Contrairement au paiement du prix d’un logement ancien, le paiement d’un bien immobilier neuf acquis en VEFA s’étale dans le temps. Au fur et à mesure que la construction du bien avancera, le promoteur procédera à des appels de fonds. Pourquoi ce morcellement des paiements ? À combien s’élèvent ces appels de fonds ? Qu’est-ce qu'il se passe si on arrête de payer ? Découvrez-le.
C’est quoi, au juste, un appel de fonds ?
Devenir propriétaire d’un logement en Véfa (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est - par définition - devenir propriétaire d’un bien immobilier qui n’existe pas encore. C’est pour cette raison - et pour coller à l’avancement du chantier - que le paiement se fait par paliers successifs, depuis la signature du contrat de réservation jusqu’à la livraison du logement.
Quand paye-t-on les appels de fonds ?
Dans le cadre d’un achat en Véfa, les paiements sont séquencés pour suivre l’avancement du chantier. Ils s’effectuent donc progressivement, à mesure que le logement sort de terre. Voici comment s’échelonnent les appels de fonds et à quelles étapes de la construction le promoteur immobilier les réalisera :
- au moment de la signature du contrat de réservation ;
- au démarrage du chantier ;
- à l’achèvement des fondations ;
- à la mise hors d’eau (c’est-à-dire à la pose de la toiture) ;
- une fois les travaux terminés ;
- lors de la remise des clés.
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Combien paye-t-on à chaque appel de fonds ?
La Véfa se caractérise par des paiements échelonnés dans le temps. En clair, le propriétaire d’un logement neuf acheté en Véfa le paye petit à petit. À chaque appel de fonds, une partie du prix total sera donc versée au promoteur par l’acquéreur. Plus précisément, et comme le dispose l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation, voici quel pourcentage du prix de vente devra être débloqué à chaque étape du chantier :
- 5 % lors de la réservation (il s’agit d’un dépôt de garantie) ;
- 15 % au premier coup de truelle (à l’ouverture du chantier, quoi 😉) ;
- 35 % une fois les fondations terminées ;
- 70 % dès que la mise hors d’eau aura été effectuée ;
- 95 % à la fin des travaux ;
- 100 % à la livraison du logement (à moins que le bien ne soit pas conforme au contrat de réservation ou qu’il présente de graves malfaçons et que des réserves soient émises).
👉 Ce sont 5 % du prix qui sont versés lors de la réservation du logement si la signature du contrat de vente définitif a lieu dans l’année.
👉 Si le contrat de vente est signé dans un délai de 12 à 24 mois à compter de la réservation du logement, 2 % du prix seront demandés lors du premier appel de fonds.
👉 Et si plus de 2 ans séparent la signature du contrat de réservation de celle de l’acte authentique chez le notaire, il ne pourra alors être procédé à aucun appel de fonds.
C’est le maître d’œuvre d’exécution du chantier qui contrôle et justifie l’état d’avancement des travaux. En attestant que telle ou telle étape a bien été franchie, il autorise le promoteur à envoyer l’appel de fonds correspondant.
Maison en appartement : les appels de fonds sont-ils identiques ?
Dans le cas d’une maison individuelle achetée sur plan, son propriétaire paye une fraction du prix de vente total à chaque appel de fonds. Là encore, comme pour un appartement acquis en Véfa, les paiements suivront l’évolution du chantier. Mais les plafonds des appels de fonds sont quelque peu différents. Ils sont de :
- 5 % du prix à la réservation ;
- 20 % à l’achèvement des fondations de la maison ;
- 45 % à la mise hors d’eau ;
- 85 % à la fin du chantier ;
- 100 % à la livraison de la maison (à condition qu’aucune réserve ne soit émise).
Appels de fonds : comment les anticiper ?
Pour ne pas être pris au dépourvu, assurez-vous de bien anticiper les appels de fonds et les versements qui les suivront. En clair, vérifiez qu’à chaque appel de fonds, vous disposez de la trésorerie nécessaire pour y répondre. Pour vous aider à vous y retrouver, un échéancier prévisionnel vous sera remis dès la réservation. Étant liées à l’état d’avancement des travaux, les dates figurant dans cet échéancier ne sont toutefois qu’indicatives.
Enfin, il est à noter que l’échelonnement des paiements s’accompagne d’un échelonnement du crédit si vous avez financé votre acquisition via un prêt immobilier. En clair, vos mensualités s’adaptent à l’avancement du chantier et vous ne payez des intérêts d’emprunt que sur les sommes qui ont été débloquées. On parle alors d’intérêts intercalaires. Vous pouvez les payer tous les mois ou en une seule fois, à la remise des clés.
L’immobilier n'étant pas une science exacte, les délais indiqués dans l’échéancier prévisionnel sont susceptibles de changer au fil des travaux.
Appels de fonds : peut-on les contester ?
👉 Avant la livraison du logement acheté en Véfa, des pénalités peuvent s’appliquer si le propriétaire ne paye pas à temps. Et si un appel de fonds reste sans suite, le contrat de Véfa pourra faire l’objet d’une annulation. À la condition toutefois qu’une clause prévoit cette possibilité.
👉 À la livraison du bien, la découverte de malfaçons ou de défauts de conformité avec le contrat de réservation autorise l’acquéreur à contester l’ultime appel de fonds. Plus précisément, l’acheteur mécontent procédera au paiement, mais la somme sera consignée chez le notaire jusqu’à ce que le problème soit réglé.
