Tout savoir sur le dispositif Pinel

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 28 février 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

En choisissant d'investir avec l'avantage fiscal Pinel, vous pouvez déduire jusqu’à 63.000 € de vos impôts. Comment ça marche ? Comment profiter de ce bonus qui vous permet d’investir dans l’immobilier neuf à moindres frais ?

Le dispositif Pinel vous permet de bâtir un patrimoine à moindres frais,
Le dispositif Pinel vous permet de bâtir un patrimoine à moindres frais, © 2Mmedia/GettyImages

Vous réalisez un investissement locatif dans le neuf ? La loi Pinel allège votre facture fiscale. Cette réduction d'impôt mise en place en 2014 a toujours cours en 2023 et s'arrêtera le 1er janvier 2025. Elle vous permet de bâtir un patrimoine à moindres frais, la défiscalisation ainsi que les loyers versés par le locataire payant une partie du logement. Mais la question, c'est de savoir comment ce dispositif fonctionne et surtout comment vous pouvez profiter de ce placement immobilier. Et c'est justement le but de ce dossier !   

Quel est le principe de la loi Pinel ?

La loi Pinel, c'est une réduction d'impôts. Avec elle, le fisc vous rembourse chaque année une partie du prix du logement dans lequel vous avez investi. Plafonnée, cette somme varie en fonction du type de bien acheté et de la durée de l'engagement de location. Au maximum, cet avantage fiscal peut grimper jusqu'à 63 000 € sur douze ans. De quoi encourager l'investissement locatif dans le neuf ! Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si chaque année, des dizaines de milliers de particuliers investissent dans le neuf pour bénéficier de ce substantiel bonus. 

Cette réduction d’impôts se décline en deux versions. La première, c'est le Pinel classique. Avec elle, vous percevez 10 % du prix d'achat du bien si vous louez six ans, 15 % pour neuf ans de location et 17,5 % sur douze ans. Elle concerne la grande majorité des programmes immobiliers. L'autre version, c'est le Pinel + ou super Pinel. Elle vise les logements qui répondent à des règles plus exigeantes en matière de surface et de critères environnementaux ainsi que ceux qui sont situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV). Ses taux de défiscalisation sont plus importants : 12 % sur six ans de location, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. Ces deux versions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023. 

La loi Pinel a une durée de vie limitée. Elle s'arrêtera au 1er janvier 2025. Mais en 2024, les taux de défiscalisation du Pinel classique vont baisser. Ils seront ramenés à 9 % sur six ans de location, 12 % si vous louez neuf ans et 14 % pour un engagement de location sur douze ans. Le Pinel +, lui, garde des taux constants (18 % du prix sur neuf ans par exemple) jusqu'à l'extinction du dispositif, les logements concernés conservant les mêmes caractéristiques. Rappelons que le Pinel comme le Pinel + disparaîtront le 1er janvier 2025.

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Pinel : une défiscalisation sous conditions

On l'a vu : la loi Pinel, c'est une réduction d'impôts qui compte pour une partie du prix du logement. Son montant est déterminé en fonction d’un plafond de prix au mètre carré de 5 500 €. Et la base de calcul de la défiscalisation ne peut pas dépasser 300 000 €. Compte tenu de ces plafonds, le montant maximal de l'avantage fiscal s'établit à 63 000 € sur douze ans en Pinel + (21 % de 300 000 €). Autres conditions à respecter : ne pas dépasser des plafonds de loyers et louer à des locataires dont les revenus sont eux aussi plafonnés.

Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

Les conditions de la défiscalisation n’ont rien de décourageant pour un propriétaire investisseur. Les plafonds de loyers de la loi Pinel sont assez proches des valeurs de marché. Plus de huit Français sur dix satisfont aux conditions de ressources des locataires et le rapport risque/rentabilité est performant. Autre atout : avec ses trois durées de location, le dispositif reste simple d’utilisation. Il vous permet de créer un patrimoine qui sera en partie payé par les loyers et les avantages fiscaux. 

L’avantage fiscal Pinel : quel montant ?

Pour bénéficier du Pinel, vous devez acheter un ou deux logements neufs par an. En tant que propriétaire, vous les louez vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. La défiscalisation Pinel, en effet, ne peut pas s’appliquer à la location meublée. Vous respectez les règles du dispositif (voir plus loin) et vous êtes éligible au Pinel. Compte tenu du prélèvement à la source, l'administration vous verse 60 % de la défiscalisation en janvier et les 40 % restants en août ou en septembre, au moment où vous recevez votre avis d'imposition. 

Comment calculer la défiscalisation Pinel ?

La déduction se calcule sur la base d’un prix qui ne peut pas dépasser 5 500 €/m². Ce qui signifie que vous pouvez acheter un bien à 6 000 €/m², mais dans ce cas, vous établirez l'avantage fiscal sur un maximum de 5 500 €/m². Autre plafond : la base de calcul de la réduction d’impôts est limitée à 300 000 €. Vous pouvez investir 400 000 €, mais c’est le montant précédent qui sera retenu pour déterminer votre avantage fiscal.

Pinel et Pinel + : deux exemples de calcul

Si vous investissez dans un appartement de 200 000 € en loi Pinel classique sur neuf ans, vous recevrez 30 000 € (15 % de 200 000 €), soit 3 333,33 € par an pendant neuf ans.

Vous optez pour le Pinel + pour ce même bien à 200 000 € ? Sur neuf ans, l'avantage fiscal passe à 36 000 € sur neuf ans (18 % de 200 000 €), soit 4 000 € par an pendant neuf ans. Si les taux de défiscalisation du Pinel + ou super Pinel sont plus élevés, c’est parce que les logements concernés, doivent respecter les conditions bien particulières.

Quels logements pour investir en Pinel ?

Comme la plupart des avantages fiscaux dédiés à l’investissement locatif, la loi Pinel ne concerne que les acquisitions de logements neufs. Ces derniers peuvent être achetés sur plans, en cours de construction ou terminés. Les logements anciens qui font l’objet d’une réhabilitation complète, aboutissant à la création de nouveaux logements vendus en TVA immobilière, sont concernés par ce dispositif. Attention : le Pinel est réservé aux appartements neufs, les maisons neuves ne peuvent pas bénéficier du dispositif. Notez aussi que vous pouvez acheter un ou deux logements par an, l'avantage fiscal se calculant, pour ces deux biens, en fonction du double plafond de 5 500 €/m² et 300 000 €. 

Pinel classique : les logements concernés

Sur le plan technique, la déduction Pinel dans sa version classique s’applique aux logements neufs ou anciens refaits à neuf. En termes de fiscalité, ils sont vendus en TVA à 20 %. Côté technique, ils relèvent de la Réglementation thermique 2012 ou de la Réglementation environnementale 2020. Ce n'est pas un problème, car toute l’offre des promoteurs correspond à ces règles très exigeantes, qui garantissent durabilité, maîtrise des charges, mais aussi critères environnementaux exigeants grâce à une très faible consommation d'énergie. Pour les logements anciens refaits à neuf, les biens doivent satisfaire eux aussi à des règles techniques strictes (label BBC Rénovation ou label HPE rénovation). Ces biens sont classés A ou B sur le Diagnostic de performance énergétique. 

Quels logements pour le Pinel + ?

Les logements neufs ou refaits à neuf éligibles au Pinel + doivent respecter les conditions suivantes. Leur surface habitable minimale s'établit à :

  • 28 m² pour un T1 ;
  • 45 m² pour un T2 ;
  • 62 m² pour un T3 ;
  • 79 m² pour un T4 ;
  • 89 m² pour un T5.

Ces logements doivent bénéficier d'espaces extérieurs privatifs de 3 m² minimum pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 7 m² pour un T5.

Ces logements doivent afficher des critères environnementaux spécifiques en se conformant au niveau 2025 de la réglementation environnementale 2020. À partir du trois pièces, ils doivent bénéficier d'une double exposition à partir du trois pièces. Ils sont classés A sur l'étiquette énergie et émissions de gaz à effet de serre. Les logements neufs situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) sont eux aussi éligibles au Pinel +. 

Comment acheter en loi Pinel ?

Pour devenir propriétaire investisseur d'un logement Pinel, vous achetez de façon tout à fait classique, ce type d'acquisition relevant de la vente en l'état futur d'achèvement. Une fois le bien choisi, vous signez un avant-contrat puis, quelques semaines plus tard, un contrat définitif devant notaire. Vous bénéficiez des protections dédiées à l’achat dans le neuf : garantie d’achèvement ou de remboursement, garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement et garantie décennale.

Uniquement en secteur tendu !

Attention toutefois : en Pinel comme en Pinel +, certains logements neufs ne sont pas éligibles à la défiscalisation. L’avantage fiscal ne concerne que les programmes situés dans des secteurs considérés comme tendus par l’administration. Ce qui les caractérise : ils manquent de logements locatifs pour satisfaire une forte demande. .

Loi Pinel : ou investir ?

Le Pinel n’est autorisé que dans les villes où l’offre locative est inférieure à la demande. Il s’agit des zones dites A bis, A, B1 (Île-de-France, Genevois français, Côte d’Azur, métropoles régionales de plus de 250 000 âmes). Sur ces adresses, le Pinel est valable jusqu'au 31 décembre 2024. En zones B2 et C (villes de moins de 250 000 habitants), le Pinel n'est plus autorisé depuis 2019. À noter : en 2023, l'expérimentation dite « Pinel de projet » continue en Bretagne. Le Préfet de région désigne les secteurs éligibles au dispositif pour répondre à la demande dans des villes comme Brest, Lorient ou encore Vannes, des communes qui n'ouvraient plus droit au Pinel depuis 2019 puisqu'elles sont situées en zone B2.

Davantage de communes éligibles au Pinel (Bordeaux, Strasbourg, Lyon...)

Le zonage ABC est régulièrement modifié par le gouvernement pour tenir compte des tensions des marchés locatifs. Des villes comme Lyon, Lille, Marseille ou encore Montpellier font ainsi partie de la zone A. D’autres grandes villes, autrefois en zone B2, figurent en zone B1 (c’est le cas du Havre, de Caen ou encore de Dijon. De même, certaines stations de Savoie et de Haute-Savoie (Morzine, Megève, Tognes, etc.) ou encore des communes prisées du littoral (Saint-Tropez, Trouville, etc.) ont été récemment classées en zone B1.

Pour connaître la zone de la ville dans laquelle vous comptez investir, consultez les listes officielles établies sur le site www.service-public.fr 

Pinel et Pinel + : des loyers plafonnés

Pour profiter du bonus fiscal Pinel en version classique ou Pinel +, vous devez louer en respectant des plafonds de loyers. Ils sont calculés par le gouvernement pour être inférieurs aux valeurs du marché locatif libre. Pour le gouvernement, il s’agit de développer une offre de logements aux loyers plus abordables, de manière à loger davantage de Français dans de bonnes conditions. Ces loyers plus bas sont compensés par l’avantage fiscal.

Les plafonds de loyers sont établis en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement (zones A bis, A, B1, mais aussi B2 sur agrément préfectoral). Dans certains secteurs, des arrêtés préfectoraux ajustent les loyers à la réalité du marché (c'est le cas de certaines communes de Seine-Saint-Denis, par exemple). Autre point important : un coefficient multiplicateur permet de tenir compte du fait que les petites surfaces, au mètre carré, se louent plus cher que les grandes. Avec cette formule, vous pourrez donc pratiquer des loyers adaptés aux réalités du marché. 

Investissement locatif Pinel : quels locataires ?

Réduire vos impôts avec le dispositif Pinel n’est possible que si vous respectez les conditions suivantes : vous louez le bien vide, selon le régime des revenus fonciers, à titre de résidence principale du locataire. La location meublée ou la résidence secondaire n'est pas possible en Pinel. Le montant de l'avantage varie en fonction de la période de location que vous aurez choisie. Pour une défiscalisation égale à 15 % de la valeur du bien en loi Pinel classique, vous devez louer neuf ans, par exemple.

80 % des Français peuvent devenir locataires Pinel

Pour permettre aux ménages à revenus intermédiaires de se loger, le dispositif Pinel vous oblige à louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Cette condition n’a rien de rebutant puisque 80 % de Français peuvent devenir des locataires Pinel. En zone A (partie urbanisée de l’Île-de-France, certaines métropoles régionales de plus de 250 000 habitants), un couple sans enfants ne doit pas gagner plus de 62 555 € net annuels, soit 4 811 € net mensuels avant impôts sur treize mois. Ce qui laisse de la marge. Les revenus à prendre en compte sont ceux de l'année N-2, soit ceux de 2021 pour un bail signé en 2023.

Pour connaître précisément ces plafonds de ressources, consultez notre article sur les conditions de la loi Pinel.

Pinel et famille, c’est possible

En Pinel, vous pouvez louer votre logement neuf à l’un de vos ascendants ou l’un de vos descendants, une possibilité qui était interdite avec l’ancien dispositif Duflot. Mais attention : ce locataire familial Pinel doit être détaché de votre foyer fiscal. Il doit aussi respecter les plafonds de ressources du dispositif. Cette très intéressante possibilité est utilisée chaque année par une quinzaine de milliers d'investisseurs qui ainsi concilient patrimoine, défiscalisation et solidarité familiale !

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

L’investissement Pinel nécessite le respect des conditions du dispositif. À commencer par les plafonds de loyers et de ressources du locataire. Si vous passez outre, vous devrez rembourser l’avantage et vous serez vraisemblablement pénalisé par l’administration. Conseil : gardez bien tous les documents (avis d’imposition du locataire, calcul du loyer, caractéristiques du logement, etc.) pour les fournir au fisc s’il vous le demande.

Un engagement de location à respecter

Attention également aux périodes d’engagement de location. Pour bénéficier de la défiscalisation, vous devez louer six ans, neuf ans ou douze ans, mais uniquement dans cet ordre. Si vous vous engagez sur neuf ans, par exemple, vous pourrez prolonger l’opération trois ans de plus. Mais si vous faites un Pinel sur douze ans, vous ne pourrez pas quitter le dispositif neuf ans après la première mise en location.

Investissement Pinel : comment déclarer ?

Une demande à déposer auprès de l’administration fiscale est nécessaire pour profiter de la défiscalisation Pinel. En tant que contribuable, vous ne pouvez pas revenir sur votre décision. Si vous le faites, vous devrez rembourser toutes les réductions d’impôt issues du dispositif. Autre point important : vous devrez transmettre de nombreuses informations au fisc pour lui garantir que vous respectez bien les règles du Pinel. Si vous ne le faites pas, vous serez redressé. L’administration fiscale ne prend pas de sanction en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès.

Quels documents pour une déclaration Pinel ?

C’est lorsque vous établirez votre déclaration d’impôts que vous matérialiserez votre engagement. Vous remplirez un imprimé spécifique fourni par le fisc (formulaire Cerfa 2044 RICI). Vous y mentionnerez votre nom, votre adresse, la date d’achat de l’appartement ou de la maison, la date de la première location, la superficie, le montant du loyer en tenant compte du plafonnement, votre engagement de louer le logement vide à titre de résidence principale du locataire pendant six ans, neuf ans ou douze ans. Sur ce dernier point, vous pourrez louer six ans même si au départ vous aviez songé à louer neuf ans.

Le fait générateur de l'avantage fiscal, c'est l'année d'achèvement du logement si vous achetez sur plans ou l'année d'acquisition si vous achetez un bien terminé. 

Répondre au fisc, c'est obligé !

Vous devrez fournir le calcul et le montant de la réduction d’impôts, mais aussi une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année N-2 (celui de 2021 pour une location en 2023 par exemple). Pourquoi ? Tout simplement pour prouver au fisc que vous respectez bien les plafonds de ressources définis par le dispositif Pinel. Le fisc vous demandera également une copie des documents que vous avez reçus dans le cadre de votre achat, comme les dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux, mais aussi le procès-verbal de réception de l’immeuble collectif. 

Prélèvement à la source : les conséquences sur le Pinel

Aujourd'hui, les impôts sont directement prélevés à la source. Le Pinel n'entre pas dans ce mécanisme. Mais il reste toujours en vigueur. Ce qui change ? L'avantage fiscal vous sera versé en deux fois : 60 % dès janvier et le solde, soit 40 %, en août ou en septembre. Pour bénéficier de la défiscalisation en 2024, vous devrez prendre l'option pour le Pinel dans votre déclaration de revenus de 2023. À noter : si votre réduction Pinel dépasse le montant total de vos impôts, le solde ne se reporte pas sur votre imposition des années suivantes. Il est donc perdu. Par ailleurs, le Pinel entre dans le système de plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. 

N'oubliez pas les questions relatives à la gestion de la location et penchez-vous sur les questions d'argent en lisant notre dossier : Comment financer son investissement locatif


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