Le marché immobilier, loin des secousses politiques
C'était la grande question de ces derniers mois : le retour de Trump allait-il rebattre les cartes pour les investisseurs étrangers ? La réponse, sur le terrain, est claire. « S'il y a bien un secteur qu'il n'a pas touché, c'est celui de l'immobilier, affirme M. Toubiana, directeur du bureau France de Villas en Floride, une société spécialisée dans l'accompagnement des investisseurs français.
Et pour cause : l'immobilier a toujours été le terrain de jeu favori de Donald Trump. C'est sur ce secteur qu'il a bâti sa fortune, et c'est naturellement l'un des derniers qu'il souhaiterait fragiliser. Loin d'un durcissement, plusieurs mesures récentes vont même dans le sens d'une fiscalité allégée : le plafond de déduction des taxes locales a ainsi été relevé de 10 000 à 40 000 dollars, et la déductibilité des intérêts hypothécaires a été maintenue jusqu'à 750 000 dollars de dette.
👉Quant aux investisseurs étrangers, aucune restriction spécifique ne les vise. Mieux encore, la convention fiscale entre la France et les États-Unis, qui évite la double imposition, n'a pas été remise en cause, alors même que certains clients internationaux s'en inquiétaient...
Résultat : malgré un climat politique parfois clivant, le marché immobilier conserve un cadre stable, lisible et attractif.
La fiscalité US : l'arme des investisseurs
Pour qui connaît la pression fiscale française sur l'immobilier, le système américain réserve quelques surprises agréables. Les revenus locatifs y sont certes imposés, mais à 10 % seulement, et après déduction d'un ensemble de charges particulièrement étendu :
- intérêts d'emprunt ;
- amortissement du bien sur 27 ans ;
- frais liés à l'exploitation ;
- et même coûts de déplacement (un investisseur français peut déduire ses billets d'avion et ses frais d'hébergement).
Résultat : « Avec tous ces avantages, de nombreux investisseurs français ne paient pas d'impôts sur leurs revenus locatifs américains et sont même en déficit fiscal », souligne le responsable de Villas en Floride.
Un Euro fort, l'autre arme des Européens !
En 2026, l’effet de change joue également un rôle déterminant. Avec un euro autour de 1,17 dollar, les investisseurs français bénéficient d’un avantage immédiat. « Grâce aux cours de l'euro, on peut acheter 15 à 20 % moins cher qu’un Américain lambda », résume M.Toubiana.
Cette différence renforce mécaniquement la capacité d’investissement et améliore les perspectives de rendement. Un bien affiché à 200 000 dollars représente ainsi environ 170 000 euros, un écart non négligeable.
👉 À cela s’ajoute une logique de diversification monétaire, dans un contexte où certains investisseurs cherchent à s’exposer davantage au dollar.
Une rentabilité XXL en Floride (mais pas que)
Louer son bien, c'est le cœur du modèle. Et en Floride, les chiffres donnent le sourire. Pour qui mise sur une maison individuelle, les perspectives sont solides : une maison de 200 m² acquise pour 400 000 $ dans un secteur dynamique comme Lake County (Orlando) trouve preneur autour de 2 800 $ par mois. Soit une rentabilité brute de 8,5 %, difficile à ignorer quand on connaît les rendements modestes de l'immobilier français actuel.
Après déduction des charges : taxe foncière « Property tax », droits de mutation, et cotisations à l'association de propriétaires qui gère piscines, terrains de tennis et sécurité de la résidence, la rentabilité nette se stabilise autour de 6 %.
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Les banques américaines, open ?
Contrairement à certaines idées reçues, les investisseurs étrangers peuvent accéder relativement facilement au financement aux États-Unis. Les banques américaines proposent d'ailleurs des programmes spécifiques pour les profils internationaux, avec des garanties prises directement sur le bien financé. Très concrètement, aujourd'hui, voici les conditions moyennes :
- 30 % d’apport ;
- environ 5,25 % sur 30 ans.
Dans ce contexte, il faut rappeler un adage bien ancré dans la culture immobilière américaine : « Marry the house, date the rate. » Traduction : on épouse le bien, on sort avec le taux. Car contrairement à la France, le modèle américain permet de refinancer son crédit facilement. Rien n'empêche donc d'acheter aujourd'hui à 5,25 % et de renégocier son emprunt dans quelques années si les conditions s'améliorent... ce qui est précisément ce qu'anticipent la plupart des analystes. Après une baisse intervenue le 29 octobre 2025, de nouvelles diminutions de taux sont attendues en 2026.
👉Le « maxi combo » : emprunter en France pour acheter aux États-Unis
Il existe toutefois une stratégie encore plus avantageuse : obtenir un financement auprès de sa banque française, à un taux légèrement supérieur à 3 %, pour financer son acquisition américaine. L'avantage est triple.
- L'investisseur achète en euros, sans risque de change au moment du financement ;
- Les intérêts d'emprunt restent déductibles fiscalement aux États-Unis, que le prêt ait été contracté en France ou outre-Atlantique ;
- Avoir un financement bouclé permet de se présenter comme acheteur « cash » aux yeux du vendeur américain, ce qui constitue un atout réel dans une négociation.
Les banques françaises peuvent demander une garantie sur un bien déjà détenu en France, mais ce n'est pas une fatalité. Dans tous les cas, il y a une chose qui fait souvent la différence : la relation humaine. « Notre conseil, c'est d'aller voir sa banque historique en priorité. C'est là que vous êtes connu, que vous avez un historique, et c'est souvent là que la confiance joue en votre faveur », souligne M. Toubiana.
Avec Trump, plus dur de se déplacer ?
Sur internet, les rumeurs vont bon train concernant les conditions d'entrée aux États-Unis depuis le retour de Trump à la Maison-Blanche. La réalité est bien plus nuancée. L'ESTA (le dispositif qui permet aux Français de voyager sans visa) n'a pas changé dans son fonctionnement. La procédure reste simple, fluide et accessible à tous. 40 dollars en tout, pour une autorisation valable deux ans, et avec des séjours répétés dans le temps.
Surtout, il faut distinguer ce que Trump lui-même distingue : la politique migratoire d'un côté, l'investissement étranger de l'autre. Car côté immobilier, les États-Unis se distinguent toujours par une grande simplicité.
La société Villas en Floride permet d'ailleurs de réaliser l'intégralité de l'acquisition, à distance, depuis la France, sans qu'aucun déplacement ne soit nécessaire. Il suffit d'un passeport en cours de validité.
