Investir dans le cadre du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de se constituer des revenus complémentaires partiellement, voire intégralement défiscalisés. Ce statut s’adresse aux investisseurs achetant un appartement meublé dans une résidence services dont la gestion est confiée à un professionnel via un bail commercial.
Choisir sa résidence services pour investir
Vous avez le choix entre plusieurs résidences services qui doivent proposer au moins trois des quatre prestations suivantes pour être considérées comme telles. A savoir la fourniture de linge, la réception, le nettoyage, le déjeuner. Vous pouvez en effet acheter un appartement situé dans une résidence seniors, une résidence étudiante, une résidence de tourisme, une résidence d’affaires. Autre solution : acheter une chambre dans un établissement d’hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD).
LMNP : les avantages fiscaux
Des loyers nets d’impôt. Vous signerez un bail commercial de 9 ou 11 ans avec l’exploitant qui vous versera les loyers. Ces derniers seront garantis contractuellement. Grâce au statut LMNP, les loyers perçus seront en partie, voire totalement défiscalisés. Vous pourrez en effet déduire de vos revenus locatifs les charges annuelles telles que les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les primes d’assurances, les charges de copropriété à condition d’opter pour le régime réel d’imposition lors de sa déclaration de revenus.
Des amortissements déduits des loyers. Ce régime fiscal permet aussi de déduire les amortissements de ses revenus qui représentent une perte comptable de la valeur du bien constatée chaque année. Le logement sera amorti sur une période de 20 à 30 ans et le mobilier pendant une durée comprise entre 5 et 10 ans. Un pourcentage sera appliqué sur chaque composant du logement : murs, fondations, mobilier... Les premières années, la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs permet de ramener à zéro le résultat fiscal. Les amortissements comptables seront utilisés ultérieurement pour diminuer le résultat fiscal. Si ce statut est très attractif pour l'investisseur, le montage est complexe. Mieux vaut se faire conseiller par un expert-comptable.
Les points clés pour investir
Les investisseurs souhaitant bénéficier du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent acheter et louer un logement acheté dans une résidence services qu’il soit destiné aux étudiants, aux seniors, aux touristes, aux salariés. L’emplacement et la qualité du gestionnaire font partie des critères d’un placement réussi.
L’emplacement
A l’image de l’immobilier traditionnel, l’emplacement fait partie des critères essentiels lors du choix du logement. Dans le cas d’une résidence de tourisme située à la montagne, choisissez une station qui bénéficie d’un bon enneigement pour optimiser la location de votre bien. De même, une résidence de tourisme doit être à proximité du bord de mer, un accès qui doit être rapide en voiture. Une résidence d’affaires doit être quant à elle implantée soit dans un quartier d’affaires soit à proximité d’un aéroport pour attirer les salariés. Les résidences seniors localisées en centre-ville sont recherchées car les seniors souhaitent profiter de tous les services comme le cinéma, les commerces…
Des conditions à respecter : pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives perçues ne doivent pas excéder 23 000 € par année. Elles doivent représenter moins de la moitié des revenus globaux.
Le régime fiscal
Les loyers perçus seront imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal devra être choisi. Si ces recettes sont inférieures à 32 900 € HT, c’est le régime micro-entreprises qui s’appliquera. Ce dernier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. La moitié des loyers ne sera pas imposée. Mais vous pouvez opter pour le régime réel, plus intéressant. Ce dernier permet en effet de déduire des loyers toutes les charges concernant la location du logement.
Révision des loyers : les loyers sont révisés soit chaque année soit tous les trois ans conformément au bail commercial signé entre l’exploitant et l’investisseur. En fin de bail, les deux parties peuvent modifier le loyer d’un commun accord.
Récupération de la TVA : l’investisseur peut récupérer la TVA dans les six mois suivant l’acquisition du bien. Mais s’il revend son bien avant vingt ans, il devra reverser au trésor public la TVA restante. Sauf s’il revend son bien avec le bail commercial.
Les résidences services
Investir dans une résidence services sous statut LMNP, c’est aussi signer un bail commercial avec la société exploitante. C’est ce qui vous permet de récupérer la TVA versée lors de l’achat puisque dans ce cas, vous relevez du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Le bail commercial régit les rapports locatifs entre gestionnaire et investisseur. Il fixe le loyer (qui est garanti) et ses modalités d’indexation, précise qui paie les charges et les taxes (souvent c’est le gestionnaire), indique qui assiste aux assemblées générales de copropriété, mentionne les modalités de renouvellement… Le bail commercial vous engage sur neuf ans minimum. Vous devez donc connaître ses dispositions en détail. Une tâche qui peut s’avérer complexe et fastidieuse, surtout si vous n’êtes pas rompu aux subtilités de ce type de contrat. Le mieux, c’est encore de confier son décryptage à un spécialiste indépendant.
