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Immobilier neuf : le déconfinement, ça change quoi ?

Voici venue l'heure du déconfinement ! Un événement inédit qui concerne également l’immobilier neuf. Alors : peut-on visiter et acheter aujourd'hui ? Les outils numériques vont-ils s’imposer ? Les taux d'intérêt augmentent-ils ? Quelles sont les conditions des banques pour emprunter ?

Il y a quelques dates symboliques inscrites dans l’histoire : le 11 novembre, le 8 mai, le 10 mai. Le 11 mai 2020 les rejoindra certainement puisqu’elle marque la fin d’un confinement sanitaire inédit et le redémarrage progressif de l'économie. Comme un moteur resté longtemps à l’arrêt, il va falloir attendre quelques semaines, voire quelques mois, avant qu’elle reprenne son rythme de croisière. Qu’en est-il de l’immobilier neuf ? La machine est-elle prête à redémarrer ? Comment visiter, emprunter ou encore acheter ? Questions/réponses...

Les bureaux de vente vont-ils rouvrir ? Oui, dans le strict respect des consignes sanitaires. Distanciation sociale, gestes barrières, masques, gel hydroalcoolique, tout sera fait pour préserver la santé des acquéreurs. Les visiteurs seront reçus au compte-gouttes. La transmission des plaquettes d’information, plans et autres descriptifs continuera à s'effectuer par voie numérique, comme pendant le confinement. Le bon plan : préparez votre projet chez vous via Internet, recevez les documents par mail et prenez rendez-vous sur place pour discuter en tête à tête (et à distance de sécurité) avec le vendeur.

Peut-on visiter ? Oui. Vous pourrez aller sur le bureau de vente, visiter le site qui accueillera la résidence ou découvrir un appartement témoin mais uniquement à moins de cent kilomètres de votre domicile. Si vous achetez plus loin, vous pourrez utiliser toutes les ressources du web (téléconférences, applications type Maps). Nexity, Kaufman & Broad ou encore Bouygues Immobilier, pour ne citer qu'eux, ont développé des applications de visites en réalité virtuelle. Bien sûr tous les programmes ne bénéficient pas encore de cette innovation. Mais quand elle existe, le résultat est bluffant. Les moindres détails apparaissent grâce aux techniques de photographie à 360°. A partir de n’importe quel terminal (ordinateur, smartphone…) et d’une bonne connexion, le logement prend vie !

Peut-on signer un contrat de réservation ? Oui. Sur le bureau de vente, c’est bien évidemment possible, comme cela l’était avant la crise. Autre possibilité : la signature à distance via des applications sécurisées comme Mynotary, Yousign, Unlatch (ex-LegaLife) ou encore Happywait. Spécialement dédiées à l’achat dans le neuf, elles vous permettent d’obtenir tous les documents et de signer numériquement votre contrat de réservation tout en vous offrant une grande sécurité juridique. Une fois ce document signé de façon classique ou numérique, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours qui n’est pas reporté par l’état d’urgence sanitaire.  

Peut-on emprunter ? Oui. Les banques reviennent sur le marché et acceptent de traiter les nouveaux dossiers de crédit. Bonne nouvelle : comme les demandes ont été peu nombreuses ces dernières semaines et que la plupart des banques ont traité le stock de crédits qu’elles avaient accumulé avant le confinement, les accords de financement, pour les dossiers sans problèmes particuliers, sont obtenus rapidement, parfois même en quelques jours ! Le délai de réflexion de dix jours n’est pas impacté par l’état d’urgence sanitaire et court selon les modalités habituelles.

Où en sont les taux d’intérêt ? Ils remontent un peu. Sur vingt ans, la moyenne actuelle s’établit aux alentours de 1,50 % hors assurances avant négociation, contre 1,10 % au plus bas historique de l’automne 2019. « Si les hausses peuvent paraître importantes, elles ne modifient pas considérablement les mensualités des emprunteurs et nous restons dans un contexte de taux extrêmement bas », estime Franck Roullier, directeur général du courtier Empruntis. Pour 200.000 € empruntés sur vingt ans, un taux qui monte de 1,10 à 1,50 % hors assurances fait passer la mensualité de 929 à 965 €. En revanche, les critères pour emprunter sont plus stricts. La durée des prêts est limitée à 25 ans, il n’est pas question de consacrer plus du tiers de vos revenus à votre mensualité et les banques vous demandent davantage d’apport personnel.

Les conditions bancaires évoluent-elles ? Oui. « Les banques anticipent une dégradation de la situation économique dans les mois prochains. Elles nous demandent donc d’être plus vigilants sur la situation professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport au regard du montant du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur. Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019 », relève Jérôme Robin, directeur général du courtier Vousfinancer.

Quel sera l’impact du chômage partiel ? Pour les salariés en chômage partiel qui perçoivent 84 % de leur salaire net, il est encore difficile de savoir si les banques prendront en compte comme référence leurs revenus annuels ou leur salaire actuel. La différence est non négligeable. Le courtier Vousfinancer a calculé qu’un salarié gagnant habituellement 3.000 € net par mois aurait une capacité d’emprunt amputée de 33.500 € si son salaire au chômage partiel était retenu… « Heureusement, beaucoup de banques se basent sur le revenu net fiscal annuel et devraient donc prendre comme référence le salaire habituel, surtout si l’emprunteur n’est plus au chômage partiel au moment de sa demande… », rassure Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Comment être sûr de vos capacités de financement ? Pour rassurer les emprunteurs et les conforter dans leur acte d’achat, certains courtiers ont mis en place un passeport ou visa emprunteur. Ce nouveau document, qui n’a pas de valeur juridique, synthétise la capacité d’emprunt de l’acheteur. Pour l’obtenir, il faut en faire la demande à un courtier en lui fournissant les trois dernières fiches de paie, les trois derniers relevés de compte en banque, un justificatif d’épargne ou d’apport personnel, le dernier avis d’imposition et une pièce d’identité. Les courtiers signataires qui délivrent ce type de documents s’engagent par la suite à trouver un financement identique à celui indiqué dans la simulation.

Peut-on signer l'acte authentique à distance ? Oui. Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 pris par le gouvernement a étendu à l'ensemble des actes notariés, la possibilité de signer électroniquement à distance tous les types d'actes. Ce décret prévoit ainsi que « jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l'article 20 du décret du 26 novembre 1971, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ou tout autre personne concourant à l'acte ne sont ni présentes ni représentées ». Ainsi, en principe, 100 % des documents notariés peuvent aujourd'hui être conclus sans bouger de chez soi. Pour le neuf, cette signature à distance est bien utile. Auparavant, une présence physique devant le notaire était obligatoire. 

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© immoneuf.com - 12 mai 2020

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