Rentable et performant, l'usufruit locatif reste un mécanisme d'investissement locatif peu connu du grand public. Outre son manque de notoriété, il est aussi considéré comme complexe, ce qui en réalité reste une idée reçue. Dommage, car il permet d'investir dans un logement neuf bien situé et de grande qualité... tout en ne payant que 50 à 70% de son prix selon les cas ! Ce dispositif offre d'autres possibilités plutôt intéressantes notamment sur le plan fiscal.
Démembrement de propriété. Ce type d'investissement repose sur un mécanisme juridique dénommé démembrement de propriété. Mais encore faut-il bien savoir de quoi il s'agit. Pour y voir plus clair, il faut rappeler quelques notions juridiques. « La propriété immobilière comporte trois droits réels : l'usus (c'est le droit d'usage du bien), le fructus (le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien) » explique un notaire parisien. « Les deux premiers forment ce qu'on appelle l'usufruit. Le dernier la nue-propriété. » Le démembrement n'est rien d'autre qu'un terme juridique utilisé pour évoquer une réalité simple : il s'agit de séparer la nue-propriété de son usufruit, ou encore de distinguer la possession d'un bien de son droit d'usage.
Transformation en investissement locatif. Des promoteurs se basent sur ce principe pour créer des formules d'investissement locatif spécifiques. Comment ça marche ? « L'investisseur achète la nue-propriété d'un appartement neuf dans une résidence tout ce qu'il y a de plus classique, dont il ne paie que 60 à 70% du prix, une décote qui équivaut au versement des loyers sur quinze ans » explique-t-on chez PERL, le leader du secteur. En parallèle, l'usufruit de l'appartement est acquis pour une durée de quinze ans par un bailleur institutionnel ou social. Celui-ci va se charger de louer le logement à des ménages sous conditions de ressources. C'est aussi lui qui va gérer le bien, l'entretenir, payer les frais. C'est encore le bailleur institutionnel qui va percevoir les loyers et assumer les éventuelles carences locatives. » Au terme de l'usufruit temporaire, l'acquéreur retrouvera la pleine propriété du bien. Il pourra alors poursuivre sa location, le revendre ou le récupérer pour y vivre.
Des investisseurs protégés. L'usufruit locatif offre une bonne protection aux investisseurs. « C'est la garantie pour le propriétaire particulier de bénéficier d'un logement à moindre coût sans aucune contrainte de gestion locative, cette dernière étant assumée par le bailleur institutionnel » explique-t-on chez Lamotte Constructeur, un promoteur basé à Rennes qui propose ce type d'opération. « Grâce à la loi ENL du 3 juillet 2006, les baux consentis par l'usufruitier aux locataires s'arrêtent en même temps que l'usufruit temporaire » ajoute-t-on chez PERL. « Cela signifie que les nus-propriétaires (NDLR : les particuliers) sont autorisés, six mois avant la fin de l'usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l'appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail au locataire en place. »
Découvrez tous les logements neufs dans votre ville
Le prix et l'adresse pour investir
Quelles adresses pour investir ? L'usufruit locatif social permet de construire dans des secteurs prisés où les bailleurs sociaux n'ont pas les moyens d'aller et là où les épargnants ont, en toute logique, le plus envie d'investir. Depuis son lancement en 1999, des dizaines d'immeubles ont vu le jour et de nouveaux intervenants se lancent sur ce marché.« Aujourd'hui, nous construisons en région Paca, en première couronne parisienne, dans Paris. Nous sommes présents partout où la demande locative est forte mais où les valeurs foncières sont trop élevées pour les organismes sociaux » indique-t-on chez PERL. C'est une manière originale de favoriser la mixité sociale tout en palliant le déficit chronique de logements neufs dans le pays. Leurs prix ? Ils varient selon la durée de l'usufruit et l'emplacement des programmes.
Le juste prix immobilier. Comme pour tout investissement locatif, il faut rester attentif au prix. L'économie promise ne doit pas conduire à surpayer le bien. Ensuite, l'emplacement, la qualité du programme, son architecture, les prestations offertes doivent être regardées à la loupe. C'est un logement que l'on achète et pas un produit financier. Il faut aussi veiller au dynamisme du marché immobilier local, tant en termes de vente que de location. Des points importants si l'on souhaite louer le bien ou le vendre lorsque la période d'usufruit prend fin.
Usufruit locatif : avantages fiscaux
Exonérations et Impôt sur la fortune immobilière. Premier atout de ce type de placement : pendant la période d'usufruit, l'investisseur ne perçoit pas de loyers. Il échappe donc à la fiscalisation de ses revenus locatifs. Et il n'augmente pas sa base d'imposition. Ensuite, la taxe foncière est payée par le détenteur de l'usufruit, en l'occurrence le bailleur institutionnel. L'investisseur n'a pas à assumer cette contribution qui peut représenter plus de deux mois de loyer. Quatrième atout : un logement détenu en nue propriété n'entre pas dans la base taxable de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'Impôt sur la fortune depuis janvier 2018. Enfin, si l'investisseur détient déjà un patrimoine locatif, les intérêts de l'emprunt qui finance l'opération en usufruit locatif sont déductibles de l'ensemble des revenus fonciers de l'investisseur.
Sortir d'un usufruit locatif. Lorsque l'opération prend fin, tout un processus doit être mis en œuvre pour respecter les droits et devoirs de l'investisseur comme des locataires. Le principal acteur du secteur, PERL, suit un parcours précis. Trois ans avant la fin du contrat, une enquête sur la situation sociale de locataires est lancée et les équipes du promoteur vérifient la conformité des baux. Un an plus tard, donc deux ans avant la fin du bail, les locataires sont avertis et leur situation, comme le projet de l'investisseur, sont analysés. Et un audit technique concernant les travaux est organisé. Un an plus tard, locataires et nu-propriétaires sont officiellement informés des dates et modalités de sortie de l'opération. Six mois avant la fin du bail, les locataires reçoivent leur préavis. Lorsqu'ils quittent le logement, un état des lieux contradictoire de sortie est réalisé entre le bailleur et les nus-propriétaires, puis les travaux sont organisés. Une fois achevés, le propriétaire-investisseur reprend son bien. Il peut le louer, y habiter ou encore le vendre pour encaisser une plus-value.
