Immobilier : les neuf atouts du neuf

Confort, qualité, performance énergétique, personnalisation, garanties... Les logements neufs d’aujourd’hui bénéficient de très nombreux avantages. Petit inventaire pour bien les identifier et acheter en connaissance de cause.

Le neuf, c'est un prix. Mais pas seulement. C'est également une qualité globale qui n'a jamais été aussi élevée. Acheter un appartement neuf, acquérir une maison tout juste sortie de terre permet en effet de devenir propriétaire d'un bien paré de nombreuses vertus. Juste quelques exemples : économies d'énergie avec la très stricte réglementation thermique 2012, belles architectures, plans bien conçus, balcons, terrasses ou jardins privatifs, sécurité étudiée, place de stationnement… Cet excellent rapport qualité/prix offre un autre avantage : la maison ou l'appartement vieillissent bien et ils se valorisent au fil du temps.

1 • Logements neufs : sous le signe du confort

Les plans sont logés à l'enseigne du confort de vie. Le grand classique : une pièce à vivre de bonnes dimensions. Les espaces jour sont séparés des espaces nuit. Cette séparation trouve tout son sens, avec d'un côté la convivialité d'une vie de famille et de l'autre une préservation de l'intimité de chacun. Mais pas question non plus de couper l'appartement en deux. Les modes de vie d'aujourd'hui sont plus transparents. Dès lors, les promoteurs font davantage rayonner les pièces à partir de l'espace central constitué par la pièce à vivre.

Convivialité. Les cuisines comportent un coin repas, où l'on peut par exemple prendre le petit-déjeuner. Dans la mesure du possible, elles offrent suffisamment d'espace pour accueillir les repas en famille. Mais il faut tenir compte de mètres carrés devenus précieux et miser sur des solutions gain de place. D'où le développement des cuisines ouvertes, à l’américaine. Conviviales, elles mettent les équipements en avant, valorisant ainsi le statut de propriétaire. Dans les maisons neuves, les cuisines peuvent être semi-ouvertes, avec une verrière mobile qui sépare cette pièce du reste du logement.

A chacun sa place. Côté chambres, la suite parents est devenue la règle. Elle comporte notamment un dressing, sa salle de bains et des placards. Ces derniers sont d'ailleurs très demandés et les promoteurs n'hésitent pas à en installer partout où c'est possible. Les chambres d'enfants sont quant à elles réduites à leur fonction première, le couchage, en laissant la place à un petit bureau. Quant aux salles de bains, elles sont systématiquement livrées équipées, avec en général un meuble vasque, un miroir, un bandeau lumineux et un radiateur sèche-serviettes.

Rationnel. Le neuf évolue. On remarque de plus en plus de coins dédiés à l'informatique. Et lorsque c'est possible, les acquéreurs s'offrent un bureau. Autre tendance : des plans plus compacts, plus rationnels, qui évitent les pertes de place. Mais pas question de sacrifier les pièces à vivre. Les arbitrages se font sur les chambres, sur les cuisines qui s'ouvrent. Les dégagements sont réduits au maximum, tout comme les couloirs. Et les logements gardent toujours une place pour les rangements.

Faciliter la vie. Les programmes d’aujourd’hui répondent aux normes sur l’accessibilité pour s’adapter aux besoins des personnes à mobilité réduite. Plus précisément, 20 % des logements sont accessibles dès l’origine, les autres étant facilement adaptables en réalisant des travaux simples. Les acquéreurs, lors de l’achat sur plans, peuvent demander des prestations supplémentaires concernant l’accessibilité. Les promoteurs, de leur côté, proposent de nombreuses options, de la domotique aux portes plus larges en passant par des meubles de cuisine motorisés et des salles de bains spécialement équipées.

 2 • Des architectures recherchées… Et de la lumière !

Créer un programme immobilier, c'est s'inscrire dans un environnement, adopter un style, respecter des normes techniques et des règles d'urbanisme, mais aussi favoriser la conception bioclimatique. Et c’est justement le métier des promoteurs que de résoudre cette équation. Avec comme priorité la création d’espaces de vie dans lesquels les habitants se sentent bien, tout simplement. Pour eux, il s'agit d'offrir un bon équilibre qualité/prix/surface/confort, mais aussi le sentiment valorisant de vivre dans un beau logement, situé dans un bel immeuble lequel est bien intégré au tissu urbain existant.

Contemporain. Quelques grandes tendances architecturales se partagent le marché. La principale ? Le contemporain. Notamment parce que c'est le style le mieux adapté à la Réglementation thermique RT 2012, qui régit la construction. Il permet en effet d'optimiser les apports naturels et de récupérer un maximum de calories gratuites. Mais l'on trouve aussi des programmes qui s'inspirent du style de leur région d'élection. Dans la Brie, par exemple, les immeubles offrent le plus souvent un toit de tuile rouge, des enduits clairs, le tout orné de nombreuses modénatures qui leur apportent toute leur personnalité.

Lumière ! Dans tous les cas, le site doit être respecté et c'est le programme qui s'y adapte. Mais les promoteurs doivent aussi tenir compte de la volonté des acquéreurs, qui refusent de vivre sous le toit de Monsieur Tout-le-Monde. Dans ce domaine, l’objectif, c’est d’individualiser, de personnaliser les résidences. Une constante toutefois : la présence de baies vitrées et dans la quasi-totalité des cas d’espaces extérieurs, qu’il s’agisse de balcons, de terrasses ou de jardin en rez-de-chaussée, voire sur le toit. Des lieux vécus comme des pièces supplémentaires en plein air, qui permettent de profiter de l’environnement et du soleil. Des atouts plébiscités pendant le confinement !

3 • Prestations de qualité et personnalisation

Côté aménagements, le parquet est de plus en plus souvent installé dans les entrées, séjours et dégagements. Les chambres accueillent quant à elles des moquettes de qualité, confortables et souvent traitées pour être facilement nettoyées et éliminer les allergies. Dans les salles de bains, les carrelages sont de mise, avec souvent des faïences murales.

Personnalisation. Les logements peuvent être personnalisés. L'acquéreur choisit les carrelages, moquettes, peintures et autres papiers peints, pour se mitonner un toit bien à lui. Nombre de promoteurs ont ainsi ouvert des show-rooms, dans lesquels leurs clients décident en toute liberté des prestations et équipements de leur nouveau toit. De plus en plus, les promoteurs emploient les outils de visualisation numérique pour permettre aux acquéreurs de se projeter virtuellement dans leur futur logement.

Connecté. On remarque une adaptation aux nouvelles technologies de l'information, avec des prises téléphone et Internet qui équipent de plus en plus fréquemment la plupart des pièces. Les promoteurs sont d’ailleurs obligés d’installer la fibre optique dans les logements pour que les habitants puissent bénéficier de connexions Internet à haut débit.

En toute sécurité. Digicode et interphone protègent les halls d'entrée. Ils sont souvent accompagnés d'un vidéophone. Les portes palières sont à âme pleine et sont de plus en plus souvent blindées. Les volets roulants sont fréquemment motorisés… Les accès aux parkings sont conçus de manière à éviter toute intrusion. Et puis, avec leurs boxes, parkings ou garages, les nouvelles résidences laissent toujours une place à la voiture.

Pas de travaux ! Dans le neuf, tout est neuf et aux normes dès le départ. Il n’y a pas de travaux à prévoir pour installer un ascenseur ou remplacer des tuyaux en plomb. Côté ravalement, on est tranquille pour au moins dix ans. De même, les acquéreurs n’auront pas à supporter les travaux de rénovation énergétique, qui finiront par devenir obligatoires dans l’ancien.  

4 • Economies d’énergie et valeur verte

Les nouvelles résidences riment avec grosses économies d’énergie. Depuis le 1er janvier 2013, elles doivent être obligatoirement conformes à la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Leur signe particulier : elles consomment quatre à cinq fois moins que les bâtiments anciens. De très nombreux programmes surperforment la RT 2012 et affichent des consommations d’énergie encore plus faibles. Certaines réalisations sont même passives : elles sont si performantes qu’elles peuvent se dispenser de chauffage et de climatisation tout en offrant un grand confort aux habitants.

Construction optimisée. Comment les promoteurs relèvent-ils le défi ? Ils travaillent davantage sur les conceptions bioclimatiques pour optimiser les calories solaires. Côté matériau, pas de révolution : tant pour les immeubles que pour les maisons, les solutions traditionnelles (béton, brique, parpaings) se taillent la part du lion, même si le bois gagne du terrain y compris en collectif. L'isolation par l'intérieur reste le système le plus couramment employé, même si l'isolation par l'extérieur gagne du terrain. Certaines réalisations font appel aux énergies renouvelables.

Valeur verte. Côté prix, les promoteurs réussissent à limiter les surcoûts liés à la RT 2012. Surtout, les économies d’énergie vont faire du bien au budget de l’occupant du logement. Ce qui sécurise les remboursements du crédit en résidence principale et le versement du loyer en investissement locatif. Enfin, ces logements performants bénéficient de l’émergence de la valeur verte : ils se revendront plus facilement et à meilleur prix, les acquéreurs successifs étant eux aussi sensibles aux économies d’énergie. Des études réalisées par les notaires, mais aussi par la Commission européenne, confirment cette tendance.

5 • Des aides financières pour acheter ou investir

Le neuf bénéficie d’un gros avantage : c’est l’un des rares secteurs à profiter d’importantes aides financières. Elles concernent aussi bien l’achat d’une résidence principale que l’investissement locatif. Inventaire.

Le PTZ. Cette aide à l’accession à la propriété est réservée aux logements neufs. Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, elle vous permet d’emprunter jusqu’à 138.000 € gratuitement, sans payer d’intérêts. Pour en bénéficier, vous devez respecter des plafonds de ressources (ils cadrent avec les revenus de plus de 80 % des Français). Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur le PTZ.

Les aides locales. Communes, départements ou régions, de nombreuses collectivités territoriales aident leurs administrés à acheter leur résidence principale dans le neuf. Ces coups de pouce peuvent prendre la forme de subvention ou de crédits à taux 0 %.

La location-accession. Ici, l’acquéreur choisit son logement et paye un dépôt de garantie de 5 % du prix. Une fois le contrat signé, il verse une redevance à l’opérateur. Une partie de cette somme (la fraction acquisitive) est une épargne qui, en cas d’achat, vient diminuer le prix. Si l’on n’achète pas, l’opérateur rembourse la fraction acquisitive et reloge son client. La TVA est réduite et ce dispositif est compatible avec le PTZ. Nous consacrons un dossier à la location-accession.

Les programmes en TVA réduite. Les résidences implantées dans et autour des secteurs en rénovation urbaine et des Quartiers prioritaires de la ville (QPV) bénéficient d’une TVA à 5,5 %, contre 20 % pour les autres. Une aide ouverte uniquement à l’achat d’une résidence principale. Ce dispositif est détaillé ici.

Le bail réel solidaire. Cette formule repose sur la séparation du prix du terrain de celui de la construction. L’acquéreur devient propriétaire du logement et verse un loyer minime pour le foncier. Assorti d’une TVA réduite, le bail réel solidaire permet de réduire les prix de 30 % en moyenne. Il devrait logiquement gagner du terrain dans les prochaines années.

L’avantage fiscal Pinel. Si vous achetez du neuf pour ensuite le mettre en location vide, le fisc vous verse 12 % du prix si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Pour bénéficier de ce bonus, il faut respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, des conditions bien moins strictes qu’il n’y paraît.  

Les résidences avec services. En résidences services (tourisme, pour étudiants, pour seniors, etc.), vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Par un jeu de déduction de charges et d’amortissements, il ramène vos loyers à zéro, ce qui les rend non imposables. Autre possibilité : la réduction d’impôts Censi-Bouvard, qui compte pour 11 % du prix (attention : elle n'est pas possible en résidence de tourisme).

L’usufruit locatif. Vous achetez la nue-propriété d’un logement neuf pour 60 à 70 % de sa valeur totale et vous concédez l’usufruit pendant quinze ans à un bailleur institutionnel. Il loue le logement et au terme du contrat, vous le récupérez remis à neuf pour le louer, l’habiter ou le revendre. Vous ne percevez pas de loyers mais ce placement échappe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour en savoir plus, voir notre dossier sur l'usufruit locatif.

6 • Achat : un parcours très encadré

Protéger l’acheteur d’un logement neuf : c’est la vocation de la vente en l’état futur d’achèvement ou vente sur plans. Ce dispositif encadré par la loi organise la transaction et vous offre de nombreuses protections.

Le contrat de réservation. Une fois le logement choisi, vous signez un avant-contrat (ou contrat de réservation) sous seing privé (il n’y a pas besoin de notaire) avec le vendeur. Ce document contient une description du bien, le financement, le prix, la date de signature de l’acte définitif, etc. Lors de la signature de l’avant-contrat, vous versez un dépôt de garantie de 2 à 5 % du prix. Faites mentionner une condition suspensive d’obtention du crédit. Si vous n’obtenez pas votre prêt, vous récupérez les sommes versées. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours.

L’acte authentique. Quelques mois plus tard, vous signez l’acte définitif (acte authentique) devant notaire. Le document reprend l’avant-contrat. Il intègre le prix et les conditions suspensives. Vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de rem­boursement. Si les travaux ne démarrent pas, vous récupérez les fonds versés. Si le chantier a débuté et que le promoteur est défaillant, son assureur prend le relais pour assurer la livraison du programme.

Le paiement. Vous payez le logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier prévu par la loi. 35 % du prix sont versés à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95 % à l’achèvement des travaux. Les 5 % restants sont payés à la livraison sauf si vous émettez des réserves sur des défauts de conformité. A noter : vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement.

La livraison. Le logement est terminé, c’est le moment de la livraison. Vous vérifiez si tout a été réalisé conformément au contrat. Si vous constatez des défauts, vous les mentionnez dans le procès-verbal de livraison et vous faites jouer les garanties. Vous pouvez consigner jusqu’à 5 % du prix pour que les réparations soient effectuées.

7 • Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire, c’est un terme générique qui recouvre à la fois les droits de mutation qui vont directement au fisc, la rémunération du notaire et le coût des formalités à accomplir. Impossible d’acheter sans tenir compte de ces frais qui sont à payer en même temps que le prix de vente. L’acquisition d’un appartement neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Ils sont de l’ordre de 2 à 3 % sur le prix d’achat hors taxes, plus la rémunération du notaire et les frais divers. Dans l’ancien, des droits de mutation équivalents à 5,80 % du prix s’ajoutent à ces dépenses. Dans ce cas, les frais de notaire comptent pour 6 à 7 % du prix. Nous vous invitons à effectuer vos simulations sur notre calculette (rubrique Conseils/frais de notaire).

TVA réduite. Par ailleurs, lorsque vous achetez dans le neuf, vous êtes assujetti à la TVA. Elle est incluse dans le prix. Elle compte, pour la majorité des programmes, pour 20 % du prix. Rappelons que les résidences situées dans et autour de certains secteurs situés en zone de rénovation urbaine bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %.

8 • Neuf : un logement sous garanties

C’est l’un des gros atouts du neuf : vous bénéficiez de nombreuses garanties. Certaines s’appliquent avant et pendant la construction, d’autres après la livraison du logement. Revue de détail pour un achat très sécurisé.

Terminé ou remboursé. Une fois l’avant-contrat signé, vous êtes protégé par la garantie d’achèvement ou de remboursement. Si les travaux ne démarrent pas, vous récupérez les sommes versées (garantie de remboursement). Une fois le chantier commencé, le garant du promoteur s’engage à ce que votre nouveau logement vous soit bel et bien livré (garantie d’achèvement. Il faut savoir que ces garanties sont alternatives et non cumulatives. Le vendeur ne doit fournir que l’une ou l’autre. Il n’est pas tenu de donner ces deux protections, mais en général, la garantie d’achèvement suit la garantie de remboursement.

La garantie des vices apparents. Avec elle, vous disposez d’un mois suite à la livraison du logement pour signaler au vendeur tous les défauts apparents de la construction. Une démarche qui s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception. Le professionnel est tenu d’y remédier.

Les trois garanties légales. Une fois le logement réceptionné et livré, vous êtes couvert par trois types de protections. La garantie de parfait achèvement s’applique à tous les dommages constatés dans le procès- verbal de réception et tous ceux signalés par lettre recommandée pendant l’année qui suit la réception. La nature des désordres est indifférente. La garantie de bon fonctionnement couvre tous les vices qui apparaissent sur les éléments d’équipement dissociables et démontables de la construction. Enfin, La garantie décennale concerne les dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble et qui surviennent dans les dix ans de la réception. Vous bénéficiez également d’une garantie d’isolation phonique qui s’insère dans la garantie de parfait achèvement.

9 • Des impôts locaux allégés

Les constructions nouvelles bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années à partir du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction. Pour en bénéficier, le contribuable doit déposer dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent l’achèvement de l’immeuble une déclaration auprès du centre des impôts fonciers du lieu de situation du bien. Cette démarche est souvent effectuée par le vendeur. Cette exonération est de plein droit pour la part départementale et la part régionale. Elle peut en revanche être supprimée par les communes pour la part de taxe qui leur revient.

Un achat sans surprises. La taxe d’aménagement et la taxe d’assainissement sont comprises dans le prix que l'acheteur paye au promoteur. Les acheteurs comme les investisseurs n’ont pas à assumer cette dépense une fois leur logement livré. De quoi profiter de son nouveau toit l’esprit tranquille !

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