L’argent est plus cher, les banques resserrent leurs critères d’attribution des prêts immobiliers… Ces infos, vous les avez certainement vues, lues ou entendues. Et elles sont vraies. Mais attention : ce n’est pas parce que le crédit est aujourd’hui moins facile qu’il est devenu impossible d’emprunter. Si vous vous préparez à l’avance, si vous montez un dossier solide et rassurant pour la banque (avec notamment de l’apport personnel), vous augmentez vos chances de décrocher votre financement. Autre point qui compte : ne négligez pas les aides financières. Ces coups de pouce accordés par l’Etat ou les collectivités locales vous permettent dans de nombreux cas de boucler votre budget. Nos explications et nos conseils pour bâtir votre financement.
Les taux d’intérêt. Ils augmentent. Selon les chiffres des courtiers, la moyenne pour les emprunts sur vingt ans tourne actuellement autour de 2,20 à 2,30 % bruts (hors assurance et coût des garanties). En janvier dernier, la moyenne brute sur cette même durée s’établissait à… 1 %. Evidemment, cet argent plus cher impacte le pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 000 €, vous empruntez 193 122 € à 2,25 % brut sur vingt ans. Pour la même échéance et la même durée, mais à 1 % brut, le montant emprunté atteint 217 441 €… Une bonne nouvelle tout de même : les taux d’aujourd’hui restent nettement inférieurs à l’inflation, ce qui reste une bonne affaire.
L’apport personnel. Les banques sont très exigeantes sur l’apport personnel. Il doit au minimum atteindre 10 % du montant de votre projet hors frais de notaire. En moyenne, pour les projets dans le neuf, l’apport se chiffre à 20 % au troisième trimestre 2022 contre 16,6 % au troisième trimestre 2021 selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA. Cet apport plus important compense la hausse des taux. Il montre aussi à la banque que vous savez épargner, ce qui la rassure sur votre fiabilité d’emprunteur. Et puis, en cas de revente contrainte pour cause d’aléa de la vie, l’apport plus important permet de rembourser plus facilement l’établissement prêteur.
Votre situation. Pour obtenir votre emprunt, vous devez présenter un dossier solide, avec des comptes bien tenus, sans découvert ni incident de paiement. Les banques apprécient la stabilité professionnelle : elles prêtent de préférence aux CDI et aux indépendants à bon potentiel professionnel (infirmières libérales, plombiers, électriciens, etc.). Autre point important : le reste à vivre. Une fois votre mensualité payée, vous devez disposer au minimum de 1 500 € pour un couple plus 300 à 500 € par enfant à charge. Gardez de l’argent de côté en plus des remboursements, une épargne résiduelle qui compte pour six mois à un an de mensualités.
Le taux d’usure. Le taux annuel effectif global de votre emprunt (TAEG, qui englobe le taux, l’assurance, les garanties et les frais annexes), ne doit pas dépasser un maximum fixé par la Banque de France : le taux d’usure. Pour les prêts sur vingt ans et plus, il s’établit à 3,05 % au quatrième trimestre 2022. Comment rester en dessous de ce plafond infranchissable ? Présentez un dossier solide à la banque pour qu’elle réduise votre taux brut. Autre piste : choisissez une autre assurance décès-invalidité que celle proposée par la banque prêteuse. Avec cette délégation d’assurance, permise par la loi Lagarde, vous divisez la facture par deux, de quoi baisser votre TAEG.
Les critères du HCSF. Le Haut Conseil de stabilité financière régule le crédit en France. Pour sécuriser les emprunts, il instaure des critères stricts : vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus à vos remboursements (règle des 35 % de taux d’effort) et la durée de remboursement est limitée à vingt-cinq ans plus deux ans pour tenir compte du temps de chantier dans le neuf. Notez que 20 % des dossiers de crédit peuvent déroger à ce double plafond, notamment lorsqu’il s’agit de projets primo-accession. Pour en profiter, il faudra présenter un dossier solide, avec notamment une situation professionnelle stable et des finances personnelles bien tenues.
Les aides pour acheter. Un temps menacé, le prêt à taux 0 % (PTZ) reste valable en 2023. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants, à qui ce crédit gratuit de 138 000 € maximum est réservé. Autre aide : le Prêt Accession d’action Logement. D’un montant maximum de 40 000 €, il bénéficie d’un taux de 0,5 % bruts. Action Logement propose aussi sa prime Accession de 10 000 €. Par ailleurs, de nombreuses collectivités locales aident leurs administrés à acheter dans le neuf en leur octroyant prêts bonifiés ou subventions. Surveillez les opérations spéciales des promoteurs : lors de certains lancements de programmes, ils peuvent par exemple offrir les frais de notaire.
Et les investisseurs ? Les banques sont exigeantes en matière de financement de l’investissement locatif. Elles demandent au moins 10 % d’apport personnel, mais aussi une épargne résiduelle pour faire face à certains risques (impayés de loyers par exemple). Elles calculent votre taux d’effort selon une méthode dite « toutes charges ». Elles vont ajouter 70 % de vos futurs loyers à vos revenus globaux puis elles appliquent la règle des 35 % du HCSF en intégrant de vos autres charges comme le remboursement de votre résidence principale. Une bonne nouvelle : le dispositif Pinel reste en vigueur en 2023 et vous pourrez ainsi continuer à profiter de cet avantage fiscal l’an prochain.
Le bon plan pour emprunter. Compte tenu de ce contexte, préparez à l’avance votre dossier de financement. Au moins quatre mois avant de vous lancer, nettoyez vos comptes et remboursez vos prêts à la consommation. Injectez le maximum d’apport dans votre projet. Faites une étude d’assurance emprunteur pour savoir combien vous paierez cette protection. Vérifiez si vous cadrez avec les critères du HCSF et si vous êtes bien en dessous du taux d’usure. N’oubliez pas les aides financières. Vous pouvez mener cette phase de préparation avec votre banque ou avec un courtier, un intermédiaire dont le métier est de dénicher des prêts immobiliers pour le compte des particuliers.
