Un achat immobilier ne s'improvise pas. C'est encore plus vrai dans le neuf puisque vous allez acheter une maison ou un appartement qui ne sont pas encore bâtis. Il faudra donc vous pencher sur le choix du logement, la vente en l'état futur d'achèvement, le financement ou encore les garanties. Pour vous aider, nous avons balisé pour vous les neuf étapes fondamentales de l'acquisition d'un logement neuf. Suivez le guide !
Clé n° 1 : bien choisir votre logement neuf
Acheter sur plans signifie acquérir un logement alors que la construction n’est encore qu’au stade de projet. Avant tout engagement, vous allez prendre le temps de rechercher le programme qui vous convient le mieux. Si vous achetez en fonction de vos besoins comme de vos envies, n’oubliez pas de vous pencher sur les qualités de l’emplacement : proximité des écoles, des commerces et des services, desserte par les transports en commun, etc.
Se projeter dans le logement. Certains promoteurs vous proposent de visiter des appartements témoins. N’hésitez pas, vous pourrez ainsi mieux vous imaginer dans votre futur domicile. Vous pouvez aussi vous projeter dans votre nouveau toit grâce aux outils de visualisation et à la réalité virtuelle, de plus en plus souvent employés par les promoteurs. À l’occasion de ce premier rendez-vous, on vous remet généralement une plaquette et un descriptif technique avec plans.
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Clé n° 2 : signer un contrat de réservation
Lorsque vous avez arrêté votre choix, vous allez signer un avant-contrat : le contrat de réservation. Avec ce document, le vendeur s’engage à vous réserver le logement dans le programme que vous avez choisi. Ce contrat est signé en principe sous signature privée, directement avec le promoteur, sans l’intervention du notaire. Comme tout acquéreur de bien immobilier à usage d’habitation, vous bénéficiez d’un droit de rétractation de dix jours.
Le contenu du contrat. La loi impose un contenu minimal, c’est-à-dire un certain nombre de mentions obligatoires :
– la description du logement. Elle comprend la surface habitable approximative du logement, le nombre de pièces principales et l’énumération des dépendances, des pièces de service et des dégagements ;
– la qualité de la construction et des matériaux utilisés. Ces informations font l’objet d’une note technique annexée au contrat. S’il s’agit d’un appartement, ce document devra également préciser sa situation dans l’ensemble immobilier ainsi que les équipements collectifs ;
– le prix prévisionnel de vente de l’appartement et les conditions légales dans lesquelles il pourra être révisé ;
– le délai dans lequel l’acte de vente définitif pourra être signé. Il faut généralement compter quatre à huit mois ;
– les conditions légales dans lesquelles vous pouvez renoncer à votre acquisition et exercer votre faculté de rétractation.
À noter : la mention du délai de livraison de l’immeuble n’est pas obligatoire à ce stade. Néanmoins, nous vous conseillons de le faire préciser dès la réservation.
Le crédit immobilier. Lorsque le vendeur s’engage à obtenir des financements pour le compte des acquéreurs, l’avant-contrat devra obligatoirement mentionner les financements en question (montant et conditions des prêts, identification des établissements bancaires, etc.). Si vous recherchez vous-même votre crédit, cette clause n’est pas obligatoire. Pourtant, si vous vous chargez vous-même du montage financier de votre acquisition, précisez-le dès le contrat de réservation. En effet, rares sont ceux aujourd’hui qui achètent sans avoir recours à un emprunt. Vous avez donc vivement intérêt à signer le contrat de réservation sous condition suspensive d’obtention de votre ou vos prêts. Ainsi, lorsque vous n’obtenez pas vos prêts immobiliers, vous n’êtes plus tenu d’acquérir le bien.
Le dépôt de garantie. Lorsque vous signez le contrat de réservation, vous devez verser un dépôt de garantie. Son montant est encadré par la loi. Il est fonction du délai de signature de l’acte de vente définitif. Ainsi, il s’élève au maximum à 5 % du prix de vente si le délai de signature de la vente n’excède pas un an, de 2 %, si ce délai ne dépasse pas deux ans. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si la vente définitive doit intervenir plus de deux ans après la réservation. Rien n’interdit de négocier un dépôt de garantie moins élevé avec le vendeur.
Clé n° 3 : prendre le temps de la réflexion
Comme tout acquéreur de bien immobilier à usage d’habitation, vous bénéficiez d’un droit de rétractation de dix jours. Le vendeur va vous adresser votre exemplaire du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Notez que la loi accepte que ce document soit remis à l’acquéreur par tout autre moyen assurant une date certaine de remise. En pratique, le contrat vous sera presque toujours adressé par voie postale. C’est la date de présentation du recommandé qui sera retenue. Elle figure sur l’accusé de réception et le délai de dix jours débutera le lendemain de cette date.
Remboursement. Lorsque la transaction est annulée pendant le délai de rétractation, le dépôt de garantie vous est intégralement remboursé sans retenues ni pénalités. Pour récupérer les sommes avancées, vous devrez adresser une lettre en recommandée avec accusé de réception au vendeur, ainsi qu’au dépositaire des fonds (la banque ou le notaire). Votre lettre reçue, le dépôt doit vous être restitué dans un délai de trois mois maximum.
Clé n° 4 : la recherche du crédit immobilier
Si vous payez cash, ou si le vendeur s'engage à vous trouver un financement, vous pouvez passer directement à l'étape suivante. Dans le cas contraire, vous devrez partir à la recherche de votre crédit immobilier. Ce qui nécessite de s'y prendre en amont. Constituez votre apport personnel, nettoyez vos comptes (les banques n'aiment pas les emprunteurs à découvert) et rassemblez les pièces justificatives (trois derniers relevés de comptes bancaires, trois derniers bulletins de salaire plus celui de décembre, deux derniers avis d'imposition, justificatifs d'identité et de domicile, etc.
Concurrence bancaire. Ensuite, muni de votre dossier, faites le tour des établissements financiers. Commencez par votre banque. Elle vous connaît et peut vous accorder de bonnes conditions de crédit. Consultez deux ou trois autres établissements. Comparez les propositions en raisonnant globalement. Dans votre réflexion, intégrez le taux, la durée, l'assurance, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier ou encore les souplesses de remboursement comme les mensualités modulables et reportables... Pour tout savoir sur le crédit immobilier, consultez notre dossier Combien emprunter.
Clé n° 5 : signer la vente définitive
L’acte de vente définitif est obligatoirement signé devant notaire, conformément à l’article L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation. Le vendeur est assisté de son notaire mais rien ne vous empêche de choisir le vôtre. Dans ce cas les honoraires sont partagés.
La date de signature. Le contrat de réservation doit mentionner la date prévue de signature devant le notaire. En principe la signature du contrat en Véfa peut intervenir à tout moment, à condition que :
– le vendeur ait obtenu le permis de construire. En effet, en signant ce contrat, il vous transfère ses droits sur le sol ;
– que les fondations soient achevées, sauf si la garantie d’achèvement ou de remboursement dont vous bénéficiez est une garantie extrinsèque, c’est-à-dire qui est fournie par un organisme bancaire ou financier.
Vérifier le contrat avant de signer. Dans la plupart des cas, la signature intervient avant achèvement des fondations dans un délai de quatre à huit mois après la conclusion du contrat de réservation. Un mois avant la date prévue de signature du contrat définitif devant notaire, le vendeur doit vous adresser le projet d’acte de vente en recommandé avec accusé de réception. Vous avez intérêt à lire attentivement ce document qui doit être le reflet fidèle du contrat de réservation. En d’autres termes, vous avez un mois pour étudier le contrat et vérifier s’il correspond au contrat de réservation. S’agissant du délai de livraison, il n’est pas obligatoirement mentionné. Plutôt qu’une date précise, il est indiqué un trimestre de référence. La plupart des contrats prévoient que le délai sera allongé en cas d’intempérie, de grève, de faillite d’une des entreprises du chantier ou en cas de force majeure.
Le contenu de l’acte définitif. L’acte définitif ne reprend pas exactement les termes du contrat de réservation. Les mentions du contrat de réservation ne sont que prévisionnelles et peuvent donc, dans une certaine limite, être modifiées dans le contrat de Véfa. En outre, le contenu du contrat définitif est légalement réglementé. Les informations fournies sur votre futur logement doivent être précises. Elles vont résulter de divers documents prévus par la loi, à savoir :
– les plans, coupes et élévations du logement, avec toutes les cotes utiles et surtout l’indication des surfaces de toutes les pièces et dégagements. Pour un logement en copropriété, on vous remettra également un plan de l’ensemble des bâtiments et le nombre d’étages de chacun d’eux ;
– un devis descriptif ou une notice indiquant les caractéristiques techniques de votre logement et du bâtiment ainsi que les équipements -extérieurs et les réseaux divers qui s’y rapportent ;
– une notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement ;
– le règlement de copropriété ;
– le prix et ses modalités de révision ;
– le délai de livraison.
Frais de notaire. Les achats de logements neufs sont soumis à des frais « réduits », qui s’élèvent à 2, voire 3 % du prix d’acquisition, contre 7 % environ dans l’ancien. Ce pourcentage comprend la taxe de publicité foncière, la rémunération du notaire et les frais divers.
Clé n° 6 : un paiement échelonné
Le prix du logement est définitivement fixé en Véfa. Cependant, compte tenu de la longueur de l’opération, le contrat peut prévoir que le prix sera révisé selon un indice. Cet indice sera forcément l’index national du bâtiment tous corps d’état, appelé index BT 01. Aussi, pensez à solliciter auprès du vendeur un prix ferme et sans indexation, et ce, dès le contrat de réservation.
Versements progressifs. En matière de vente sur plans, le paiement est toujours échelonné, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, un échéancier régi par la loi. Vous devrez avoir payé 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble et le solde, soit 5 %, à la livraison ou à la levée des réserves si vous en émettez.
Comment payer. Pour les paiements, le vendeur de l’immeuble vous adresse directement une demande de versement (l’appel de fonds). Ce document est accompagné d’une attestation établie par un homme de l’art, un architecte le plus souvent, certifiant l’état d’avancement des travaux est transmis à votre banque qui va débloquer les sommes nécessaires. Dans le cas où le vendeur se charge de la maîtrise d’œuvre, c’est un organisme de contrôle indépendant qui s’occupera de faire cette attestation. En effet, dans un achat sur plans, vous n’avez légalement pas de droit de visite du chantier ; cette attestation vous permet de savoir où en est ce dernier.
Quand commence-t-on à rembourser ? Le début du remboursement dépend des conditions de remboursement du prêt qui sont proposées et négociées avec l’établissement bancaire. Vous pouvez donc souscrire un prêt sans prévoir d’en différer le remboursement. Dans ce cas, vous devrez par conséquent commencer à rembourser dès le premier déblocage de fonds. À noter : de plus en plus, les crédits destinés à l’achat de logements neufs prévoient des différés de remboursement. Lorsqu’ils sont partiels, vous ne payez que les intérêts pendant la phase de construction. Mais lorsqu’ils sont totaux, vous ne commencez à rembourser que lorsque vous êtes installé dans votre logement.
Clé n°7 : les garanties en cas de problèmes
Afin de protéger l’acquéreur, la loi intervient et impose toute une série de garanties. Le vendeur doit ainsi vous garantir l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des versements effectués si la nouvelle résidence ne peut pas être construite.
La garantie de remboursement. Cette garantie vous permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement. En pratique, elle est rarement utilisée car les acquéreurs préfèrent voir leur logement achevé plutôt que d’être remboursés.
La garantie d’achèvement. Le garant (banque, société d’assurances, etc.) s’engage à avancer ou à fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction. Vous devez obligatoirement bénéficier de l’une des garanties. Mais elles sont alternatives et non cumulatives. Le vendeur ne doit fournir que l’une ou l’autre. Toutefois le contrat prévoit souvent les deux garanties. Mais vous ne pouvez pas pour autant faire jouer l’une ou l’autre au choix.
Le fonctionnement des garanties. En général, le contrat prévoit que la garantie d’achèvement va se substituer à la garantie de remboursement en cours de construction. Autrement dit, en début de chantier, il est souvent prévu une garantie de remboursement car son coût est minime. À ce stade de la construction, les acquéreurs sont encore peu nombreux et les versements peu importants. En cas de défaillance du promoteur, le montant des sommes à rembourser n’est donc pas très élevé.
Finir le chantier. La garantie d’achèvement intervient donc plus tard dans l’avancement des travaux, dès lors qu’il est moins onéreux d’achever l’immeuble que de rembourser les différents acquéreurs. Cette garantie ne peut être proposée qu’à compter de l’achèvement des fondations, à condition que le vendeur ouvre un compte centralisateur par opération sur lequel vont transiter les paiements échelonnés des acheteurs et à condition que le financement du programme soit assuré au moins à 75 % à la fois par : les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer, le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu’il dispose des fonds ou qu’il a obtenu un crédit pour cet achat, et enfin les crédits confirmés proposés par les banques jusqu’à l’achèvement de l’opération.
À noter : le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Ces deux garanties cessent à l’achèvement de l’immeuble, c’est-à-dire lorsqu’il remplit toutes les conditions d’habitabilité. C’est à ce moment que le vendeur va réceptionner l’ouvrage avec le constructeur, puis il vous -convoquera pour procéder à la livraison.
Clé n° 8 : la livraison du logement
Le jour de la livraison, faites le tour du propriétaire pour vérifier si tout est conforme au contrat et que le logement ne contient pas de défaut de conformité ou de vice de construction apparent. Si tel est le cas, consignez ces imperfections sur le procès-verbal de livraison. À charge ensuite au vendeur de faire le nécessaire pour y remédier. Il devra, pour cela, établir un calendrier d’exécution des travaux. Si vous n’avez pas émis de réserves lors de la livraison, la loi vous accorde un mois pour -signaler au vendeur les vices apparents que vous n’avez pas décelés le jour de la livraison. Une fois ce délai écoulé, la garantie des vices apparents cesse et ne pourra plus jouer.
Que faire en cas de défauts ? Au moment de la livraison, vous devez verser le solde du prix, soit les 5 % restants. Mais lorsqu’il y a des réserves formulées, la loi vous permet de consigner cette somme jusqu’à ce que le vendeur ait remédié aux défauts ou vices que vous avez signalés. À noter : les réserves et la consignation des fonds n’empêchent pas la livraison et donc la remise des clefs. Celles-ci peuvent vous être données même si le solde du prix est consigné. En principe, la personne consignataire est désignée au contrat. Si tel n’est pas le cas, vous devrez vous mettre d’accord avec le vendeur. Le plus simple est de déposer les 5 % auprès du notaire rédacteur de l’acte.
Clé n° 9 : les garanties après la livraison
Après la livraison du logement, que vous ayez ou non émis des réserves, la loi prévoit trois garanties qui vont jouer après la construction. La garantie de parfait achèvement. Elle vous couvre contre les désordres apparents signalés lors de la réception et révélés dans l’année qui suit cette formalité. Elle dure un an. La garantie de bon fonctionnement vous protège pendant deux ans contre tous les dommages qui affectent les éléments d’équipement dissociables et qui ne portent pas atteinte à la solidité, ni à la destination de l’immeuble (radiateurs par exemple).
La garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage. Elle vous couvre pendant dix ans contre tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Elle vous couvre également pour les défauts qui affectent la solidité des éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec le bâtiment. Cette garantie est mise en œuvre par l’assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d’achat et souscrite par le vendeur pour votre compte. Dès lors que vous subissez un dommage de nature décennale, vous faites une déclaration de sinistre, l’assureur vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables.
