Rentrée 2015 : les opportunités du marché de l'immobilier neuf

Cette rentrée 2015 est-elle un moment particulièrement intéressant pour acquérir un logement neuf ? Les particuliers doivent-ils profiter des nombreux lancements de programmes en septembre/octobre ? Les taux d’intérêt vont-ils repartir rapidement à la hausse ? Les investisseurs ont-ils intérêt à continuer de profiter de la loi Pinel ? Ou est-il inutile de se précipiter ? Les promoteurs répondent à toutes ces questions.

Le Paul-Verlaine à Plaisir : un des lancements phares de Kaufman & Broad à l'automne 2015. © Kaufman & Broad

Immobilier neuf : est-ce le moment d’acheter ?

Des programmes neufs en nombre. Oui, répondent unanimement les promoteurs. Et ils ont de bonnes raisons pour cela. La première étant qu’il y a l’embarras du choix entre les programmes. Jean-Philippe Ruggieri, directeur de l’immobilier résidentiel chez Nexity, explique ainsi que 5 000 appartements sur plan vont être mis en vente à la rentrée 2015 par sa société. « En septembre/octobre, nous organiserons 30 lancements en plus de ce qui est déjà en vente. Il y aura donc un large choix : l’occasion idéale pour les acquéreurs de trouver l’appartement correspondant à leurs vœux », souligne-t-il.

Harmo'Nice de Cogedim : une résidence de coeur de ville qui multiplie les balcons et les jardins privatifs pour un effet nature. © Cogedim

Une demande en programmes neufs importante. Deuxième raison : cela risque de ne pas durer. Philippe Jossé, directeur général de Cogedim, fait observer que « comme pour tous les produits il y a dans l’habitat une forte exigence de qualité ». Isolation, grands balcons, beaux halls, sécurité : tous ces aspects s’avèrent de plus en plus importants et les acquéreurs ne veulent plus d’ancien moyen. Ils ne veulent plus non plus faire des travaux. « Il y a donc une vraie demande dans le neuf. Or le déficit se creuse car la production de logements stagne et la démographie croît. Les offres foncières sont toujours insuffisantes, il est toujours difficile d’obtenir des permis, certaines mairies étant malthusiennes sur les autorisations administratives », analyse-t-il. Résultat : tous les bons produits se vendent très vite.

A Mantes-la-Jolie, la résidence Cours des Dames signée Cogedim bénéficiera du label BBC Effinergie. © Cogedim

Immobilier neuf : pourquoi attendre pour acheter ?

Vers une hausse des prix de l'immobilier neuf. C’est aussi le moment d’acheter pour la bonne et simple raison que les prix ne peuvent qu’augmenter comme le fait remarquer Christophe Noël, directeur d’agence pour Réalités à La Rochelle. « Il n’y a pas de mécanismes qui feraient repartir les prix à la baisse. Ainsi dans notre région, le foncier demeure cher car il reste recherché. » Les coûts de la construction ne bougent plus. Il n’y a pas de contraction possible non plus sur le prix des matériaux qui sont plutôt de plus en plus chers, et les contraintes de construction, les labels, acoustiques ou thermiques par exemple, n’aident pas à la baisse des prix. Il faut payer la conception, les bureaux d’études… Tous les promoteurs ont optimisé leurs process au maximum. Nexity par exemple, rapporte Jean-Philippe Ruggieri, a fait en sorte de devenir « frugal » dans ses démarches, d’être plus rapide, d’acquérir du foncier seulement s’il n’est pas trop cher. « En termes de principes constructifs, nous passons plus de temps avec le bureau d’études pour que le projet soit optimal, étudié dans tous ses détails ; ainsi il n’y aura pas de reprises qui coûtent cher, ce qui arrive quand on va trop vite dans la conception et l’exécution constructive. Mais en revanche nous allons plus vite sur la partie montage », détaille-t-il. Difficile d’aller plus loin dans la démarche !

La résidence Villa Gabriel est proposée par Nexity à Rueil-Malmaison. © Nexity

« Et les acquéreurs veulent du calme, un emplacement, de grandes surfaces intelligemment conçues, de belles prestations. Or il n’y a pas de miracle possible : tout cela se paie », observe Christophe Noël. Toutefois, nuance-t-il, « nous essayons de faire venir des familles qui s’inséreront dans la collectivité en favorisant l’accession à la propriété en centre-ville, mais ce n’est pas souvent possible de produire des biens à prix bas. Pourtant, parfois, des opérations voient le jour suite à un appel d’offre communal ». Aux acquéreurs alors de guetter ce type d’opportunités.

Un rapport qualité/prix optimal. Comme l’explique Jean-Philippe Ruggieri, les promoteurs ont fait des efforts considérables pour réduire leurs prix. « Ainsi chez Nexity nous avons mis en place des opérations en convainquant toute la chaîne de construction que les offres doivent à la fois être vendues à des prix plus raisonnables et être dans le même temps plus attractives », détaille-t-il. Pour proposer aux acquéreurs des produits adaptés à leurs envies, les professionnels de l’immobilier ont reconfiguré leur offre. Par exemple en matière de prestations, la domotique est plus présente, les architectures moins intellectuelles et plus séduisantes. Des balcons, de beaux garde-corps, des détails de charme feront la différence. Par exemple des modèles de garde-corps sérigraphiés au jet d’eau, afin d’éviter la monochromie. « Au final, estime le directeur de l’immobilier résidentiel chez Nexity, des opérations plus attrayantes, dans lesquelles les acquéreurs se reconnaîtront plus et à de meilleurs prix : environ 3, 4 voire 5 % moins chers qu’auparavant ». 

Mélodie Nature, à Fabrègues : un programme Cogedim de la rentrée 2015, à douze minutes des plages. © Cogedim

Des conditions financières favorables. Nordine Hachemi, P-DG de Kaufman et Broad, explique ainsi que « pour les primo-accédants, les taux d’intérêt sont faibles et ils peuvent acheter dans certaines zones des appartements en TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, donc ils bénéficient d’un coût d’acquisition à – 4 %. Ils peuvent également profiter du PTZ ». Même s’il faut répondre à certains critères, l’essentiel de la population française correspond à ces conditions de ressources. « C’est donc le bon timing pour investir, assure Nordine Hachemi. C’est tellement vrai que les investisseurs institutionnels privés reviennent sur le marché : c’est un bon indicateur pour les particuliers qui souhaitent acquérir. »

Au final, conclut Philippe Jossé, « on est objectivement à un moment propice à l’achat : le choix est encore large, le rapport qualité/prix est bon, les prix sont stables, les offres de qualité, les taux bas, tout est positif. Tous les indicateurs sont au vert ».

Immobilier neuf : faut-il attendre avant de se lancer dans un investissement ?

Le bon moment pour investir. Comme l’explique Philippe Jossé, pour les investisseurs également, la conjoncture est aussi favorable que possible. « Les taux sont pour l’instant bas, les prix se sont bien ajustés ces deux dernières années, le système fiscal est stable et rencontre un bon accueil : tout cela permet une activité investisseur correcte. Le niveau de confiance dans le système Pinel est bon. La différence avec le système fiscal d’il y a quelques années est considérable », analyse-t-il. Mais les avantages fiscaux n’ont qu’un temps, cet aspect est volatil alors que l’aspect patrimonial perdure. Il faut considérer le long terme. La première question à se poser doit toujours être d’ordre patrimonial. « L’immobilier est moins exposé aux variations des Bourses qui réagissent sur le court terme : le message est passé chez les investisseurs patrimoniaux comme chez les jeunes investisseurs qui pensent à leur retraite », souligne-t-il.

L’immeuble Galilée, première résidence du quartier Renaissance, est proposé par trois promoteurs associés : Réalités Promotion, AEI Promotion et Mediatim Promotion à La Rochelle. © Réalités Promotion AEI Promotion Mediatim Promotion

Nordine Hachemi non plus ne voit pas de raison de différer si l’on veut investir : « les dispositifs fiscaux sont favorables et les prix du neuf raisonnables. La meilleure démonstration en est les niveaux de rendements par rapport aux autres produits d’investissement. Le ratio rendement/risque est de 3 ou 4 %, voire plus, auxquels s’ajoute 1 % d’avantages fiscaux ». L’immobilier est un produit financier intéressant sur lequel on peut faire levier. « En effet, explique le P-DG de Kaufman & Broad, on peut emprunter auprès des banques. Si l’apport venu des fonds propres des particuliers équivaut à 20 ou 30 % du prix de l’appartement, les mensualités se rapprochent du loyer et l’effort financier à fournir est nul. »

Investir dans les zones tendues. En achetant des produits dans des zones tendues, les risques d’investissement seront très faibles. Ainsi Norbert Fanchon, président du Directoire du Groupe Gambetta, assure que « c’est en quelque sorte toujours le moment d’acheter dans certaines régions comme la première couronne francilienne, les Alpes-Maritimes ou le Genevois français : il y a une telle pression foncière et une telle demande que les volumes sont faibles et qu’il n’y a aucune chance que les prix baissent ». Dans les grandes métropoles – comme Marseille, Nantes, Bordeaux – le stock de 2015 est égal à celui de 2011 grâce à la loi Pinel mais les prix y ont chuté de 10 % en deux ans. « L’on parle des prix s’établissant à 3 200 € en moyenne mais en réalité le marché est coupé en deux. D’un côté les produits financiers concernés par la défiscalisation, compris entre 3 500 et 3 800 €. De l’autre côté des biens en TVA réduite PSLA avec un avantage fiscal de 15 % en accession qui sont en vente à 2 500 €. Il n’y a plus de marché moyen parce que les accédants à la propriété se font rares », analyse Norbert Fanchon.

Westing'Plaza, une nouvelle réalisation Cogedim qui multiplie les atouts dans un nouveau quartier à vivre de Sevran. © Cogedim

Le marché ne se comporte pas partout de la même façon. En Île-de-France, il est tendu mais ailleurs certains marchés sont effondrés. C’est à voir au cas par cas. « Le meilleur conseil que l’on puisse donner, poursuit-il, c’est de ne pas acheter un produit financier. Il faut aller voir toujours pour être certain que l’on ne vous « survend » pas un emplacement et un marché locatif. » Lorsque que l’on achète en défiscalisation on espère un gain : si l’on doit baisser le prix du loyer, l’opération ne présente plus aucun intérêt. L’achat ne doit pas être spéculatif mais raisonné. « En octobre, avec les impôts à payer, beaucoup veulent investir. Pourquoi pas ? Mais il faut vérifier là où l’on met son argent », s’amuse Norbert Fanchon.

Quadr’île à Nantes, un programme d'exception du groupe Gambetta pour les acquéreurs amateurs d'architecture à juste prix. © Gambetta

Le Pinel s’achève fin 2016. On ignore encore s’il sera reconduit. « Ce sera un choc s’il n’y a plus de dispositif fiscal dans la pierre », déclare Norbert Fanchon. Généralement lorsqu’un dispositif fiscal s’achève les réservations augmentent massivement. Or si l’on ne veut pas acquérir n’importe quoi, il vaut mieux s’y prendre à l’avance et donc chercher dès maintenant semble une vraie bonne idée. Selon le président du Directoire du Groupe Gambetta, « il a trop été dit que l’année 2014 avait été noire et l’année 2015 rose. Certes les ventes repartent mais à cause des investisseurs et pas de l’accession à la propriété. L’offre ne va pas se reconstituer, ce qui implique une possible tension sur les prix. Le Scellier a boosté le marché mais les conséquences se font sentir aujourd’hui ».

Immobilier neuf : les taux d'intérêt resteront-ils bas ?

Des taux d'intérêt en légère hausse. Les acquéreurs doivent-ils à tout prix profiter des taux bas ou ont-ils encore du temps devant eux pour peaufiner leur projet immobilier ? En baisse depuis octobre 2013, les taux des prêts à l’habitat ont amorcé une légère remontée en juillet 2015. Selon le baromètre Crédit Logement/CSA, les taux moyens sont passés de 2,01 % fin juin à 2,06 % à fin juillet. Au jeu des « prédictions » sur leur évolution dans les prochains moins, les avis sont partagés. Seule réponse unanime : acquéreurs comme investisseurs doivent profiter sans attendre de cette occasion historique.

Quartier nature à Montreuil, au coeur de 5 hectares de verdure. Un programme proposé par Nexity. © Nexity

Anticiper la hausse des taux d'intérêt. Pour Nordine Hachemi, « si les taux continuent à remonter, ce sera doucement et très peu impactant dans l’immédiat. Ce sera progressif et pour une courte durée, même si les taux devaient brutalement augmenter. Je ne suis pas inquiet ». Norbert Fanchon estime lui que « les taux vont sans doute remonter plus tôt et plus rapidement que prévu ; cela dépendra de la politique adoptée par la Fed mais les taux devraient très probablement prendre un point d’ici la fin de l’année 2015, ce qui changerait la donne pour les emprunteurs. Ce serait du reste un bon signe car cela indiquerait que l’activité économique repart : des taux très bas, ce n’est pas bon pour l’économie ». Jean-Philippe Ruggieri souligne combien « les taux d’intérêts bas sont une opportunité pour les acquéreurs, comme la loi de défiscalisation Pinel est une belle fenêtre de tir pour les investisseurs. Ces taux risquent de remonter étant donné les remous qui agitent l’Europe financière actuellement, mais on peut espérer qu’ils restent encore bas jusqu’à la fin de l’année ».

Plume, située dans l’écoquartier de la Pelousière à Saint-Herblain, est une opération imaginée par le Groupe Gambetta qui a été retenue pour son originalité. © Gambetta

En conclusion, Christophe Noël rappelle que même si « l’on est certainement à la fin de la baisse, l’amorce de cette remontée est loin d’être dramatique. Des taux à 2,50/3 % sont tout à fait bons, même par rapport à il y a deux ans ». S’ils remontent un peu les effets seront lissés par la durée du prêt. Acheter avant de revendre est intéressant y compris sur une période courte. L’acquisition reste toujours plus intéressante que la location. « Reste que les banques font preuve d’une grande prudence : elles ont du mal à faire confiance aux jeunes, que ce soit pour leur résidence principale ou pour un investissement locatif », déplore-t-il.

Immobilier neuf : quand acheter ?

Acheter son bien à moindre coût. « Il vaut mieux acheter au début du lancement de l’opération ou dans les premières semaines, estime Nordine Hachemi. Vous aurez un maximum de choix et les promoteurs font souvent des offres promotionnelles à ce moment-là. » Selon lui, il ne sert pas à grand-chose de spéculer sur les queues de programme. « Et si le stock de fin est élevé, la méfiance s’impose », insiste le P-DG de Kaufman et Broad. Sachez que les lancements commerciaux interviennent surtout entre mars et octobre.

Le Villanova Septième Art à Montreuil : un immeuble dont l'architecture audacieuse est signée Nexity. © Nexity

Acheter en fin d'année. Norbert Fanchon considère lui aussi que « l’opportunité de faire une bonne affaire, c’est lorsque le promoteur livre son immeuble et que tous les appartements ne sont pas encore vendus ». Sinon, sachez qu’avant la fin de l’année civile, les promoteurs aiment faire place nette avant de dégager du cash pour se lancer dans d’autres opérations... « Les promoteurs locaux et de taille moyenne ne se tournent pas toujours vers les institutionnels pour vendre les queues de programme. Mais dans les secteurs où il n’y a pas de concurrence parce que les maires ne délivrent pas de permis de construire, ils n’ont aucune raison de “brader” leurs logements », relativise le président du Directoire du Groupe Gambetta.

A Saint-Cyr-l'Ecole, ce programme d'Expansiel Promotion propose des logements en location-accession. © Expansiel Promotion

Acheter des queues de programme. Philippe Jossé partage ce point de vue. « Pour avoir du choix, il faut se lancer au moment du lancement d’un programme et pour faire une éventuelle bonne affaire, il faut viser les queues de programme. S’il en reste ! C’est un peu comme les soldes. » Mais les acquéreurs ne doivent pas trop compter sur un effet d’aubaine : il n’y a pas de tendance baissière du marché car l’offre reste assez modérée. Ainsi chez Cogedim, il n’y aura pas plus de 100 lancements au total cette année, ce qui est peu à l’échelle du marché.

Leurs coups de cœur de cette rentrée 2015

• Norbert Fanchon, président du Directoire du Groupe Gambetta. Nos programmes de la rentrée pour investir ou pour habiter ? Nantes, Nice, Lille, La Colle-sur-Loup par exemple. Sachez d’autre part que la SCIC HLM Coin de Terre et Foyer, société coopérative du Groupe Gambetta, et la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine ont signé en mai 2015, une convention de partenariat pour promouvoir l’accession sociale. « Ce partenariat est très important pour nous. Il répond à notre préoccupation permanente de favoriser la réussite du parcours résidentiel de nos clients, surtout les plus modestes, pour qui la location-accession est une vraie chance de devenir propriétaires dans les meilleures conditions », précise Norbert Fanchon. En location-accession, le Groupe Gambetta, en partenariat avec Coopea, propose à Tours la résidence l’Arboretum. Les appartements, parking compris, sont commercialisés à partir de 109 000 € TTC pour le T2.
• Jean-Philippe Ruggieri, directeur de l’immobilier résidentiel chez Nexity. Par exemple à Montreuil des appartements avec parkings à moins de 4 000 € du mètre carré moyen. En Île-de-France, nous proposerons également des résidences à Rueil-Malmaison, Aubervilliers, Arcueil. En région, une très belle opération va être lancée à côté de Marseille, la deuxième partie des Docks Libres, à moins de 3 000 € le mètre carré. Près de Lille, à l’Omme, en zone A, 400 logements, une première partie de programme va être lancée. Aux investisseurs il recommande les résidences gérées « telles les résidences seniors en LMNP et Censier-Bouvard que nous lançons avec Aegide-Domitys connaissent un franc succès, et il y aura des opportunités de ce type en octobre 2015 ».
• Christophe Noël, directeur d’agence pour Réalités à La Rochelle. L’immeuble Galilée, première résidence du quartier « Renaissance ». Trois promoteurs associés (Réalités Promotion, AEI Promotion, Mediatim Promotion) ont créé la SAS MANGIN qui réalise ce programme dans son ensemble, soit 668 logements dont une partie sera vendue à 70 % du prix du reste de la résidence, sous condition de ressources. Cette offre est l’opportunité de se créer un patrimoine. Pour les investisseurs, des logements étudiants vont être mis en vente à La Rochelle. « Il y a un déficit de logements pour les étudiants qui habitent en centre-ville dans un inconfort complet. Ils bénéficieront du confort et feront des économies, seront près du centre-ville et du campus », détaille-t-il.
• Nordine Hachemi, P-DG de Kaufman & Broad. Le Paul-Verlaine à Plaisir, dans les Yvelines, réunit l’ensemble des critères que les acquéreurs doivent rechercher : c’est une banlieue très verte, facile à vivre, commerçante, bien desservie par les transports en commun et il est proposé à des prix abordables : 4 460 € le mètre carré moyen. Les grandes surfaces sont à moins de 4 000 €. Autre exemple : à Villepreux, toujours dans les Yvelines, 200 logements seront proposés à des prix très accessibles dans cette ville en pleine expansion. Les maisons seront à 4 000 € le mètre carré et le collectif sera encore plus abordable. A Bobigny, une ville en pleine mutation où il y a métro, tramway et bus : un programme à 3 800 € TVA à 20 % éligible à la TVA à 5 %.
• Philippe Bardon, directeur général d’Expansiel Promotion. Premières Loges à Saint-Cyr-l’Ecole où l’on trouvera des T2 dès 166 600 €. La résidence sera implantée dans le nouveau cœur de ville Plaine de vie. Mais aussi Solstice, un immeuble à la belle architecture contemporaine, à Villejuif où le T2 de 41 m2 vaut 157 800 € ou encore Dédicace, une résidence entre ville et nature, à Villeneuve-Saint-Georges, dont les T3 de 57 m2 sont commercialisés 164 900 €.
• Philippe Jossé, directeur général de Cogedim. En région parisienne, à Bures-sur-Yvettes, la résidence Grand Cœur, proche du RER, du 2 pièces au duplex 4 pièces, de 245 000 € à 417 500 €. Ou en coeur de ville de Mantes-la-Jolie, le Cours des Dames, dont les studios sont à 130 500 €. En province, à Fabrègues, Mélodie Nature, dans un écoquartier à huit minutes de Montpellier, du 2 pièces au 4 pièces, de 121 000 € à 207 000 €. A Nice : le Harmo’Nice offre le privilège d’habiter au pied de Cimiez et en bord de mer, à partir de 190 000 € pour un T1.

Quartier nature à Montreuil, au coeur de 5 hectares de verdure. Un programme proposé par Nexity. © Nexity