Immeubles : secrets de construction

Construire un immeuble ? Une entreprise qui peut paraître simple à l’acquéreur mais qui représente un vrai challenge technique, administratif et commercial côté promoteur.

Entre la mise en vente d’un terrain et la livraison d’un appartement, que se passe-t-il au juste ? Quelles sont les grandes étapes qui permettent à une résidence de voir le jour ? Comment l’acquéreur est-il impliqué dans le projet ? Quelles sont les exigences réglementaires auxquelles doit se conformer le promoteur ? Pleins feux sur les grandes étapes de la construction d’un immeuble.

1. Le choix du site

La qualité intrinsèque du terrain, mais aussi sa localisation vont jouer un grand rôle dans le succès d’un projet de promotion immobilière. Les professionnels insistent sur la nécessité de mener une analyse extrêmement poussée de la zone géographique concernée par l’édification du futur immeuble.

Environnement à la loupe. Outre une étude minutieuse des principaux bassins d’emplois situés à proximité, les promoteurs vont aussi s’attarder sur le niveau d’endettement de la commune, son attractivité et son rayonnement départemental.
Ils vont orienter leur choix vers des communes bien desservies, prisées pour leur cadre de vie et leur dynamisme économique et qui ont pour certaines inscrites leur réussite dans une politique axée sur une mixité sociale et fonctionnelle. Si la présence des infrastructures, des services, des commerces, des transports est indispensable, des espaces verts seront également un vrai point fort.

2. L’étude de faisabilité

Enquête de proximité. Le permis de construire ne s’obtient pas facilement. La mairie et les collectivités locales devront notamment approuver le projet. Au promoteur de son côté d’appréhender la complexité du projet via une recherche sur le plan urbanistique pour savoir ce qu’il est possible de faire dans la commune selon les cahiers architecturaux, environnementaux... Il lui faut rassembler des données techniques, sur le sol par exemple avec une étude géotechnique. S’assurer de l’historique du site pour savoir s’il s’agit d’une ancienne zone industrielle et s’il faut ou non envisager de dépolluer le sol, ce qui implique des dépenses non négligeables d’un point de vue financier. De nombreuses vérifications qui ont pour objectif de minimiser le risque commercial et financier pour assurer la pérennité et de l’entreprise et du projet.

Suivre les règles. En fonction des limites posées par le Plu, le promoteur va pouvoir élaborer un projet en adéquation avec les règles locales et avoir une idée plus précise des coûts liés aux travaux. Le plus souvent, c’est l’architecte mandataire, concepteur du bâtiment, qui assure aussi la maîtrise d’œuvre et supervise l’ensemble des étapes du projet, éventuellement en collaboration avec un bureau d’études techniques, un économiste ou d’autres partenaires.

Première esquisse. Les plans du bâtiment futur vont être dessinés, toujours en fonction du budget prévu par le promoteur. Le choix des matériaux, les techniques de construction, de la taille des logements, de la présence ou non de balcons répondent avant tout à une logique économique et à la recherche d’un équilibre financier. Le prix de sortie du bien doit en effet être en corrélation avec le quartier.

Nouveaux lieux de vie
Témoins de la capacité d'innovation et d'adaptation des collectivités pour faire face aux enjeux liés au changement climatique, les écoquartiers sont aussi un levier pour la relance de la construction. Conçus selon les principes du développement durable, les projets s'adaptent aux nouveaux modes de vie des habitants. Leur aménagement repose sur trois axes : des espaces publics de qualité favorisant le vivre-ensemble, une plus grande mixité sociale et une meilleure utilisation des ressources foncières pour préserver l'environnement.

 

3. Le permis de construire

Une fois le permis de construire déposé en mairie, démarre la période d’instruction qui va de trois à six mois selon les caractéristiques du projet. A partir de l’affichage en mairie et sur le terrain, des recours administratifs peuvent être faits par des tiers, c’est-à-dire les associations, les riverains… qui contestent le projet.

Des délais parfois longs. Cette contestation peut être amiable, mais les pétitionnaires peuvent mener un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Dès lors, le projet est bloqué sur plusieurs années. Le promoteur doit attendre que le permis de construire soit purgé de ces recours. Puis le maire se positionne favorablement ou défavorablement. S’il refuse le permis, il devra néanmoins motiver ce choix. A partir du moment où le permis est validé, la phase de lancement commercial peut démarrer.

4. La préparation du lancement commercial

Déterminer la valeur. Le prix d’achat d’un appartement neuf peut sembler une valeur abstraite qui ne s’apprécie que par rapport aux prix du marché immobilier local. Or le prix d’un logement neuf se détermine en fonction de son coût de construction global. Celui-ci est évalué à partir de plusieurs facteurs liés à la conception et à la construction même du programme immobilier.

Critères précis. Mode constructif, étage, orientation, emplacement des menuiseries extérieures, surface des terrasses et des balcons, présence de parking ou de boxes… Autant d’éléments qui permettent de définir précisément le prix de sortie de chaque appartement. Une date de livraison est fixée, en tenant compte du pourcentage d’appartements déjà vendu.

Peut-on s’opposer à la construction d’un immeuble ?
Dès que le panneau d’affichage est implanté sur le terrain concerné, un voisin qui estimerait que le projet est irrégulier peut consulter le dossier en mairie, déposer un recours gracieux auprès du maire et, en l’absence de réponse dans les deux mois, demander l’annulation du permis de construire devant le tribunal administratif. Si le projet est validé, le voisin peut malgré tout mettre en avant un préjudice d’agrément (ombre, dégradation de son panorama) et solliciter à ce titre une réparation financière.

5. L’achat du terrain

A ce stade, le terrain n’est pas encore acheté. Ce n’est qu’une fois les crédits obtenus auprès des établissements bancaires et le permis purgé que le terrain est acheté. Mais les banques n’accordent ces prêts que lorsque la commercialisation est déjà largement entamée.

Pourcentage minimum. Cela varie d’un promoteur à l’autre mais elles exigent généralement que 30 à 50 % des logements aient été vendus en fonction de l’emplacement. Il y a donc toujours un risque que l’immeuble ne voit pas le jour. Les appels d’offres sont ensuite lancés auprès des constructeurs, le dossier d’acquisition du terrain est préparé pour la banque, les actes de vente des logements sont établis…

6. La construction du bâtiment

Le chantier est déclaré ouvert, la construction est lancée. Du jour du début des travaux, l’immeuble mettra en moyenne entre seize et vingt-quatre mois avant d’être livré. Le contrat de vente doit préciser une durée de construction en mois, ou une date. Un service qualité audite souvent l’ensemble des chantiers plusieurs fois et tire éventuellement la sonnette d’alarme, en particulier en termes de délais.

Personnaliser le logement. C’est aussi le moment où l’acquéreur va pouvoir choisir ses prestations en matière de cuisine, de faïence, de revêtements de sol… Quant à la personnalisation de plans, certains promoteurs offrent des services sur mesure. La chargée de clientèle propose des personnalisations et des travaux modificatifs. Mais attention tout n’est pas possible : certaines contraintes dues aux gaines techniques pour l’eau, l’électricité, la ventilation, etc., qui forment des colonnes de haut en bas de l’immeuble, sont incontournables et l’on ne pourra pas mettre une cuisine à la place d’une chambre par exemple.  

7. La livraison

Les acquéreurs ont constamment été informés de l’avancement des travaux. Soit par des photos prises aux différents stades du chantier, soit par des visites. Selon les professionnels les modalités peuvent différer mais les procédures restent globalement les mêmes : de nouvelles photos sont mises en ligne régulièrement sur un portail personnalisé.

Tour du propriétaire. Afin d’éviter un incident ou la découverte d’une anomalie imprévue, de nombreux promoteurs convient leurs clients à une visite de pré-réception au moins un mois auparavant. Au cours de ce tour du propriétaire, ces derniers sont invités à dresser un constat et énumérer toutes les remarques qu’ils jugent opportunes. Une excellente manière de corriger les dernières imperfections avant la livraison de votre logement.

8. Les garanties

Dans la plupart des cas, les promoteurs commercialisent leurs résidences avant qu’elles ne soient bâties, sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ou Véfa. Un système strictement encadré par la loi pour protéger les acquéreurs. Ainsi, au moment de la signature, vous bénéficiez de la garantie de remboursement ou d’achèvement.

Sous garanties. La première vous permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas d’annulation du programme. Avec la garantie d’achèvement, le garant (banque, société d’assurances, etc.) s’engage non pas à réaliser lui-même les travaux mais à avancer ou à fournir les sommes nécessaires pour terminer la construction. Ces protections ne sont pas cumulatives. En clair : avant le démarrage des travaux, vous bénéficiez de la garantie de remboursement. Puis, lorsque le chantier a débuté, c’est la garantie d’achèvement qui entre en jeu. 

9. Les bénéfices pour les habitants

Normes techniques, règles d’urbanisme, impositions des collectivités locales, rareté du foncier… Fabriquer un programme neuf, c’est long et compliqué. Mais les occupants des nouveaux logements en tirent de vrais bénéfices. Inventaire.

L’architecture. L’enjeu : assurer une bonne insertion dans le site tout en optimisant les apports naturels. Pour les habitants, c’est l’assurance d’obtenir un cadre de vie agréable, des logements lumineux, mais aussi des économies d’énergie.

Les plans. Dans le neuf, pas de place perdue ! Les plans sont très rationnels et leur ergonomie est poussée. Les rangements ne sont pas oubliés. Et avec les normes sur l’accessibilité, ces biens savent s’adapter aux évolutions de la vie.

La performance. Grâce aux réglementations thermiques qui se sont succédé depuis 1974, date du premier choc pétrolier, les nouvelles résidences sont mieux isolées. D’où de faibles factures d’énergie et des charges maîtrisées.

La tranquillité. Dans le neuf, pas de travaux ni de remise aux normes à prévoir puisque les logements sont… neufs. Le prochain ravalement n’interviendra que dans dix ans. Et puis, une fois bâtie, la résidence bénéficie des trois garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale.

Les plus. La déco et les prestations sont personnalisables. La sécurité est toujours bien étudiée (sas d’entrée, vidéophone, interphone, etc.). Le plus souvent, les logements se prolongent par des balcons et des terrasses. 

Place à l’innovation
Les nouvelles résidences d’aujourd’hui sont à la pointe du progrès.Ce qui n’empêche pas les promoteurs d’innover. Les immeubles sont pensés comme des lieux de vie uniques, où l’architecture est mise au service de la vie quotidienne des résidents. Des services sont intégrés au sein des résidences. L’autopartage de véhicules électriques est de plus en plus souvent testé. L’écologie est à l’honneur : des végétaux récupèrent l’eau de pluie en toiture pour apporter de la fraîcheur à tous les niveaux. Le bois est de plus en plus fréquemment utilisé pour son bon bilan carbone et pour son aspect familier et intime. Nombre de promoteurs développent des résidences ultraperformantes, qui produisent davantage d’énergie qu’elles n’en consomment grâce à des panneaux photovoltaïques. Quant à l’innovation architecturale, les promoteurs n’hésitent pas à collaborer avec de grands noms comme Jean Nouvel, Jean-Paul Viguier, Norman Foster, Jean-Michel Wilmotte ou Farshid Moussavi.

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