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Investir dans le neuf avec la loi Pinel

En choisissant d'investir avec l'avantage fiscal Pinel, vous pouvez déduire jusqu’à 63.000 € de vos impôts. Comment ça marche ? Comment profiter de ce bonus qui vous permet d’investir dans l’immobilier neuf à moindres frais ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf ? Le dispositif Pinel, qui remplace la loi Duflot, allège votre facture fiscale. Cette réduction d’impôts, opérationnelle depuis le 1er septembre 2014, se décline en trois versions. Elle peut atteindre, au choix de l’investisseur, 12% du prix du logement sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Avec l’ancienne loi Duflot, une seule durée était permise (9 ans avec 18% de réduction d’impôts). Autre atout du dispositif Pinel : la possibilité de louer aux ascendants et aux descendants tout en défiscalisant est possible.

Important : le dispositif Pinel est valable jusqu'au 31 décembre 2021. En 2019, il n'est permis que pour les programmes immobiliers des zones Abis, A et B1 du dispositif. Dans les villes des zones B2 et C, le Pinel n'est plus possible à compter de 2019. Des mesures transitoires sont prévues pour les communes qui, en 2018, bénéficiaient d'une dérogation par arrêté préfectoral (voir plus loin).

Le montant de la réduction d’impôts est déterminé en fonction d’un plafond de prix au mètre carré de 5.500 €. Et la base de calcul de la défiscalisation ne peut pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc bénéficier d'un avantage de 63.000 € si vous louez durant douze ans ! Autres conditions à respecter : ne pas dépasser des plafonds de loyers et louer à des locataires dont les revenus sont eux aussi plafonnés.

Les conditions de la défiscalisation n’ont rien de décourageant. Les plafonds de loyers sont finalement assez proches des valeurs de marché. Plus de huit Français sur dix satisfont aux conditions de ressources des locataires et le rapport risque/rentabilité est très performant. Avec ses trois durées de location, le nouveau dispositif est simple d’utilisation. Rappelons également que vous pouvez louer à un membre de votre famille à condition qu'il soit détaché de votre foyer fiscal. Bref, le Pinel, c’est un bon plan pour bâtir un patrimoine immobilier dans d’excellentes conditions fiscales et financières.

L’avantage fiscal Pinel : quel montant ?

Pour bénéficier du Pinel, vous devez acheter un ou deux logements neufs par que vous louerez vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. La défiscalisation Pinel, en effet, ne peut pas s’appliquer à la location meublée.

Le Pinel et les impôts. Le mécanisme vous permet de déduire une partie du prix du logement neuf des sommes que vous payez chaque année au fisc. A compter de 2019, le prélèvement à la source modifie la donne. L'avantage fiscal vous reste acquis. L'administration vous verse 60% de son montant en janvier et les 40% restants en août ou en septembre, au moment où vous recevez votre avis d'imposition. 

Déterminer l'avantage fiscal. La déduction se calcule sur la base d’un prix qui ne peut pas dépasser 5.500 €/m². Ce qui signifie que vous pouvez acheter un bien à 6.000 €/m², mais dans ce cas, vous établirez l’avantage fiscal sur un maximum de 5.500 €/m². Autre plafond : la base de calcul de la réduction d’impôts est limitée à 300.000 €. Vous pouvez investir 400.000 €, mais c’est le montant précédent qui sera retenu pour déterminer votre avantage fiscal.

Si vous investissez dans un appartement de 200.000 €, vous déduirez 24.000 € sur six ans (12% du prix) ou 36.000 € sur neuf ans (18% du prix) ou 42.000 € sur douze ans (21% du prix).

Un ou deux logements. Le Pinel s’applique si vous achetez un ou deux logements par an à condition de respecter les plafonds de calcul propres au dispositif. Vous pouvez ainsi investir dans un studio de 120.000 € et dans un T2 de 170.000 €, par exemple. Dans ce cas, les déductions d’impôts atteindront 22.800 € sur six ans, 34.200 € sur neuf ans et 39.900 € sur douze ans.

Attention : si votre réduction Pinel dépasse le montant de vos impôts, le solde ne se reporte pas sur votre imposition des années suivantes. Il est donc perdu. Par ailleurs, le Pinel entre dans le système de plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

Investissement Pinel : les formalités

Une demande à déposer auprès de l’administration fiscale est nécessaire pour profiter de la défiscalisation Pinel. Vous ne pouvez pas revenir sur votre décision. Si vous le faites, vous devrez rembourser toutes les réductions d’impôt issues du dispositif. Autre point important : vous devrez transmettre de nombreuses informations au fisc pour lui garantir que vous respectez bien les règles du Pinel. Si vous ne le faites pas, vous serez redressé. L’administration fiscale ne prend pas de sanction en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès.

Pinel : les documents à produire. C’est lorsque vous établirez votre déclaration d’impôts que vous matérialiserez votre engagement. Vous remplirez un imprimé spécifique fourni par le fisc. Vous y mentionnerez votre nom, votre adresse, la date d’achat de l’appartement ou de la maison, la date de la première location, la superficie, le montant du loyer en tenant compte du plafonnement, votre engagement de louer le logement vide à titre de résidence principale du locataire pendant six ans, neuf ans ou douze ans. Sur ce dernier point, vous pourrez louer six ans même si au départ vous aviez songé à louer neuf ans.

Important : le fait générateur de l'avantage fiscal, c'est l'année d'achèvement du logement si vous achetez sur plans.ou l'année d'acquisition si vous achetez  un bien terminé.

Vous devrez fournir le calcul et le montant de la réduction d’impôts, mais aussi une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année n-2 (celui de 2017 pour une location en 2019 par exemple). Pourquoi ? Tout simplement pour prouver au fisc que vous respectez bien les plafonds de ressources définis par le dispositif Pinel. Le fisc vous demandera également une copie des documents que vous avez reçus dans le cadre de votre achat, comme les dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux, mais aussi le procès-verbal de réception de l’immeuble.

Prélèvement à la source : les conséquences sur le Pinel
En 2019, les impôts sont directement prélevés à la source. Le Pinel n'entre pas dans ce mécanisme. Mais il reste toujours en vigueur. Ce qui change ? L'avantage fiscal vous sera versé en deux fois : 60% dès janvier et le solde, soit 40%, en août ou en septembre. Pour bénéficier de la défiscalisation en 2020, vous devrez prendre l'option pour le Pinel dans votre déclaration de revenus de 2019.

Quels logements pour investir en Pinel ?

Comme la plupart des avantages fiscaux dédiés à l’investissement locatif, le Pinel ne concerne que les achats de logements neufs. Ces derniers peuvent être achetés sur plans, en cours de construction ou terminés. Les logements anciens qui font l’objet d’une réhabilitation complète, aboutissant à la création de nouveaux logements vendus en TVA immobilière, sont concernés par ce dispositif.

Performance énergétique. Sur le plan technique, la déduction Pinel ne peut s’appliquer qu’aux logements neufs, c'est-à-dire à ceux qui relèvent de la Réglementation thermique 2012. Ce n'est pas un problème car toute l’offre des promoteurs correspond à ces règles très exigeantes, qui garantissent durabilité, économies d’énergie et maîtrise des charges. Pour les logements anciens refaits à neuf, les biens doivent satisfaire eux aussi à des normes techniques strictes (label BBC Rénovation ou label HPE rénovation).

A noter : depuis la loi de finances pour 2016, 100% des logements d'un immeuble sont éligibles au Pinel. Auparavant, seuls 80% étaient concernés.

Dispositif Pinel : dans quelles zones investir ?

Le Pinel n’est autorisé que sur les secteurs dans lesquelles l’offre locative est inférieure à la demande. Plus précisément, il s’agit des zones dites A bis, A, B1 ( Ile-de-France, Genevois français, Côte d’Azur, métropoles régionales de plus de 250.000 âmes). Sur ces adresses, le Pinel est valable jusqu'au 31 décembre 2021. En zones B2 et C (villes de moins de 250.000 habitants), le Pinel n'est plus autorisé en 2019. En 2018, 920 communes avaient obtenu un agrément préfectoral (une dérogation). Dans ces villes éligibles des zones B2 et C, l'investisseur devait, pour toucher l'avantage fiscal, signer l'avant-contrat avant le 1er janvier 2019, l'acte authentique devant être signé pour le 15 mars 2019 au plus tard.

Davantage de communes concernées. Entré en vigueur en 1er octobre 2014, le zonage a rendu davantage de communes éligibles au dispositif et a fait passer nombre d’entre elles dans la catégorie supérieure, là où les plafonds de loyers et de ressources du locataire sont plus élevés. Des villes comme Lyon, Lille, Marseille ou encore Montpellier sont transférées de la zone B1 à la zone A. D’autres grandes villes sont reclassées de B2 en B1 (Le Havre, Caen, Dijon par exemple). « Si des déclassements ont été effectués entre B1 et B2, aucun déclassement en zone C n’a été opéré, afin de ne pas pénaliser la construction de logements », précise le ministère de la Cohésion des Territoires. « Au contraire, plus de 600 communes actuellement en zone C sont reclassées en zones B1 ou B2. »

Bonnes adresses : pour connaître la zone de la ville dans laquelle vous comptez investir, consultez les listes officielles établies sur le site www.cohesion-territoires.gouv.fr et www.anil.org.

Pinel : loyers et locataires

Pour profiter du bonus fiscal Pinel, vous devez louer en respectant des plafonds de loyers. Ils sont calculés pour être inférieurs aux valeurs du marché locatif libre. Pour le gouvernement, il s’agit de développer une offre de logements aux loyers plus abordables, de manière à loger davantage de Français dans de bonnes conditions. Ces loyers plus bas sont largement compensés par l’avantage fiscal.

Modulation des loyers Pinel. Les plafonds sont établis en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement (zones A bis, A, B1, mais aussi B2 et C sur agrément préfectoral). Dans certains secteurs, des arrêtés préfectoraux ajustent les loyers à la réalité du marché (c'est le cas de certaines communes de Seine-Saint-Denis, par exemple). Autre point important : un coefficient multiplicateur permet de tenir compte du fait que les petites surfaces, au mètre carré, se louent plus cher que les grandes. Avec cette formule, vous pourrez donc pratiquer des loyers adaptés aux réalités du marché.

Nouvelles adresses pour investir. Avec le nouveau zonage, nombre de communes ont été promues dans un secteur où les plafonds de loyers sont plus élevés. Ce qui signifie qu’ils sont plus proches des valeurs du marché libre. Du coup, l’investisseur gagne en rentabilité. Attention toutefois à bien étudier le marché locatif. Il se peut que dans certains cas, les loyers Pinel soient supérieurs aux valeurs du marché libre. Pour louer, vous aurez donc intérêt à vous caler sur ce même marché libre.

Investissement locatif Pinel : quels locataires ?

Des réductions d'impôts en fonction de la durée du bail. Réduire vos impôts avec le dispositif Pinel n’est possible que si vous louez le bien vide, selon le régime des revenus fonciers, à titre de résidence principale du locataire. La durée de location va varier en fonction de la période que vous aurez choisie. Pour une défiscalisation égale à 12% de la valeur du bien, vous devez louer six ans minimum. Si vous louez neuf ans, vous profiterez d’une réduction de 18%. Avec un bail de douze ans, l’avantage fiscal sera porté à 21% du prix du logement.

A noter : La résidence doit être terminée 30 mois après la déclaration d’ouverture de chantier pour que vous puissiez profiter de la réduction d’impôts.

Ressources des locataires plafonnées. Pour permettre aux ménages à revenus intermédiaires de se loger, le dispositif Pinel vous oblige à louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Cette condition n’a rien de rebutant puisque 80 % de Français (voire davantage) peuvent devenir des locataires Pinel. En zone A (partie urbanisée de l’Ile-de-France, certaines métropoles régionales de plus de 250.000 habitants) et en 2018, un couple ne doit pas gagner plus de 56.058 € net annuels, soit 4.446 € net mensuels (sur treize mois). Ce qui laisse de la marge.

A noter : les nouveaux plafonds de loyers et de ressources du locataire pour 2019 ne sont pas encore parus à l'heure de la dernière mise à jour de cet article. Nous procéderons aux rectifications dès la publication des nouvelles conditions du Pinel.

Louer aux ascendants et aux descendants. En Pinel, vous pouvez louer votre logement neuf à l’un de vos ascendants ou l’un de vos descendants, une possibilité qui était interdite en Duflot. Mais attention : ce locataire familial doit être détaché de vôtre foyer fiscal. Cette très intéressante possibilité est utilisée chaque année par une quinzaine de milliers d'investisseurs qui ainsi concilient patrimoine, défiscalisation et solidarité familiale !

Publié par
© immoneuf.com - 18 févr. 2019

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