L’usu… quoi ? L’Usufruit locatif social (ULS) repose sur une idée a priori antinaturelle : acquérir un bien immobilier sans pouvoir immédiatement en profiter. Saugrenu ? Loin de là, puisque le procédé comprend un avantage de taille : une décote significative sur le prix d’achat du bien. Pour arriver à ce résultat attractif, aucun tour de passe-passe, mais un dispositif bien ficelé : le démembrement de propriété. Comment ça marche ? Lors d’un achat « classique », l’acquéreur devient « plein propriétaire », c'est-à-dire qu'il est à la fois détenteur des murs de son bien (la nue-propriété) et de l'usufruit de celui-ci : il peut en disposer à sa guise, que ce soit pour l’habiter, le louer ou le revendre.
L'USL se fonde sur la dissociation temporaire entre la propriété d'un bien et son usage © Anaïs RenardLocation et décote sur le prix. Dans le cadre de l’ULS, l’épargnant va acquérir la nue-propriété à un prix décoté d’environ 40 % par rapport à la pleine propriété, mais c'est à un bailleur social que reviendra l’usufruit de ce bien, pour une durée contractuelle allant de 15 à 20 ans : durant cette période, il reviendra au bailleur d’entretenir le bien, de le louer et d’en tirer des loyers pour lui-même. À l’issue de la période usufruitière, l’épargnant redevient plein propriétaire de son bien, remis à neuf par le bailleur. Il pourra alors en disposer comme il le souhaite. Il pourra y vivre, le revendre ou le louer, par exemple.
© Anaïs RenardDes avantages pour l'investisseur... Pour le nu-propriétaire, nous l’avons vu, l’intérêt de ce dispositif réside dans la possibilité d’acquérir un bien immobilier neuf à moindre coût : pour se constituer un patrimoine d'une valeur à l'achat de 100 000 €, par exemple, il ne lui faudra débourser que 60 000 €, décote correspondant aux loyers qu’il n’aura pas perçus pendant la durée de l’usufruit. Si le nu-propriétaire finance l'opération par un crédit et qu'il loue par ailleurs d'autres biens, les intérêts sont déductibles des loyers, ce qui diminue l'imposition globale. Pendant la phase de location, le bien n'est pas intégré dans l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
... et pour les collectivités locales. Pour les communes , le bénéfice réside dans la possibilité d’augmenter leur offre de logements sociaux ou intermédiaires, à des endroits stratégiques là où les habitants en ont le plus besoin. Pour le bailleur social, c’est la possibilité de percevoir des loyers sans mobiliser ni subventions, ni fonds propres. Et pour les locataires aux revenus modestes, c’est la promesse de bénéficier d’un logement agréable à vivre et bien situé, loué à des conditions préférentielles.
Villa Eugénie, à Hyères (83). Située sur la Côte d'Azur, Villa Eugénie est l'un de ces programmes qui confère un avantage à l'ensemble des parties prenantes. Sa commercialisation vient d’être lancée par Perl, créateur de l’ULS et principal acteur du dispositif. Regroupant 32 appartements aux typologies allant du deux au cinq pièces, il est construit dans un site verdoyant qui offre une vue dégagée sur le château d’Hyères. Il propose des prestations soignées, comme un local à vélos, un hall d’entrée décoré par un architecte, du carrelage dans toutes les pièces, des volets roulants électriques dans les pièces principales ou un chauffage individuel au gaz. Réalisée en partenariat avec Bouygues Immobilier pour la promotion et Unicil pour le bailleur social, la résidence permettra à des actifs, durant les 16 ans de la période d’usufruit, de trouver une solution locative. Les biens proposés sont accessibles à partir de 151 000 €, parking compris.
Héritage, à Paris XVe arrondissement © PerlHéritage, à Paris XVe. « Alors que le prix du mètre carré parisien dépasse désormais les 10 000 €, l’investissement en nue-propriété au cœur de Paris constitue une solution patrimoniale particulièrement pertinente, explique Thomas de Saint Leger, président de Perl. Le renforcement de notre offre permet aux particuliers d’investir dans des quartiers très prisés de la capitale, dans des biens de qualité et à moindre coût. » Illustration parlante avec Héritage, un programme de 24 appartements en nue-propriété situé dans le quartier familial Saint-Lambert, à 5 minutes à pied du métro Convention ou de la ligne T3a station Porte-de-Versailles - Parc des Expositions. Situés dans un immeuble de style Art déco datant des années 1930, les biens proposés bénéficient du cachet de l'ancien et de prestations de très bon niveau : parquet, cheminée, belles hauteurs sous plafond, ascenseur, cave et gardienne sur place. Du studio au 4 pièces, ils sont accessibles à partir de 299 000 € pour une période d’usufruit fixée à 15 ans.
L'Écrin, à Paris XIXe arrondissement © perlL'Écrin, à Paris, XIXe. Au nord de la capitale cette fois, dans un secteur agréable et calme à proximité de la porte des Lilas et à 500 mètres du parc de la Butte-du-Chapeau-Rouge, L'Écrin propose également 14 appartements désormais disponibles à la vente. Situés dans un immeuble contemporain dont Perl est maître d’ouvrage, ils s'intègrent dans une structure en bois massif aux hautes performances carbone et énergétique. Les studios y sont accessibles à partir de 185 000 €. Une valeur très proche de celle de l'ancien, avec le confort et la qualité du neuf en supplément ! Informations : perl.fr
