La vente en l’état futur d’achèvement ou Véfa est un achat sur plan. Seuls les logements neufs construits par les promoteurs sont concernés. Il s'agit d'un contrat permettant à l’acheteur de devenir propriétaire d'un bien immobilier en cours de construction, le vendeur s'engageant à lui livrer une fois achevé.
La vente en Véfa, c'est quoi ?
Derrière cet acronyme se cache une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa). Comprenez, l'achat d'un logement qui n'existe pas encore. Faire un achat de logement en Véfa c'est donc acquérir un appartement ou une maison sur plans en signant un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). La construction devient la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de son exécution ; et ce dernier est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. De la réservation à la livraison, ce type d’achat est strictement réglementé.
Pourquoi acheter en Véfa ?
Préférer l’immobilier neuf à l’ancien présente de nombreux avantages. Notamment en matière de qualité de bâti. Respectueux des dernières réglementations et normes thermiques, les logements neufs affichent en effet des performances très élevées. C’est pour cette raison que leur consommation d’énergie est si faible. Ils sont aussi plus confortables avec des plans optimisés et fluides, profitant pour certains d'un agencement sur mesure. Enfin, ils bénéficient de nombreuses garanties assurant leur conformité et leur pérennité sur de nombreuses années.
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Comment fonctionne le contrat de réservation Véfa ?
La vente en état futur d'achèvement est strictement réglementée et doit répondre à un certain formalisme.
L'offre d'achat en Véfa, c'est quoi ?
Le futur acheteur doit au préalable signer un avant-contrat : le contrat de réservation. Par ce contrat, le vendeur s’engage à vous réserver le logement dans le programme que vous avez choisi. C’est un acte sous seing privé, c’est-à-dire qu’il n’est pas établi devant notaire. Vous bénéficiez par ailleurs d’un droit de rétractation de dix jours. Sachez que cet avant-contrat doit comporter, sous peine de nullité, des mentions obligatoires, telles que la description détaillée du logement, les matériaux utilisés pour la construction, les éléments d’équipement fournis ou encore l’indication du financement. Il doit également préciser le prix prévisionnel de vente ainsi que la date prévue pour la signature du contrat définitif.
Le dépôt de garantie
Vous allez verser un dépôt de garantie, sous forme d’acompte. Son montant est encadré par la loi. Il est fonction du délai de signature de l’acte authentique de vente définitif. Ainsi, il s’élève au maximum à 5 % du prix de vente si le délai de signature de la vente n’excède pas un an, à 2 % si ce délai ne dépasse pas deux ans. Cette somme est versée sur un compte bloqué à votre nom, ouvert dans une banque par vous-même, ou chez un notaire, ou par le promoteur. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si la vente définitive doit intervenir plus de deux ans après la réservation. Par ailleurs, rien n’interdit de négocier un dépôt de garantie moins élevé avec le vendeur.
Conditions suspensives
Si votre acquisition est financée par un ou plusieurs prêts, le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ces prêts. Au cas où la condition ne se réalise pas, vous pourrez ainsi récupérer votre dépôt de garantie. Ce dernier peut également vous être restitué si le contrat de vente définitif est véritablement éloigné des prestations promises dans le contrat préliminaire.
Délai de rétractation
À partir de la date de signature du contrat préliminaire, vous disposez d’un délai légal de dix jours pour vous rétracter. Mettez ce délai de rétractation à profit pour examiner tous les documents ou pour aller voir sur place comment le futur logement va s’intégrer dans son environnement. La seconde étape se passe chez le notaire chez qui vous signez l'acte authentique de vente. Il doit vous notifier le contrat définitif un mois au moins avant sa signature. Ce délai est incompressible.
L'échéancier du paiement
Vous allez payer votre futur logement au fur et à mesure de l’avancement du chantier selon un échéancier précis. Vous débloquerez alors les fonds demandés auprès de votre banque en lui faisant parvenir la notification transmise par le promoteur, accompagnée d’une attestation certifiant l’état d’avancement des travaux. Ce sont les appels de fonds :
- 35 % du prix sont payés à l’achèvement des fondations de l'immeuble ;
- 70 % du prix sont payés à la mise hors d’eau (gros œuvre) ;
- 95 % du prix sont payés à l’achèvement des travaux ;
- Le solde de 5 % est payable à la remise des clés. Sauf en cas de réserves.
Avant de verser les sommes demandées, vous vérifierez que les travaux qui correspondent à chaque appel de fonds ont bien été effectués. Vous vous assurerez également que la somme demandée par le vendeur correspond bien à l’étape décrite dans le contrat.
Un logement bien réceptionné
Le chantier est terminé, c’est enfin l’heure de la livraison. C'est ce qu'on appelle dans le jargon des promoteurs la remise des clés. Vous êtes convoqué par le promoteur pour prendre livraison de votre nouveau logement. Il s’agit alors de contrôler que les plans et dispositions ont bien été respectés. Et que le logement a été réalisé conformément à ce qui était prévu dans le contrat. Si certaines anomalies vous ont échappé ce jour, vous disposez d'un mois pour les notifier par lettre recommandée.
La réception de travaux
À ne pas confondre avec la livraison, la réception de travaux intervient en amont de la livraison. Votre promoteur et les entreprises ayant participé au chantier seront tous présents. Si vous constatez des désordres ou des défauts de conformité, ils devront être consignés dans un procès-verbal. Si tout correspond à vos attentes, vous versez le solde, soit 5 % du prix du logement.
Si vous remarquez des malfaçons ou encore des dysfonctionnements, vous pouvez émettre des réserves et faire jouer la garantie des vices apparents. En cas de défauts de non-conformité qui rendent le bien impropre à sa destination, tout ou partie du solde devra être consigné chez le notaire jusqu’à ce que toutes les réparations aient été réalisées.
Signer le contrat de vente définitif
Quelques mois après avoir signé le contrat de réservation de la Véfa, l'acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit lui parvenir au moins un mois avant la date de signature de l'acte authentique accompagné des annexes.
Indispensables écritures
Ce nouveau contrat doit inclure des précisions telles que la désignation du terrain, la description détaillée du logement vendu (ses caractéristiques techniques, les raccordements prévus aux différents réseaux, les travaux d’équipements intérieurs et extérieurs indispensables), le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison et les clauses suspensives.
Garantie de remboursement
Le contrat doit obligatoirement inclure une garantie de remboursement ou d’achèvement. Prise par le vendeur et prévue par la loi, la première vous assure que les fonds que vous avez versés vous seront restitués si le programme est annulé. La seconde vous garantit que, quoi qu’il arrive, votre appartement sera bel et bien achevé et livré. Ces deux garanties peuvent se substituer l’une à l’autre. Vous pouvez bénéficier de la première avant le démarrage du chantier, puis de la seconde à partir d’un certain avancement de travaux. Lors de la signature, le vendeur devra vous remettre un plan coté du logement, ainsi qu’un exemplaire du règlement de copropriété (ou les statuts de l’Association syndicale libre si l’ensemble dont vous dépendez relève de ce régime).
Comment rembourser ?
Le début du remboursement dépend des conditions inhérentes au prêt qui sont proposées et négociées avec l'établissement bancaire. Vous pouvez donc souscrire un prêt sans prévoir d'en différer le remboursement. Les crédits destinés à l'achat d'appartements neufs prévoient néanmoins de plus en plus de différés de remboursement, partiels ou totaux.
Quels sont les avantages de la VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou vente sur plan comporte de nombreux atouts. Outre un volet financier et fiscal particulièrement séduisant, de multiples garanties viennent sécuriser et faciliter l'achat du bien.
Des frais de notaire réduits
Les frais de notaire dans le neuf sont réduits. Ils s'élèvent en moyenne à 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien. Les frais de notaire sont à régler par l'acquéreur le jour de la signature de l'acte de vente.
Une éventuelle exonération de la taxe foncière
Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Attention elle n'est pas systématique. Elle est soumise à approbation d'un conseil municipal.
Des aides financières pour les primo-accédants
Bonne nouvelle en achetant en VEFA vous pouvez bénéficier de nombreuses aides à l'achat. Attention elles sont souvent soumises à conditions et/ou plafonds de ressources :
- Le Prêt à taux zéro (Ptz) : Le PTZ est un prêt sans intérêts accordé en complément d'un autre prêt pour acheter ou construire un logement. Il peut représenter jusqu'à 40 % du montant de la transaction. Pour l'obtenir, le logement doit devenir votre domicile (sauf exception). Vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum. En général, vous ne devez pas être propriétaire de votre domicile actuel ;
- Prêt Action Logement (ex 1 % patronal ou 1 % logement) : C'est un prêt à taux réduit 1,5 % hors assurance qui permet de financer un grand nombre d’opérations pour un montant maximum de 40 000 €. Il s'adresse aux salariés d'entreprises privées de plus de 10 salariés ;
- TVA à taux réduit à 5,5 % : si l'appartement est localisé dans une zone identifiée par l’Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) comme prioritaire, vous bénéficiez d’une TVA à 5,5 % sur le bien, et non 20 %. Cet avantage peut être cumulé avec le PTZ+ ;
- Aides spécifiques offertes par les collectivités territoriales : un certain nombre de villes proposent des aides spécifiques d'aides à l'accession ;
- un dispositif d'accession aidée pour les ménages à revenus modestes. Celui-ci plafonne le prix au mètre carré des logements neufs.
De solides garanties
Contrairement à l'ancien, le logement livré bénéficie de plusieurs garanties.
- La garantie de parfait achèvement : Elle concerne les défauts de construction et les défauts de conformité apparents. Le logement doit être conforme aux prévisions du contrat. Elle joue pendant l’année qui suit la réception.
- La garantie d’isolation phonique : l'appartement ou la maison doit être conforme aux différentes prescriptions légales et réglementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien.
- La garantie biennale : valable pendant 2 ans suivant la date réception, elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction comme les volets, les robinets, le carrelage.
- La garantie des vices cachés ou garantie décennale : Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 10 ans à compter de la réception. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du Bâtiment (fondations, toiture…).
Le confort d'un logement neuf sur mesure
Optimisation de l’espace, adaptation à la réglementation sur l’accessibilité des personnes handicapées, balcons, terrasses, rangements, salles de bains équipées : les logements dernier cri offrent un réel confort de vie. Les promoteurs intègrent par ailleurs de plus en plus d’espaces verts dans leurs réalisations et tiennent compte de nouveaux besoins en développant par exemple des jardins partagés, ou encore des lieux dédiés au coworking à l’intérieur de leurs copropriétés. En outre, grâce à la possibilité de sélectionner votre bien parmi un large choix et de réaliser des travaux modificatifs.
Pourquoi investir en Véfa ?
En investissant dans un bien immobilier en Véfa, vous faites le choix d'un logement entièrement neuf satisfaisant notamment à un ensemble de normes très strictes qu'elles soient thermiques ou environnementales. Du coup, ces nouveaux habitats consomment trois à cinq fois moins d'énergie que l'ancien. C'est un gage de confort, mais aussi de faibles dépenses. Vous réduisez considérablement les charges de copropriété. Et la faiblesse des factures d'énergie préserve le budget des locataires, ce qui sécurise le versement des loyers.
Investir pour défiscaliser
En choisissant un bien immobilier éligible au dispositif Pinel (investissement loi Pinel), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à votre engagement de mise en location (10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans de location). Le montant de la réduction d'impôt Pinel est calculé en fonction d'un double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 € (si vous investissez dans un appartement de 320 000 €, l'avantage de la défiscalisation Pinel sera basé sur 300 000 €). Un vrai coup de pouce pour votre achat.
