Neuf : l'achat immobilier réinventé

Acheter une partie d’un logement et devenir progressivement propriétaire de l’intégralité du bien : avec cette innovation, un promoteur compte faciliter les projets des ménages à petit budget et des exclus du crédit. Explications.

De nombreux dispositifs facilitent aujourd’hui l’accession à la propriété. Le Prêt à taux 0 %, par exemple, permet aux acquéreurs à revenus modestes ou moyens de boucler leur budget dans de bonnes conditions financières. La location-accession, ou la TVA à 5,5 % dans certains secteurs, ont fait depuis longtemps leurs preuves. Plus récent, le bail réel solidaire (BRS) redonne du pouvoir d’achat immobilier en séparant le prix du logement de celui du terrain et en réduisant la TVA. Mais pour certains candidats à l'achat immobilier, ces mécanismes ne sont pas suffisants. Le budget des ménages qui démarrent dans la vie est parfois trop juste pour acheter de grandes surfaces proches de leur lieu de travail. Autres particuliers concernés : ceux qui ne sont pas en CDI ou fonctionnaires. Nombre d’entre eux doivent faire face au durcissement des conditions d’emprunt. Tous restent confrontés à des prix du neuf en hausse, la faute à des terrains toujours plus chers et à des coûts de construction en pleine envolée.

Du T2 au T4. Pour répondre aux besoins en logement de ces ménages, le promoteur Ogic lance deux formules plutôt innovantes d’accession progressive à la propriété. Baptisée APPI, la première permet à un jeune ménage d’acheter un appartement plus grand et/ou mieux placé que ses moyens ne le lui permettent. Il en paye une partie, l’autre étant financée par un investisseur institutionnel, en l’occurrence In’li. L’accédant occupe le bien immédiatement et verse un loyer à cet investisseur institutionnel pour les pièces supplémentaires. En même temps, il rachète progressivement les parts de l’investisseur pour finir propriétaire du bien à 100 %. « Cette formule offre l’avantage d’acheter un T4 à terme alors que l’on a les moyens d’acheter un T2 au départ », avance le promoteur.  

Parts de bien. Deuxième formule : Acquer. Elle s’adresse à ceux qui ont du mal à emprunter en raison de leur statut (indépendants, seniors, personnes à risque de santé, etc.). Ici, le logement est détenu par une société civile immobilière (SCI). Au départ, le particulier achète 4 % des parts, les 96 % restants étant détenus par un investisseur institutionnel. « Le particulier achète de façon flexible et modulable les parts de l’investisseur et le coût de son occupation diminue chaque mois au fur et à mesure de son acquisition », explique le promoteur. Le ménage peut racheter davantage de parts si ses revenus augmentent sans passer devant le notaire. Pour Ogic, l’avantage réside dans « le choix et les variations de mensualités en fonction des rentrées d’argent de l’acquéreur ».

Détails qui comptent. En matière de crédit, APPI et Acquer sont ouverts à toutes les banques, BNP Paribas ayant d’ores et déjà accepté de les financer. Quelle que soit la formule, les acquéreurs sont des copropriétaires comme les autres. Ils assistent aux assemblées générales et au-delà d’un certain montant (gros travaux par exemple), les décisions sont prises en commun avec l’investisseur institutionnel. Les charges sont réparties au prorata (un acquéreur propriétaire de 20 % du bien paie 20 % des charges). Dans le cadre d’APPI, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de revente tout en pouvant rester dans les lieux. En cas de décès, l’investisseur peut racheter les quotes-parts du particulier à la valeur d’achat avec une décote de 5 % si l’aléa survient dans les cinq ans.

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