Chaque trimestre, l’Insee sonde les promoteurs pour connaître leur perception du marché. Le dernier numéro de cette enquête laisse apparaître un certain optimisme chez ces professionnels. « En janvier 2021, l’opinion des promoteurs sur la demande de logements neufs s’améliore par rapport à octobre 2020 mais reste inférieure à sa moyenne de longue période », révèle ce document paru le 26 janvier dernier. Autre indication positive : les promoteurs sont plus nombreux à prévoir des mises en chantier au cours des trois prochains mois. Cet indicateur « rebondit nettement et repasse au-dessus de sa moyenne de longue période ». Une tendance qui concerne aussi bien la résidence principale que l’investissement locatif.
Besoins. Si le marché est demandeur, c’est parce que les besoins en logements restent forts. Le nombre de ménage augmente plus vite que celui de la population et ils seront quatre millions de plus d’ici 2035. Il faut aussi rappeler que la France a sous-construit pendant des années et que le retard sera très long à rattraper. Dans l’ancien, l’offre baisse, ce qui pousse de nombreux candidats à l’achat à se tourner vers les nouveaux logements. On ajoutera que le neuf est un secteur aidé par les pouvoirs publics via le PTZ pour les accédants à la propriété et le dispositif Pinel pour les investisseurs.
Patrimoine. Et puis il y a la volonté de construire l’avenir, de bâtir un patrimoine durable. Un sentiment particulièrement fort chez les jeunes. Une étude Deloitte pour la Fédération des promoteurs immobiliers paru mi-décembre 2020 montre que 94 % des jeunes actifs et des étudiants pensent que l’achat d’un logement est une dépense prioritaire. Pour eux, c’est une sécurité, une épargne (ils comptent bien préparer leur retraite), une marque de réussite sociale. 60 % d’entre eux préfèrent le neuf, un type de logement qui offre confort, qualité et absence de travaux.
Argent. Selon l’Insee, les promoteurs, en janvier 2021, sont plus nombreux qu’en octobre 2020 à indiquer une hausse du prix moyen des logements mis en vente. Ils tablent sur une hausse des moyens de financement des particuliers au cours des prochains mois. Pour ce faire, acquéreurs comme investisseurs bénéficient de taux immobiliers au plus bas et d’un assouplissement des conditions d’emprunt. En 2021, le taux d’effort maximal passe à 35 % des revenus contre 33 % en 2020 tandis que la durée maximale des prêts est portée à vingt-sept ans (vingt-cinq ans en 2020).
Offre. D’après l’Enquête sur la commercialisation des logements neufs du ministère de la Transition écologique, l’offre de nouveaux logements « passe de 109 600 unités à la fin du troisième trimestre 2019 à 95 200 (- 13,1 %) à la fin du troisième trimestre 2020 ». Et les choses ne risquent pas de s’arranger. Toujours selon le ministère, 381 600 logements tout secteurs confondus (y compris le social et les maisons de constructeurs) ont obtenu leur permis de construire en 2020, soit 65 000 de moins qu’en 2019 (- 14,7 %). Or les permis d’aujourd’hui, ce sont les mises en vente de demain…
Réaction. Comment les candidats à l’achat comme à l’investissement locatif peuvent-ils réagir ? Réponse : avec une offre qui va continuer à reculer, les premiers arrivés sont forcément les mieux servis. Surtout dans un contexte de prix qui risquent de bientôt repartir à la hausse. Certes, ils n’ont progressé que de 0,3 % entre le troisième trimestre 2019 et le troisième trimestre 2020 selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Une accalmie sans doute temporaire : offre inférieure à la demande, terrains chers, coûts de construction élevés n’ont jamais fait baisser le mètre carré. Bref, le neuf d’aujourd’hui est forcément moins cher que celui de demain…
