Les taux sont historiquement bas ! Cette phase, vous l’avez forcément lue ou entendue. Et pour cause : elle est vraie et elle témoigne d’une situation exceptionnellement favorable pour les emprunteurs. Jugez-en : le taux moyen toutes durées confondues est tombé à 1,05% en juillet 2021 révèle l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Il y a un an ce même taux moyen brut (hors assurance et coût des garanties) s’élevait à 1,24%. « En dépit de la reprise de l’inflation et de la montée des risques de défaut d’une partie des emprunteurs, les banques améliorent encore les conditions des crédits octroyés pour soutenir la demande de financement immobilier des particuliers » explique l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
Durées en hausse. Autre preuve que les banques soutiennent la demande : elles acceptent d’allonger la durée des crédits. La moyenne s’établit à 235,5 mois en juillet 2021, soit sept mois de plus par rapport à décembre 2020 selon Crédit Logement/CSA. 55,6% des prêts accordés le mois dernier sont compris entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans, contre 48,3% il y a un an. Avec des crédits plus longs, vous empruntez davantage sans accroître la mensualité et surtout, vos remboursements restent en dessous de 35% de vos revenus, comme le veut le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’organisme de la Banque de France qui régule le crédit.
| Taux brut moyen | Taux brut plancher | Taux brut plafond | |
| Durée : 7 ans | 0,65% | 0,30% | 1,55% |
| Durée : 10 ans | 0,70% | 0,40% | 1,70% |
| Durée : 15 ans | 0,90% | 0,60% | 1,90% |
| Durée : 20 ans | 1,05% | 0,80% | 2,10% |
| Durée : 25 ans | 1,20% | 0,90% | 2,30% |
Les taux immobiliers au 4 août 2021. Source : Cafpi, Empruntis, Vousfinancer, Pretto, Meilleurtaux. Taux bruts (hors assurance et garanties). Chaque établissement applique ses tarifs au cas par cas, en fonction des caractéristiques de l'emprunteur et de son dossier. Les meilleurs profils (bel apport, hauts revenus, etc.) obtiennent des taux inférieurs aux moyennes, mais les emprunteurs standard bénéficient eux aussi d'excellentes conditions de financement.
Argent pas cher. Où en est-on aujourd’hui ? Début août 2021, les taux conservent peu ou prou les mêmes niveaux qu'en juillet. Pour les crédits sur vingt ans, par exemple, la moyenne tourne autour de 1,05% brut, hors assurance et coûts des garanties. « En juillet, malgré les congés d'été, les banques avaient appliqué une baisse des taux. Cette fois-ci, elles ont préféré, hormis quelques rares acteurs, conserver une stabilité pour éviter un afflux des dossiers et des délais de traitement trop longs » remarque Pierre Chapon, président du courtier Pretto. Conseil : dans votre contrat de réservation, prévoyez un délai d’au moins 60 jours pour trouver votre crédit.
Critères stricts. On l’a vu, les taux sont bas. Mais la question, c’est de savoir comment vous pouvez en profiter. Car avec la crise et la hausse du risque d’impayés, « les banques confirment leur vigilance accrue sur l'octroi des crédits immobiliers et l'obligation qu'elles ont de respecter des règles de plus en plus strictes » avertit Maël Bernier, responsable de la communication du courtier Meilleurtaux.com. D'abord, elles doivent respecter les recommandations du HCSF et notamment la règle des 35% de taux d’effort. Mais pas que. Car leur politique de réduction des risques porte sur de nombreux points, qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.
Fonds propres. Pas question d'emprunter avec les poches vides. « Aujourd'hui, les banques demandent aux emprunteurs un apport personnel comptant pour au moins 10% du montant du projet » notePhilippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. Pour vous, c’est un atout : avec de l’apport, vous montrez aux banques que vous gérez bien votre argent. Surtout, vous empruntez moins et/ou vous réduisez votre mensualité, ce qui va sécuriser vos remboursements. Pour constituer votre apport, vous pouvez mobilier vos économies, votre participation ou encore faire appel à une donation familiale.
Précautions. Attention à votre reste à vivre, à ce qu’il vous reste une fois votre mensualité de crédit payée. Les banques demandent dans les 1 500 € par mois pour un couple plus 500 € par enfant à charge. Ce chiffre est donné à titre purement indicatif, chaque établissement financier appliquant ses propres critères. Autre point : l’épargne résiduelle. Pour vous permettre de faire face en cas de coup dur, les banques vous demandent de garder de l’argent de côté. Conseil : optez pour des mensualités modulables ou reportables : vous pourrez les baisser ou les déplacer en fin de crédit si vos revenus baissent (perte d’emploi par exemple).
Bons comptes. « La bonne gestion des finances personnelle est fondamentale et les banques refusent de prêter à ceux qui sont régulièrement à découvert, qui jettent leur argent par les fenêtres » avertit Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage. Côté profession, le CDI est apprécié par les banques, au moins pour l’un des membres du couple. Si vous êtes indépendant ou profession libérale, vous devrez justifier de la stabilité de vos ressources sur les trois années qui précèdent votre demande. Si vous avez vécu une période de chômage partiel, vous devrez justifier, par un document fourni par votre entreprise, d’un retour à une activité normale.
Trouvez du crédit. Le mieux, pour savoir si vous êtes en mesure de décrocher votre emprunt, c’est d’anticiper. Informez-vous sur tous les aspects du financement immobilier. Nettoyez vos comptes et purgez-les des éventuels découverts. Mieux vaut rembourser vos crédits conso. N’oubliez pas les aides financières. Le bon plan : voyez votre banque ou un courtier pour établir une étude de faisabilité. Vous saurez si les portes du crédit vous sont ouvertes. Vous pouvez aussi aborder ces questions avec les promoteurs. Ils sont très nombreux a avoir conclu des partenariats avec des banques ou des courtiers, ce qui peut grandement vous faciliter les choses.
