Immoneuf : Que pensez-vous de la politique du logement du nouveau gouvernement ?
François Payelle : La FPI ne peut que se réjouir des objectifs annoncés, à savoir la construction de cinq cent mille logements par an. Ce chiffre représente une hausse de la production de 20 à 25 % par rapport aux scores enregistrés ces dernières années. Il nous paraît important que cet effort concerne tous les maillons de la chaîne du logement, du social à l'investissement locatif en passant par l'accession à la propriété. Notre objectif, partagé par tous les acteurs du secteur, est en effet de restaurer les parcours résidentiels qui fonctionnaient bien il y a une quinzaine d'années. Une conséquence du déficit de huit cent mille logements dont souffre la France.
Dans ce contexte de pénurie, comment le marché du neuf se porte-t-il ?
Cette année, les promoteurs devraient vendre au mieux soixante-quinze mille logements hors ventes en bloc contre cent trois mille en 2011. Dans ces conditions, les besoins ne pourront pas être satisfaits. Plus grave : la pénurie va s'accentuer. D'un côté, les promoteurs ont anticipé les évolutions du marché et renoncent à lancer certaines résidences. De l'autre, les banques imposent que 40 à 50 % des logements d'un programme soient vendus sur plans avant d'accorder les crédits aux promoteurs pour qu'ils puissent démarrer les travaux. Mais les délais de commercialisation s'allongent, ce qui là encore conduit à des abandons et donc à une baisse future de l'offre. Et dans le meilleur des cas, il faudrait au moins douze à dixhuit mois pour que le secteur redémarre. En attendant, les besoins vont continuer à croître, tout comme la pénurie...
« Le Scellier s'arrêtera bien fin 2012 »
La fin du Scellier suscite bien des débats. Quelles mesures attendez-vous concernant l'investissement locatif ?
La fin de l'avantage fiscal Scellier est prévue le 31 décembre 2012. Il faut rappeler que l'apport des investisseurs privés au titre de l'investissement locatif représente annuellement près du tiers des investissements dans les logements en zone urbaine. Pour l'an prochain, il semble indispensable de mettre en place un dispositif qui devrait à la fois offrir des loyers très attractifs pour les locataires tout en gardant de l'intérêt pour les investisseurs. L'accent devrait être mis sur le locatif intermédiaire avec des loyers plafonnés.
Et l'accession à la propriété ?
Le Prêt à taux 0 % est un très bon produit. Pour preuve, tous les gouvernements l'ont reconduit depuis sa création, fin 1995, même s'il a été souvent modifié. Nous souhaitons qu'il soit davantage ciblé vers les ménages les plus modestes, de manière à ce qu'il remplisse mieux son rôle d'aide à l'accession sociale à la propriété.
Ne peut-on agir que sur les aides pour satisfaire les besoins en logements ?
Bien sûr que non. Tous les acteurs du logement, à commencer par les promoteurs, sont d'accord pour dire qu'il faut construire moins cher. Dans ce domaine, le gouvernement a donné un signal fort : il va mettre nombre de ses terrains sur le marché dans des conditions financièrement avantageuses. Certes, cette nouvelle offre sera en priorité réservée au secteur social, mais il faudrait qu'elle facilite l'accession à la propriété. Toujours pour réduire les coûts, nous demandons une pause en matière de normes de construction. Bâtiment basse consommation, réglementation thermique 2012, accessibilité, nombre de parkings, local vélos, fibre optique, toutes sont un gage de qualité mais toutes ont un effet inflationniste. Par exemple, l'implantation de locaux à vélos dans une résidence de quarante logements aboutit à la création de 40 m2 supplémentaires, ce qui fait monter le prix de près de 1 %.
« Seule une forte hausse de l'offre peut faire baisser les prix »
Les prix des logements neufs peuvent-ils baisser ?
Indépendamment de l'impact des normes, il faut se souvenir d'un raisonnement économique simple : la pénurie ne fait jamais baisser les prix. Seule une hausse forte de l'offre de logements terminés peut faire baisser les prix, ce qui n'est pas le cas actuellement.
Ce contexte général offre-t-il des opportunités aux candidats à l'achat ?
Oui, car malgré tout, l'offre commerciale atteint aujourd'hui près de 80 000 logements, ce qui laisse beaucoup de choix. L'accentuation de la pénurie risque de réduire les possibilités dans les prochaines années. En d'autres termes, acquéreurs comme investisseurs ont aujourd'hui toutes les chances de trouver le bien qui correspond à leurs besoins comme à leurs désirs, en profitant de prix qui se stabilisent. Ils deviendront propriétaires de logements de grande qualité, très économes en énergie, avec des plans bien dimensionnés, sans perte de place ni travaux de rénovation à lancer. Les investisseurs, eux, ont tout intérêt à profiter du Scellier avant la fin de l'année. Ils bénéficieront ainsi d'un excellent outil pour bâtir un solide patrimoine et préparer leur retraite dans de bonnes conditions.
Les promoteurs sont-ils prêts pour la réglementation thermique 2012, qui rendra le Bâtiment basse consommation (BBC) obligatoire à compter du 1er janvier 2013 ?
Ils ont deux ans d'avance sur la réglementation. Aujourd'hui, plus de 90 % de leur offre satisfont à la norme BBC. Certains d'entre eux vont plus loin : ils créent des bâtiments dits passifs. Surisolés, encore plus étanches à l'air, ils peuvent pratiquement se passer de chauffage. Bref, la technique ne fait plus débat. L'enjeu porte désormais sur l'usage des logements. Par exemple, les seuils de consommations fixés par le BBC - les fameux 50 kWh par mètre carré et par an - sont calculés sur la base d'une température ambiante de 19 °C. Or les occupants veulent vivre à 21 ou 22 °C et ont tendance à monter le chauffage. Du coup, leur logement consomme plus que prévu, ce qu'ils ne comprennent pas toujours. Les promoteurs doivent faire preuve de pédagogie et bien informer leurs clients sur l'utilisation des nouvelles maisons, des nouveaux appartements.
« Réussir un projet immobilier passe par une bonne préparation »
Quelques conseils pour les acheteurs de résidences principales ?
La réussite de leur achat passe par une bonne préparation, une bonne estimation des besoins immédiats et à court terme. Le mieux, c'est de faire un cahier des charges avec la liste hiérarchisée des critères de choix. Ils pourront ainsi arbitrer en fonction de leurs souhaits et des caractéristiques du programme. Par exemple, une famille avec enfants pourra donner la priorité à la proximité des établissements scolaires. Ensuite, ils visiteront plusieurs résidences et compareront leurs différentes caractéristiques pour choisir leur nouveau toit en toute connaissance de cause. Enfin, les acquéreurs doivent bien évaluer leur budget et bâtir un plan de financement respectant leur capacité d'endettement.
Et pour les investisseurs ?
Ils doivent garder à l'esprit que le logement constituera la résidence principale du locataire. La visite du site, sur place, est évidemment recommandée notamment pour contrôler les vertus de l'adresse (présence des transports en commun, des commerces, des écoles, etc.). Ils réaliseront leur étude du marché locatif pour vérifier la réalité de la demande et connaître le niveau de loyer.
