Les promoteurs ont de plus en plus de mal à alimenter le marché. Au premier trimestre 2020, 14 019 maisons et appartements neufs ont été lancés en commercialisation, un plongeon de 50,20 % par rapport au premier trimestre 2019 selon l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) paru le 11 juin dernier. Il s’agit du plus bas niveau depuis la fin 2008 selon cette organisation. Pire : la chute survient avant même que la crise de la Covid-19 et le confinement aient produit leurs effets sur le marché et bloquent la construction !
Permis bloqués. Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, « la chute des mises en vente tient aux délais d’obtention des permis de construire, qui s’allongent démesurément avec les municipales. Pire : de nombreuses opérations sont bloquées faute d’avoir obtenu leurs autorisations ». La FPI pointe également les nombreux recours abusifs contre ces mêmes permis, le manque d’entreprises et des coûts de travaux élevés qui là encore retardent les lancements de programmes.
Offre en baisse. Avec des mises en vente qui dévissent, l’offre recule. Au 31 mars 2020, 91 040 maisons et appartements sont en cours de commercialisation, une baisse de 14,3 % sur un an. Mais surtout, « cette offre ne compte plus que pour 9,3 mois de fonctionnement du marché alors qu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande », pointe Marc Villand, vice-président de la FPI, qui s’inquiète de ces tensions croissante « alors que les besoins en logements restent élevés ».
L’impact sur les transactions. S’il y a moins d’offre, il y a forcément moins de ventes. Les promoteurs ont enregistré 26 969 réservations au détail (ventes aux particuliers) au premier trimestre 2020 contre 38 475 sur la même période de 2019, un recul de près de 30 %. « Si la baisse garde ce rythme, les ventes vont plonger de 50 000 unités en 2020, avec toutes les conséquences que l’on imagine sur la satisfaction des besoins, la croissance, l’emploi et les rentrées fiscales », s’alarme Alexandra François-Cuxac.
Côté prix. Dans ce contexte très tendu, les prix continuent de monter. Une hausse qui reste cantonnée à 2,3 % si l’on compare le premier trimestre à la même période de 2019. Les promoteurs s’efforcent de limiter la casse, sachant qu’une dérive désolvabiliserait leurs clients. Il faut aussi rappeler que les prix du neuf relèvent de facteurs économiques incompressibles (coût des terrains et de la construction, taxes, etc.) et que de nombreuses impositions techniques et réglementaires ont un effet inflationniste.
Relance demandée. Les chiffres du deuxième trimestre seront plus mauvais. « Avec l’épidémie, toute la filière s’est arrêtée net », indique la présidente de la FPI. « Le retard accumulé sera difficile à rattraper. Si le Gouvernement intègre la construction neuve dans son plan de relance, elle pourra générer de la croissance et sauver des milliers d’emplois. Il faut que ce plan de relance recrée de la confiance mais aussi accélère la transformation écologique et numérique de notre secteur. »
Opportunités à saisir ? Une offre qui recule, des prix en hausse, une crise de l’offre qui mettra du temps à être absorbée, mais aussi des besoins qui restent forts (il y aura quatre millions de ménages en plus d’ici 2030…). Les candidats à la résidence principale comme à l’investissement locatif ont intérêt à ne pas trop tarder à se lancer. S’ils peuvent encore trouver aujourd’hui le bien qui correspond à leurs attentes, ce ne sera peut-être plus le cas demain.
© FPI FrancePrix des logements neufs dans les métropoles françaises au premier trimestre 2020 (source : FPI France). Pour l'essentiel, les mouvements de prix tiennent à des phénomènes de localisation. Un grand nombre de programmes lancés en centre-ville, là où les terrains sont les plus chers, fait automatiquement monter le mètre carré, par exemple.
