BBC. Derrière ces trois lettres se cache une vraie révolution dans le monde du bâtiment. La basse consommation nouvelle génération est sur le point d'envahir le marché immobilier neuf. À partir du 1er janvier 2013, la nouvelle réglementation thermique (RT 2012) imposera à toutes les constructions neuves une consommation énergétique moyenne de 50 kWh par mètre carré et par an*. L'enjeu est donc de taille pour la promotion immobilière. Il s'agit de diviser par deux ou par trois les dépenses énergétiques moyennes. Les professionnels anticipent depuis de nombreuses années déjà l'arrivée de cette législation thermique.
Nouveaux modes constructifs, matériaux plus performants et énergies renouvelables font désormais partie intégrante du paysage urbain français. Et les premiers résultats sont encourageants. « En 2012, la majorité des opérations qui doivent sortir de terre seront conformes au niveau de performances désormais requis par le BBC », estime Antoine Desbarrières, directeur de Qualitel et président de Cerqual.
Des opérations modernes
© MCP PromotionsPour en arriver à de tels résultats, c'est tout l'univers du bâtiment qui a dû revoir sa copie. Les modes de construction ont changé. « Maçons, menuisiers, électriciens... tous les corps de métier ont participé au mouvement », explique Antoine Desbarrières. Les immeubles construits aujourd'hui bénéficient d'une isolation renforcée. L'isolation par l'extérieur, plus performante, s'est généralisée et représente désormais un peu plus de 50 % du marché. L'autre pierre angulaire des bâtiments BBC doit être une étanchéité parfaite à l'air. À la fin du chantier, le test de « la porte soufflante » viendra contrôler le niveau de perméabilité à l'air. Pour être aux normes, les fuites d'air enregistrées ne devront pas dépasser un mètre cube par heure et par mètre carré.
Autre changement notable dans les programmes neufs, le développement des énergies renouvelables. Pompe à chaleur, chaudière thermodynamique, panneaux solaires... sont devenus vos alliés pour chauffer appartements et maisons. Les capteurs photovoltaïques servant à produire de l'électricité ont également fleuri sur les toits des immeubles. « Toutefois, toutes les solutions de chauffage classiques restent envisageables dans une opération BBC », note Antoine Desbarrières.
Une architecture verte
Et d'un point de vue architectural, les contraintes liées au BBC ont-elles modifié fondamentalement l'apparence des immeubles ? La lutte contre les ponts thermiques rime encore pour beaucoup avec forme compacte, lignes rectilignes et limitation des surfaces vitrées. Les balcons et autres décrochés de façade semblaient donc condamnés à se faire discrets.
© Kaufman & BroadEn réalité, si les premières opérations BBC ont adopté ce style très épuré, les dernières réalisations conjuguent sans problème une apparence contemporaine avec d'excellentes performances thermiques. La reprise des grands principes de l'architecture bioclimatique (orientation, implantation...) s'est imposée naturellement, autorisant des immeubles aussi élégants qu'avec la RT 2005. « Les architectes travaillent en collaboration avec des bureaux d'étude thermique sur une meilleure gestion des énergies », assure Auguste Victor, directeur général adjoint chez Cogedim Résidence. Les particuliers profitent toujours de beaux balcons et de larges terrasses. Ils sont simplement disjoints de la structure du bâtiment. Et les ouvertures sont disposées en tenant compte de l'orientation du bâtiment.
De nombreux atouts
© CogedimL'acquisition d'un logement labellisé BBC est un geste positif pour la planète. En consommant moins d'énergie, vous participez à la diminution des émissions de gaz à effet de serre. À titre individuel, vous devriez également réduire considérablement le montant de vos factures de chauffage. Si les premiers retours sur ce point sont positifs, Antoine Desbarrières rappelle que le comportement des individus doit être en adéquation avec leur nouvel environnement. Autrement dit, à quoi bon réduire ses factures de chauffage si d'un autre côté on prend plus de bains ou si on laisse la lumière allumée toute la nuit ?
L'acquisition d'un logement BBC est aussi un investissement sur l'avenir. C'est même une manière de valoriser votre patrimoine. Lors de la revente, vous pourrez le négocier plus cher qu'un appartement conforme à la RT 2005. « Dans les pays étrangers en avance sur la France dans ce domaine, on a ainsi constaté des prix supérieurs compris entre 3 et 9 % », précise Antoine Desbarrières.
Enfin, en acquérant dès aujourd'hui un logement BBC, vous pourrez profiter de coups de pouce financiers. En 2012, l'avantage fiscal Scellier est ainsi réservé aux logements BBC**. Le PTZ+ (prêt à taux zéro) destiné aux primo-accédants sera aussi plus avantageux pour les acquéreurs d'appartements ou de maisons BBC).
Un label précis
Toutefois soyez vigilant ! Pour profiter de ces avantages fiscaux, la seule mention BBC ne suffit pas. Le label BBC-Effinergie® est la référence incontournable dans ce domaine (au 30 septembre 2011, cinq mille six cent quatre-vingt-onze opérations de logements collectifs avaient fait l'objet d'une demande). À l'heure actuelle, le Cerqual et l'association Promotelec sont les deux seuls organismes habilités à délivrer ce label.
© AkerysEntre la demande de certification et sa délivrance, il se passe deux ou trois ans minimum. Un délai qui explique qu'à l'heure actuelle encore peu d'opérations aient reçu le label. Votre promoteur devra donc vous remettre un document reconnaissant que votre résidence fait bien l'objet d'une demande de certification. Ce document est le seul valable pour vos demandes de prêts ou pour vos éventuelles réductions d'impôts. Que se passe-t-il si le label n'est finalement pas accordé ? Rassurez-vous, très peu de promoteurs doivent revoir leurs copies. Il s'agit dans la majorité des cas de problèmes administratifs. Des ajustements devront être faits mais le label sera bien remis. « Pour prévenir tout problème, privilégiez les professionnels engagés dans une vraie démarche de qualité depuis de nombreuses années à ceux qui souhaitent seulement bénéficier des avantages fiscaux », conclut Auguste Victor.
Faites le bilan
© Groupe Alain DuretAvec dix mille logements certifiés et huit mille déjà occupés, il est l'heure de tirer un premier bilan sur ces immeubles BBC. « D'une manière générale, les premiers échos des acquéreurs sont positifs. Ils ont réalisé de vraies économies d'énergie », explique Antoine Desbarrières. Évidemment, les résultats en terme de performance varient d'une opération à l'autre et d'un particulier à l'autre. N'oubliez pas que le label est remis à un immeuble. Il est donc possible qu'il y ait des disparités d'un appartement à un autre.
Autre constat, si le recours aux énergies renouvelables a modifié les habitudes des particuliers, ces derniers se sont bien approprié ces nouveaux outils. Toutefois, des progrès devront être réalisés sur la maintenance de ces équipements. Question prix, les promoteurs avaient anticipé un surcoût des frais de construction compris entre 15 et 20 %. En réalité, grâce à l'évolution des produits et des techniques de construction, ce supplément est plafonné entre 0 et 5 % maximum. Et il ne sera pas forcément répercuté dans le prix d'achat.
Et demain ?
© Eiffage ImmobilierLa RT 2012 et le label BBC-Effinergie constituent une première étape dans l'amélioration de l'habitat en France. D'autres grandes évolutions sont déjà au programme. « Dans un premier temps, il faudra systématiser et régulariser le BBC. Et surtout faire en sorte qu'il tienne bien toutes ses promesses », souligne Antoine Desbarrières. À l'avenir, de nouveaux critères vont venir enrichir les critères de performance des immeubles. Qualité de l'air, confort acoustique, gestion des déchets sur les chantiers... tous ces domaines devront à leur tour faire l'objet d'un affichage clair et précis. « Actuellement, nous lançons plusieurs opérations qui dépassent les impératifs imposés par le BBC de 20 % et qui introduisent d'autres critères qualitatifs », annonce Auguste Victor.
Le lancement au début de l'année du nouveau label BBCEffinergie+ confirme cette tendance. Il est plus rigoureux sur les critères de performance thermique (40 kWh au lieu de 50 kWh) tout en tenant compte des consommations secondaires (électroménager, audiovisuel...) et privilégie la production locale d'énergie. Une belle preuve de la démarche qualitative des professionnels du bâtiment qui anticipent ainsi l'arrivée de la RT 2020. Cette nouvelle réglementation thermique généralisera les bâtiments à énergie positive (Bépos). Ces immeubles du futur seront capables de produire plus d'énergie qu'ils n'en dépensent. Mais cela, c'est encore une autre histoire !
- * Il s'agit de 50 kWh par mètre carré et par an d'énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation et éclairage)
- ** Les opérations non BBC dont le permis de construire a été déposé en 2011 peuvent profiter de la loi Scellier. Mais l'avantage fiscal sera seulement de 6 % contre 13 % pour les autres.
