Depuis 2026, le Dispositif Jeanbrun a ouvert une nouvelle page pour l’investissement locatif. Pour la première fois, il est possible d’amortir un logement loué vide et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, l'amortissement étant historiquement réservé au meublé.
Pendant longtemps, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a été la stratégie de référence : liberté de gestion, loyers flexibles, amortissement du bien et du mobilier. Mais aujourd’hui, le Jeanbrun propose une alternative qui mérite réflexion, surtout si votre objectif est d’optimiser vos impôts... sur le long terme.
LMNP : liberté et rendement rapide… avec quelques contraintes
Le LMNP séduit par sa souplesse. Il permet de choisir tous types de logements, de fixer les loyers librement (sauf dans les villes à plafonnement de loyers) et de louer à des locataires sans plafond de ressources. L’amortissement du bien et du mobilier réduit l’imposition sur les revenus locatifs et peut offrir un gain immédiat intéressant. Mais cette liberté a un revers :
- Comptabilité stricte : pour amortir le bien, il faut opter pour le régime réel et souvent passer par un expert-comptable.
- Charges liées au mobilier : achat, entretien et renouvellement régulier.
- Rotation élevée des locataires : périodes de vacance et loyers non perçus.
Les premiers amortissements peuvent atteindre 4 % par an, mais les prélèvements sociaux culminent désormais à 18,6 %, ce qui réduit le bénéfice net. Le LMNP reste donc un outil puissant, mais qui demande du temps, de l’attention et une gestion active.
Découvrez tous les logements neufs dans votre ville
Jeanbrun : de gros avantages fiscaux sur le long terme
Le Jeanbrun adopte une approche différente. Il impose un cadre plus strict, mais offre des avantages fiscaux uniques sur le long terme, et moins de gestion à court terme. Pour en bénéficier, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :
- Un engagement de louer en vide, pendant au moins 9 ans ;
- Un logement neuf, acquis en VEFA, ou faisant l’objet de travaux lourds ;
- Le respect de plafonds de loyers ;
- Le respect de plafonds de ressources des locataires.
En revanche :
- Aucun mobilier à financer ;
- Pas de gestion comptable lourde comme en location meublée (au réel) ;
- Pas de cotisation foncière des entreprises (CFE).
👉L’amortissement porte sur 80 % du prix du logement et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Pour les contribuables fortement imposés, c’est un levier fiscal puissant.
👉Le Jeanbrun ne promet pas la même liberté que le meublé, mais offre une stratégie claire et sécurisée sur le long terme. Moins de vacances locatives, des revenus plus prévisibles et une optimisation fiscale durable.
👉Vous consacrez 300 000 € en Jeanbrun
Pour expliquer le dispositif du Jeanbrun, nous pouvons prendre un investissement de 300 000 €, dans un appartement destiné à la location vide, en loyer intermédiaire.
| Paramètres | Sommes |
| Prix d'achat | 300 000 € |
| Base amortissable | 300 000 X 80 % = 240 000 € |
| Taux de l'amortissement | 3,5 % |
| Montant de l'amortissement | 8 000 €/ an (8 400 plafonné à 8 000 €) |
| Montant total de l'amortissement | 72 000 € sur 9 ans |
👉Le Jeanbrun peut aller au-delà de 9 ans
Dans cette hypothèse, l'amortissement atteint 160 000 € sur 20 ans et 240 000 € sur 30 ans.
Jeanbrun vs LMNP (au réel)
| Critère | Jeanbrun | LMNP (au réel) |
| Durée d’engagement | 9 ans | ❌Non |
| Amortissement | ✅Oui | ✅Oui, bien + mobilier |
| Déficit imputable sur revenu global | ✅Oui | Non |
| Prélèvements sociaux* | 17,2 % | 18,6 % |
| Dans l'assiette de l'IFI | ✅Oui | ✅Oui |
| Réintégration des amortissements** | ✅Oui | ✅Oui |
| Besoin d'un comptable | ❌Non | ✅Oui |
| Besoin d'ameublement | ❌Non | ✅Oui |
| Plafonds loyers/ressources | ✅Oui | ❌Non |
| Rotation locataires*** | Faible | Élevée |
| Type de logement | Neuf ou ancien réhabilité | Tous types |
*Dans les faits, le dispositif Jeanbrun aboutit souvent à un déficit, si bien que l'existence de prélèvements sociaux devient presque théorique. **On parle de réintégration au moment de solder l’opération, lors du calcul de la plus-value à la revente. ***Une rotation soutenue fragilise un peu la rentabilité : les périodes de vacance (carence de loyers) travaux de remise en état possibles, visites successives...
