- Comment fonctionne une copropriété dans une résidence livrée par tranches ?
- Comment nommer un syndic dans une résidence neuve ?
- Comment inscrire à l’ordre du jour un nouveau syndic ?
- Que doit faire le syndic lors de la première assemblée générale ?
- Quelles sont les autres missions du syndic ?
- Qu’est-ce que la gestion financière ?
Lorsque vous achetez un logement sur plans, la copropriété n'est encore qu'une perspective lointaine. Ce n'est qu'au moment où l'immeuble est achevé par le promoteur, avec la livraison du premier lot, que le régime de la copropriété prend effet et qu'un syndic est désigné. L'achèvement d'un immeuble est déterminé par l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement essentiels à son utilisation. Cette étape marque le moment où l'immeuble devient habitable, même s'il peut subsister quelques imperfections mineures.
Comment fonctionne une copropriété dans une résidence livrée par tranches ?
La gestion des copropriétés devient particulièrement complexe lorsque la livraison des immeubles est échelonnée avec le premier logement achevé alors que les suivants sont en cours de construction. On pourrait envisager de repousser l'application du statut de la copropriété jusqu'à l'achèvement global du programme. Mais cette solution n’est pas jugée sécurisante pour les premiers acquéreurs. Lorsque certains bâtiments d'un programme immobilier neuf sont terminés alors que d'autres ne sont même pas commencés, la question des lots transitoires se pose. Ces lots englobent les logements et leurs annexes qui n'ont pas encore été construits. Ils se composent d'un droit de construire, représentant la partie privative, ainsi que d'une quote-part de parties communes.
👉 Ces lots existent en tant que tels, même si le bâtiment n'est pas encore réalisé. Les titulaires de lots transitoires sont tenus d'assumer les charges de copropriété en fonction de leur quote-part. La création et la délimitation de ces lots transitoires doivent être explicitement spécifiées dans le règlement de copropriété.
Comment nommer un syndic dans une résidence neuve ?
Pour gérer la résidence, le promoteur a nommé un syndic provisoire. Mais cette nomination doit être soumise au vote des copropriétaires qui seront réunis en assemblée générale. La décision, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, est soumise à la majorité absolue des copropriétaires, soit la moitié plus une des voix de l'ensemble des copropriétaires. Si cette majorité n'est pas atteinte, le mandat du syndic provisoire en place devient nul.
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Comment inscrire à l’ordre du jour un nouveau syndic ?
Rien ne vous oblige à conserver le syndic provisoire qui vient d'être nommé. Vous pouvez en effet en changer dès la première assemblée générale. Il vous suffit d'adresser une demande préalable auprès du syndic de copropriété pour inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'élection d'un nouveau syndic.
📆 Cette demande doit parvenir avant l'envoi des convocations à l'assemblée générale, c'est-à-dire au moins trois semaines avant la date prévue pour la réunion. La proposition d'un nouveau syndic, accompagnée du contrat de syndic envisagé, doit être adressée au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception (RAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).
Que doit faire le syndic lors de la première assemblée générale ?
La première assemblée générale ordinaire dans une copropriété neuve est une étape cruciale, imposant au syndic plusieurs obligations. Depuis le 24 mars 2015, l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat est devenue obligatoire, sous peine de nullité du mandat du syndic. L'ordre du jour de cette assemblée doit par ailleurs inclure la décision de réaliser des appels de fonds spéciaux, destinés à financer les travaux d'entretien et de conservation des parties communes et équipements communs.
🙋♀️ De plus, l'approbation des comptes de la période écoulée est soumise à l'approbation collective des copropriétaires.
Quelles sont les autres missions du syndic ?
Le rôle du syndic s'étend à plusieurs domaines. En tant que représentant du syndicat des copropriétaires, il est chargé de faire respecter le règlement de copropriété, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et de veiller à sa conservation. Concernant l'entretien et la conservation de l'immeuble, le syndic doit s'assurer que l'immeuble est assuré contre divers risques, tels que l'incendie, le dégât des eaux et la responsabilité civile.
👉 Dans le cas d'un immeuble neuf, il est tenu de signaler les malfaçons sur les parties communes dans l'année suivant la réception, négociant un calendrier de travaux avec l'entrepreneur en cas de nécessité. Le conseil syndical de la résidence peut assister à la réception des parties communes, car certains syndics ne sont pas toujours très vigilants. Cette réunion est pourtant essentielle, car c'est à partir de cette date que les différentes garanties comme la décennale pourront être activées si besoin par les copropriétaires.
Qu’est-ce que la gestion financière ?
La gestion financière occupe également une place prépondérante dans les missions de ce professionnel. Le syndic doit établir un budget prévisionnel, estimant les dépenses à venir, et le notifier à tous les copropriétaires avant la première assemblée générale. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles en fonction de leur quote-part pour couvrir ces frais. De plus, le règlement de copropriété peut prévoir une avance permanente de trésorerie et la création d'un fonds travaux, ce dernier pouvant être différé jusqu'à cinq ans après la réception des travaux pour un immeuble neuf.
