Acheter un logement neuf pour ensuite le louer, autrement dit réaliser un investissement locatif, vous permet de construire un patrimoine pérenne et d’encaisser une rente régulière sous forme de loyers. Autre atout de ce type de placement : il ouvre droit à des avantages fiscaux très intéressants comme le dispositif Pinel si vous choisissez de louer vide dans un programme classique ou le statut de loueur en meublé si vous misez sur une résidence services. Vous pouvez aussi acheter un logement aux deux tiers de sa valeur avec l’usufruit locatif.
Le dispositif Pinel. Souvent mis en avant sur les sites des promoteurs, le dispositif Pinel est sans doute le plus connu des mécanismes de défiscalisation. Il vous offre une réduction d’impôts égale à 12% du prix du logement si vous le louez six ans, 18% pour neuf ans de location et pourra aller jusqu’à 21% si vous vous engagez à louer douze ans. Le bonus fiscal se calcule sur un montant maximum d’investissement de 300 000 €. Selon la durée, vous pouvez donc recevoir 36 000 €, 54 000 € ou 63 000 € de la part du fisc sur six, neuf ou douze ans. Les conditions pour investir en Pinel : choisir un secteur où l’offre est inférieure à la demande (grandes métropoles notamment), ne pas dépasser des plafonds de loyers et louer à des locataires dont les n’excèdent pas certains niveau (plus de huit français sur dix sont éligibles).
Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Vous louez un appartement meublé dans le cadre d’une résidence services comme il en existe pour les étudiants, les touristes ou les seniors. Vous confiez l’exploitation du bien à une société gestionnaire en concluant avec elle un bail commercial de neuf ans minimum. Le gestionnaire se charge notamment de trouver un locataire et de vous verser les loyers (ils sont garantis). Le statut LMNP va vous permettre de réduire vos loyers à zéro. Comment ? Lorsque vous les déclarez, vous retranchez les charges liées à la gestion de votre bien, ainsi que les intérêts de votre emprunt et vous pratiquez des amortissements (vous retirez une partie du prix du bien des loyers). Alternative : le dispositif Censi-Bouvard. C’est une réduction d’impôts de 11% du prix du logement sur neuf ans, calculée en fonction d’un montant plafond de 300 000 €. Elle ne concerne pas les résidences de tourisme et elle s'arrête au 31 décembre 2018. Dans les deux cas, LMNP ou Censi-Bouvard, vous pourrez récupérer la TVA payée lors de l’achat.
L’usufruit locatif. C’est est un moyen de bâtir un patrimoine à un prix très intéressant. Vous achetez la nue-propriété d’un logement neuf pour 60% de sa valeur totale : cela signifie que vous en devenez propriétaire sans pouvoir jouir immédiatement de votre bien. En effet, l’usufruit sera concédé pendant 15 ans à un bailleur institutionnel qui se chargera de le louer, de l’entretenir et d’en percevoir les loyers. À l’issue de cette période, vous récupérez tous vos droits sur le logement remis à neuf par le bailleur. Vous serez alors libre de l’habiter, de le louer ou de le revendre. Il est à noter que, si l’on ne perçoit pas de loyer durant la période de démembrement, ce placement échappe au nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI). Et si vous avez d’autres placements locatifs, les intérêts de l’emprunt qui finance votre opération en usufruit locatif sont déductibles de vos revenus fonciers.
Les avantages fiscaux et le prélèvement à la source
Dès le 1er janvier 2019, le prélèvement des impôts à la source entrera en vigueur. Il faut d'abord savoir sur cette nouvelle mesure ne remet pas en cause les avantages fiscaux offerts par le neuf, qui restent acquis par les investisseurs. Ce qui change ? En Pinel, la réduction d'impôts n'entre pas dans le calcul. Elle est versée en une seule fois, en août ou en septembre, lorsque l'avis d'imposition est reçu. Un changement à prendre en compte dans le calcul du plan de financement. Pour le LMNP, les déduction de charges et les amortissements continueront à ramener les loyers à zéro ; il n'y aura donc pas de changement. L'usufruit locatif n'est pas impacté par le prélèvement à la source (durant la durée de l'opération, l'investisseur ne perçoit pas de loyers).
