Immobilier neuf : dernières opportunités à Paris ?

Les mises en vente de nouveaux logements plongent à Paris. Si les acquéreurs peuvent encore trouver leur bonheur dans la capitale, beaucoup d'incertitudes planent sur le renouvellement de l’offre.

Une quarantaine de résidences réparties du XIIe au XXe arrondissement : autant de programmes en cours de commercialisation à Paris, dont certains proposent leurs derniers appartements… Pratiquement pas de mise en vente de nouvelles opérations, sauf dans le XIIIe, où une avant-première va bientôt être lancée, à deux pas de la Bibliothèque François Mitterrand… Un tour de l’offre qui montre à quel point le neuf se fait rare dans la capitale. Une tendance confirmée par une étude détaillée de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris. Parue fin mars 2021, elle décortique le marché parisien du neuf sur l’ensemble de 2020. Résultats et analyse.  

Marché étroit. L’an dernier, 346 appartements ont été vendus dans la capitale, un recul de 17% par rapport à 2019 révèle cette étude. Bien sûr, 2020 a été une année spéciale. Durant le premier confinement, le marché s’est arrêté et il a fortement ralentit lors du deuxième confinement. Les rebonds observés lors de la sortie de ces épisodes si particuliers n’ont pas permis aux ventes des promoteurs de redresser la barre. Mais surtout, ces chiffres témoignent de l’étroitesse du marché du neuf à Paris. Par comparaison, 30.610 transactions dans l’ancien ont été enregistrées dans la capitale en 2020 selon les Notaires du Grand Paris…

Construction compliquée. Bâtir du neuf dans la capitale est un vrai défi. Dans cette ville ultra dense, les terrains sortent au compte-gouttes. Les permis de construire obéissent à des règles strictes tant en termes d’urbanisme que de technique et il faut des années pour décrocher les permis de construire. En outre, la ville a pour politique de favoriser le logement social, ce qui réduit forcément l’offre privée sur ce marché contraint. Résultat : seuls 404 logements neufs ont été mis sur le marché en 2020, un plongeon de 23% par rapport à 2019… A fin décembre 2020, seuls 635 appartements neufs sont disponibles à la vente.

Cher mètre carré. Les prix parisiens du neuf atteignent des sommets. Selon l’étude de l’Adil 75, le mètre carré moyen hors parking s’affiche à 12.917 €, stable sur un an. Grosso modo, la moyenne démarre aux alentours de 10 000 € du mètre carré dans le quart nord-est (XVIIIe et XIXe arrondissements) pour culminer à un peu plus de 15.000 € du mètre carré dans les XVIe et XVIIe arrondissements. Des niveaux qui s’expliquent par la cherté des terrains, par de fortes contraintes techniques et urbanistiques, par la longueur de montage des opérations, laquelle est augmentée par des recours très fréquents contre les permis de construire.

Des logements à moitié prix à Paris !
Devenir propriétaire d’un logement dans la capitale à 5.000 € du mètre carré ? C’est possible avec la première opération lancée par la ville sous le régime du Bail réel solidaire (BRS). L’idée : séparer le prix du terrain de celui de la construction. L’acquéreur est propriétaire des murs et verse un loyer (2,5 € par mois et par mètre carré) pour le terrain. Pour bénéficier de ce type d’opération, le ménage acquéreur doit respecter des plafonds de ressources (52.000 € par an pour un couple avec un enfant par exemple). Et la revente est encadrée. La première opération a été lancée début avril dans le XIVe arrondissement et d’autres suivront, la mairie s’étant fixé un objectif de produire 6.000 logements sous BRS d’ici 2026.

Performance. Malgré l’étroitesse de l’offre, le neuf à Paris propose bien des atouts, à commencer par un très grand confort. Et puis la qualité est au rendez-vous, avec un Plan climat parisien qui impose des performances supérieures à celles fixées par les normes actuelles. Dans le neuf, on s’épargne également la coûteuse et complexe rénovation à laquelle l’ancien va être confronté. Avec la loi Climat et résilience en discussion au Parlement, les biens classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location dès 2025. Même sanction pour les biens classés F en 2028 et pour les logements E en 2034. Le neuf parisien, lui, est classé A.

Et demain ? Il ne faut pas vraiment compter sur une hausse de l’offre. Bien sûr, on bâtira encore à Paris. Mais les terrains sont condamnés à se raréfier. L’offre privée a d’autant plus de probabilités de se réduire que l’essentiel des nouveaux logements sera destiné au parc social. Sans compter que Paris, ville-monde par excellence, conserve de l’attractivité et l’offre, dans le neuf comme dans l’ancien, restera inférieure à la demande. A la clé : un retour inéluctable de l’inflation immobilière. D’ailleurs, les chiffres montrent que sur le long terme (dix à douze ans) les prix montent toujours à Paris. Ceux qui ont acheté en 1991 ont certes connu une baisse jusqu'en 1996, mais ils ont récupéré leur mise dès la mi-2002 selon les Notaires du Grand Paris.

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