Certains particuliers qui souhaitaient acheter leur résidence principale dans l'ancien ont découvert un programme d'appartements proposé par un promoteur. Et ils ont finalement acheté leur quatre pièces de 85 m² ! Lumineux, bien placé, une place de parking livrée, cet achat immobilier les a séduits ! Pourquoi pas vous ?
Quels sont les avantages du logement neuf ?
Performance énergétique, agencement des pièces, espaces extérieurs, les avantages offerts par un achat immobilier dans le neuf sont nombreux.
👉 Un logement agréable à vivre
Les maisons et les appartements neufs sont fonctionnels. Dans un immeuble neuf, il n'y a pas de place perdue comme dans l'immobilier ancien. Pas de longs couloirs pour desservir les chambres, le salon. La plupart des logements neufs bénéficient d'espaces extérieurs : balcons, terrasses, voire jardin privatif pour les biens situés au rez-de-chaussée. Et dans certains programmes immobiliers, une grande terrasse située au dernier étage de l'immeuble est partagée par l'ensemble des résidents. Un studio est parfois proposé pour héberger temporairement des amis ou des proches.
👉 Un logement économe en énergie
Acheter un logement neuf, c'est emménager dans une maison ou un appartement qui seront conformes aux dernières réglementations thermiques. Les programmes proposés par les promoteurs doivent respecter la réglementation environnementale, la RE 2020. Votre logement sera particulièrement économe en énergie grâce à une isolation thermique renforcée et des modes de chauffage très performants.
Pourquoi se loger dans le neuf est moins cher que dans l'ancien ?
Dans certains marchés immobiliers tendus, des maisons neuves sont moins chères que l'ancien. Les promoteurs achètent en effet un grand terrain sur lequel ils construisent des maisons qui sont parfois mitoyennes, ce qui réduit les coûts de construction de votre résidence principale. Le prix du terrain est aussi mutualisé sur l'ensemble des copropriétaires, ce qui permet au promoteur de proposer un prix de vente au mètre carré moins cher que celui de logements existants.
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Diminuer ses impôts en investissant dans le neuf
Depuis de très nombreuses années, l'Etat accorde des réductions fiscales aux particuliers achetant un logement neuf pour le louer. Un bon moyen de développer la construction de logements et d'augmenter ainsi le parc locatif qui fait défaut dans de nombreuses villes de l'Hexagone. Une partie des logements proposés dans ces programmes sont également achetés par des bailleurs sociaux pour loger leurs locataires.
Investissement locatif : ancien ou neuf ?
Investir dans le neuf offre des avantages au bailleur. Vous pouvez en effet bénéficier d'une réduction fiscale comme le permet le dispositif Pinel en louant votre logement. Investir dans le neuf vous permet de profiter d'un emplacement de choix. De nouveaux quartiers sont créés par des aménageurs autour de gares ou de pôles d'activités économiques avec des équipements publics de qualité comme des parcs ou des infrastructures sportives. Des logements neufs sont toujours prévus dans ces zones d'aménagement, un atout pour séduire les locataires qui habiteront un quartier dynamique.
Un investissement locatif épargné par la rénovation
Autre avantage d'un investissement locatif dans le neuf : votre logement sera épargné par les obligations de rénovation. En effet, les logements classés G ne pourront plus être loués en 2025. Mais votre logement conforme aux dernières réglementations environnementales est classé A ou B. Ce qui vous évite de coûteux travaux de rénovation auxquels seront confrontés les propriétaires de logements, dans l'ancien.
Investir dans le neuf : un projet d'achat à réussir pour louer
Vous devrez passer au crible le marché locatif, évaluer la demande et l'offre proposée. Dans certaines villes, il y a en effet une abondance de studios, ce qui tire évidemment les loyers vers le bas. Vous devrez être aussi vigilant sur le prix de vente du logement neuf, sous peine de voir votre rentabilité dégradée. Les conditions de ressources du locataire devront aussi correspondre aux plafonds exigés par le dispositif Pinel par exemple.
Des aides pour acheter un logement neuf
Le logement neuf bénéficie de nombreuses aides dont vous pourrez profiter pour financer votre achat immobilier. Ces coups de pouce de l'Etat sont accordés sous conditions de ressources. Tout le monde n'est donc pas éligible.
Quelles aides pour acheter dans le neuf ?
Vous pourrez peut-être bénéficier de certains prêts comme le prêt à taux zéro attribué sous conditions de ressources pour acheter votre résidence principale. Ce prêt sans intérêts vous permet de financer une partie de votre achat immobilier. Et vous bénéficierez également d'un différé de remboursement. Et si vous achetez dans les secteurs de l'ANRU (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou dans un quartier prioritaire de la ville (QPV), vous bénéficierez d'un taux de TVA réduit : 5,5 % au lieu de 20 % sous conditions de ressources. Ce taux facilite l'accession à la propriété des ménages modestes.
Exonéré de taxe foncière pendant deux ans
De nombreuses collectivités locales accordent au propriétaire d'un logement neuf une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Cette mesure est valable deux années à compter de l'achèvement du logement. Renseignez-vous auprès de la mairie qui a délivré le permis de construire.
Quelles garanties pour un logement neuf ?
Acheter un logement neuf vous permet de bénéficier de plusieurs garanties qui sécuriseront votre achat pendant plusieurs années contrairement à un logement ancien.
👉 La garantie de remboursement
Dans la mesure où vous achetez et que vous commencez à payer un appartement qui n'est pas encore construit, la première assurance à intervenir est soit la garantie de remboursement, soit la garantie d'achèvement. Dans le premier cas, si le chantier est interrompu, l'acquéreur est intégralement remboursé des sommes déjà versées. Dans le second cas, les travaux se termineront quoi qu'il arrive, le garant du promoteur se chargeant d'avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'opération en cas de défaillance financière du vendeur. Ces garanties d'achèvement et de remboursement prennent fin lorsque l'immeuble est terminé.
👉 Garantie de bon fonctionnement
Une fois le logement terminé, vous êtes protégé par trois garanties légales. La garantie de parfait achèvement oblige l'entrepreneur et le constructeur à réparer tous les désordres et les vices apparents mentionnés lors de la réception du logement ou notifiés dans l'année qui suit. La garantie biennale, dite aussi « de bon fonctionnement », concerne les dommages qui affectent les éléments d'équipement dissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité ni à la destination de l'immeuble (volets, portes, chaudières...). Elle court sur deux ans. Enfin la garantie décennale, d'une durée de dix ans, couvre l'ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (effondrement du plancher, étanchéité défectueuse, installation électrique engendrant des risques d'incendie...).
Pour en savoir plus, consultez notre article : Les garanties de construction
Des frais de notaire réduits
Si vous achetez un logement neuf, les frais de notaire seront faibles. Comptez en moyenne entre 2 et 3 % du prix de votre bien contre 7 à 8 % pour un logement dans l'ancien. Pourquoi une telle différence ? Tout simplement, car les taxes appliquées à l'immobilier neuf sont inférieures à celles de l'ancien.
Comment acheter un appartement ?
C'est décidé, vous achetez. Les étapes ? Vous allez conclure un avant-contrat ou contrat de réservation avec le promoteur. Ce document se signe le plus souvent sous seing privé. Vous pouvez toutefois effectuer cette signature devant notaire si vous le souhaitez. Le contrat de réservation comprend toute une série de mentions obligatoires : description précise du programme et du logement, prix prévisionnel et ses conditions de révision, délai de livraison (exprimé en trimestre), etc. Vous bénéficiez par ailleurs d'un délai de rétractation de dix jours.
Décrocher son crédit immobilier
Une fois l'avant-contrat signé, vous avez trente jours minimum pour obtenir votre crédit avec une éventuelle délégation d'assurances prévue dans votre plan de financement. Le plus souvent, cette période de recherche du financement est portée à 45 jours. Faites insérer une condition suspensive d'obtention du crédit dans l'avant-contrat si le promoteur ne prend pas en charge la recherche du financement : si vous n'obtenez pas votre prêt, la transaction est annulée et vous récupérez les sommes versées. Car lorsque vous signez ce document, vous versez 5 % du prix à titre de dépôt de garantie.
Comment se déroule la vente immobilière ?
Environ trois mois plus tard, vous vous rendez chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente. Vous devrez à ce moment-là fournir l'offre de prêt pour montrer que vous avez bien obtenu votre financement. L'acte authentique reprend de façon plus détaillée les informations mentionnées dans l'avant-contrat. Il précise également les conditions suspensives dont vous bénéficiez. Lors de la signature de ce document, vous payez les droits de mutation ou frais de notaire. Tarif : 2 à 3 % du prix du logement. En pratique, il s'agit en réalité d'une estimation. Quelques mois après l'acquisition, un état détaillé est envoyé au nouveau propriétaire, accompagné du remboursement de la différence entre la provision déjà versée et le coût réel de l'opération.
💰Un paiement échelonné
Principe de la vente sur plans : vous payez votre appartement ou votre maison au fur et à mesure de l'avancement du chantier. Les versements sont encadrés par la loi et ne peuvent pas dépasser :
- 35 % à l'achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d'eau ;
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
En pratique, l'emprunt contracté auprès de la banque est versé sur un compte spécifique. Au fur et à mesure des appels de fonds du promoteur, les sommes correspondantes sont débloquées.
Des intérêts intercalaires à payer
Dès le premier versement au promoteur, la banque débloque une partie du crédit immobilier. Et dès lors l'acquéreur paye des intérêts sur cette somme. On les appelle « intérêts intercalaires ». Il s'agit d'une charge mensuelle supplémentaire qui vient s'ajouter à votre loyer actuel, puisque vous commencez à payer le nouvel appartement bien avant d'y emménager. C'est pourquoi il faut bien faire ses comptes avant d'acheter dans le neuf. Car si sur les premiers mois vos intérêts s'élèvent à une centaine d'euros, ils peuvent vite grimper et grever votre budget. Les derniers mois, avant de prendre possession de votre logement neuf, vos charges mensuelles (loyer actuel + remboursement des intérêts) peuvent doubler. Tenez en bien compte lorsque vous montez votre plan de financement.
🙋♀️ Nos conseils pour savoir quel programme immobilier acheter
Dans la ville et le quartier que vous avez choisis, il se peut que plusieurs résidences soient en cours de commercialisation. Les étapes à suivre : comparez pour sélectionner le bien qui cadre avec vos besoins comme avec vos désirs. Contactez les promoteurs via Internet et envoyez leur une demande de documentation. Vous recevrez par retour de mail plaquettes commerciales, plans, prix de vente. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour effectuer le bon choix.
