilibre entre l’offre et la demande. Certaines agglomérations sont particulièrement tendues : Bordeaux est à 10,5 mois, Toulouse à 9,5 mois, Montpellier à 7,9 mois, l’Ile-de-France à 7 mois. La palme de la tension revient à Angers, dont l’offre, fin décembre 2019, ne compte que pour… 2,7 mois de fonctionnement du marché ! Dans le même temps, les prix ont progressé au premier trimestre 2020 par rapport à la même période de 2019, comme à Bordeaux (+ 4,9 %), Montpellier (+ 3,9 %), en région parisienne (+ 4,7 %). A Angers, marché le plus tendu, le mètre carré prend 14 % ! C’est donc confirmé : les prix ne baissent pas quand l’offre est inférieure à la demande.
Quel est l’impact de la crise sur les ventes ? Dès la proclamation de l’état d’urgence sanitaire, le 23 mars 2020, tout se bloque. Les bureaux de vente ferment, les acquéreurs comme les investisseurs reportent leur projet. Dans le même temps, les banques, en effectif réduit, se concentrent sur la gestion des demandes en cours. Les promoteurs réagissent vite en mettant leurs équipes commerciales en télétravail pour répondre aux demandes et organiser l'échange de documents, visites virtuelles et signatures d’avant-contrats et d'actes authentiques à distance. Mais l’activité aura sans doute plongé. Il faudra donc attendre les chiffres du deuxième trimestre pour le vérifier. Ils seront publiés cet été.
Le marché est-il reparti en mai et en juin 2020 ? L’intérêt des acquéreurs comme des investisseurs est toujours là, comme le montrent de nombreux sondages et le trafic toujours soutenu sur les sites Internet dédiés au neuf. De leur côté, les promoteurs sont en ordre de marche pour répondre aux demandes. Les bureaux de vente réouvrent, les particuliers peuvent être reçus. Ce qui change ? Tout se prépare en amont : après avoir sélectionné leur bien sur Internet, les vendeurs échangent information et documents à distance avec les équipes commerciales. Puis un rendez-vous sur le bureau de vente est organisé, avec un strict respect des règles de sécurité sanitaire (respect des gestes barrières, port de masque, utilisation de gel hydroalcoolique, etc.). Là encore, les prochains chiffres apporteront un éclairage précis sur la reprise.
Comment se positionner face au prix du neuf ? La question, pour les candidats à l’achat comme à l’investissement locatif, ne porte pas vraiment sur les prix, d’autant que les baisses sont hautement improbables. Le vrai débat, on l’a vu, concerne avant tout l’offre. Avec sa chute vertigineuse et de très longs délais pour la relancer, le marché du neuf pourrait bien se retrouver dans une situation de pénurie dès l’an prochain. Avec des besoins toujours forts (envie de bien se loger et de bâtir un patrimoine, hausse du nombre de ménages supérieure à celle de la population, parc ancien peu adapté, etc.), les attentistes risquent de voir les opportunités leur filer sous le nez.
