Immobilier neuf : où en est le marché ?

23 006 logements neufs ont été réservés par les particuliers au troisième trimestre 2018, une baisse de 19,2 % par rapport à la même période de 2017. Sur les neuf premiers mois de cette année, 83 481 biens ont trouvé preneur, contre 92 628 durant les neuf premiers mois de 2017. « Les ventes en résidence principale sont proches de l’équilibre (- 1,7 % sur neuf mois) mais les ventes aux investisseurs fléchissent de 17 % sur cette même période », indique la FPI. Les promoteurs devraient enregistrer dans les 110 000 à 115 000 réservations aux particuliers en 2018, le troisième meilleur score observé depuis dix ans (record absolu : 129 817 ventes au détail en 2017).

Des acquéreurs toujours motivés. Les taux bas, l’envie de devenir propriétaire et le maintien du PTZ (la principale aide à l’accession) soutiennent une forte demande pour la résidence principale. L’investissement locatif, lui, pâtit d’un certain attentisme lié au prélèvement à la source et « d’un discours des pouvoirs publics mal orienté à l’égard de la propriété immobilière locative », pointe la FPI. Pour autant, les ventes aux investisseurs restent calées au-dessus des 40 000 unités sur les neuf premiers mois de l’année. Ce qui montre la force de la défiscalisation Pinel. A l’époque du dispositif Duflot (2012/2014), ce segment de marché dépassait tout juste les 20 000 ventes sur neuf mois.

Chute des mises en vente. Pour la FPI, le recul des réservations tient aussi au manque d’offre. « Trop peu de logements neufs sont mis sur le marché », pointe cette organisation. 19 219 maisons et appartements ont été lancés au troisième trimestre 2018, un plongeon de 17,5 % par rapport à la même période de 2017. « Pour la première fois depuis 2014, les mises en vente sur les neuf premiers mois diminuent », s’alarme la FPI. Elles atteignent 87 452 logements entre janvier et septembre 2018, contre 101 581 sur la même période de 2017 et 95 409 sur celle de 2016.

Difficultés à construire. « Les promoteurs voudraient produire davantage mais ils constatent que la baisse des autorisations de construire, la hausse des coûts de construction et les recours contre les permis délivrés réduisent leur capacité à mettre des logements en chantier », regrette Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. D’après le Commissariat général au développement durable (CGDD), le nombre de permis de construire accordés baisse de 5,8 % sur un an. L’indice Insee du coût de la construction monte de 2,1 % toujours sur un an. Et la FPI estime à 34 000 le nombre de logements neufs bloqués par les recours.

Des ventes trop rapides ? Avec des réservations supérieures aux mises en vente, l’offre recule. 101 558 maisons et appartements sont disponibles à la vente à fin septembre 2018, contre 107 229 à fin juin et 103 331 à fin septembre 2017. L’offre actuelle laisse encore du choix aux acheteurs de résidences principales comme aux investisseurs en locatif. Mais elle ne représente que 10,5 mois de fonctionnement du marché, « ce qui reflète une situation de tension », remarque la FPI. Un délai d’écoulement d’une douzaine de mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande.

Immobilier neuf : combien ça coûte ? Le mètre carré moyen France entière s’établit à 4 256 € en TVA normale hors parking, en progression de 3,9 % sur un an. Pour autant, la FPI constate une stabilisation entre le deuxième et le troisième trimestre 2018. Mais avec les tensions sur la production, des terrains chers et des coûts de construction qui grimpent, le mètre carré va rester ferme. Le choc d’offre, facteur de baisse de prix promis par la nouvelle loi Elan, fait déjà long feu avec la diminution du nombre de permis de construire. Et les prochaines normes environnementales sur le bâtiment bas carbone, qui entreront en vigueur d’ici la fin 2020 ou le début de 2021, auront forcément un effet inflationniste.

© Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers

Source : FPI. Les variations tiennent compte de l'évolution des coûts du foncier et de la construction. Le facteur localisation joue également. Au regard de la rareté de l'offre, le lancement de programmes dans les secteurs chers fait automatiquement remonter la moyenne pour une ville donnée et inversement. Par ailleurs, le prix d'un logement neuf dépend aussi de sa position dans l'immeuble, de son orientation ou encore des prestations proposées par le promoteur.