Quelles nouveautés pour le régime fiscal LMNP en 2025 ?

Doit-on s’attendre à un lifting en profondeur du régime fiscal LMNP ou à un simple coup de blush ? Une fois réformé, ce statut gardera-t-il toute son attractivité ? Quels sont les changements dont le régime LMNP pourrait faire l’objet dès le 1er janvier prochain ? On vous répond.

L’amortissement moins avantageux dès 2025

Une particularité (très appréciée par les investisseurs) du statut de LMNP, c’est qu’il permet à ceux qui en bénéficient d’amortir - dans le cadre du régime réel - leur meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Comment ? Tout simplement en déduisant, chaque année, une partie de sa valeur de leurs recettes locatives (loyers + charges). Ce mécanisme a pour effet de réduire le résultat locatif et même de le ramener à zéro, ce qui booste la rentabilité de ce type d’investissement.

👉 Les amortissements désormais inclus dans la plus-value immobilière ?

En 2025, l'intérêt de cet amortissement sera diminué. Si l'amortissement de la valeur du logement reste possible, le projet de loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements feront l'objet d'une réintégration à l'occasion d'une vente, ce qui n'est pas le cas jusqu'ici. En pratique, cela signifie que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien seront pris en compte lors de la vente pour le calcul de la plus‑value immobilière.

Les propriétaires de meublés verront alors s’élargir leur base d’imposition et s’alourdir leur charge fiscale. Pour schématiser, la réintégration des amortissements dans le cadre du régime LMNP pour rapprocher son attrait de celui des revenus fonciers revient à remplacer un moteur turbo par un moteur atmosphérique pour que la course soit plus équilibrée !

👉 Une autre réforme aurait été d'améliorer la fiscalité de la location vide, mais les caisses de l'État ne le permettent sans doute pas... Les spécialistes indiquent pour l'instant que cette réintégration diminuera l'attrait du LMNP, mais qu'il restera toujours plus intéressant que la fiscalité des revenus fonciers.

💡 Exemple de calcul de la plus-value en LMNP

Vous avez acheté un bien 200 000 € destiné à la location meublée, revendu 400 000 € avec 70 000 € d’amortissements pratiqués pendant dix années de détention et de location.

Location touristique : régime sec pour les abattements fiscaux

L’amortissement n'est pas la seule particularité du régime fiscal LMNP à être attaqué… En effet, l’abattement forfaitaire attaché au statut de LMNP sous le régime micro-BIC est revu à la baisse pour les locations à vocation touristique. La réforme devait s'appliquer aux revenus 2023, mais les contribuables ont bénéficié d'un délai de grâce d'un an. Cette fois, impossible d'y échapper ; la « niche fiscale » est rabotée.

👉 Les revenus tirés des locations touristiques en 2024 seront imposés à l’impôt sur le revenu

Les propriétaires mettant en location des meublés de tourisme non classés voient l'avantage fiscal diminuer par rapport aux années précédentes et la déclaration se complexifier. En effet :

1. au forfait, l'abattement est réduit de 20 points pour être ramené de 50 à 30 % ;
2. avec l'abaissement du seuil de revenus locatifs à 15 000 € de loyers dans l'année (contre 77 700 € auparavant), de plus en plus de propriétaires se verront alors contraints d’opter pour le régime réel d’imposition, régime qui sera moins avantageux que précédemment du fait de la réintégration des amortissements. Les bailleurs concernés doivent consulter un comptable dès maintenant pour comprendre les implications du régime réel, ses avantages et ses inconvénients.

🎬 Clap de fin pour les BIC ?

Si le projet de loi de finances pour 2025 ne contient pas, à ce stade, d'autres mesures que la réintégration des amortissements dans le cadre du LMNP au réel, le ciel s'assombrit pour les loueurs en meublé. Depuis plusieurs années, il y a une volonté récurrente d'alourdir la fiscalité du meublé pour la rendre moins attractive. Dernière manifestation en date, le rapport rendu à l'été 2024 par Annaïg Le Meur, députée du Finistère. Chargée par le gouvernement de formuler des propositions de réforme de la fiscalité locative, celle-ci propose, entre autres scénarios :

• la suppression totale, pour le LMNP au régime réel, de la faculté d'amortissement ;
• la diminution, pour le LMNP au régime micro-BIC, de l'abattement de 50 à 40 % pour la location de longue durée ;
• la suppression pure et simple du régime des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic) pour les locations meublées non professionnelles pour les imposer en revenus fonciers.

🙋‍♀️ D'autres scénarios envisagés sont moins rudes pour la location meublée, mais tous vont dans le sens d'un alourdissement de la fiscalité du LMNP. Reste qu'à ce jour, il est impossible de dire quel scénario sera retenu par le parlement/le gouvernement ; le statu quo est même possible !

Une réforme, oui… mais dans quel but ?

Cet alourdissement de la fiscalité annoncée, voire cette harmonisation - seulement évoquée - des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue poursuit plusieurs objectifs :

1. freiner la spéculation immobilière ;
2. rééquilibrer le marché locatif hexagonal (en encourageant les locations longue durée) ;
3. remettre sur un pied d’égalité (fiscale) la location meublée et la location nue (« Make the naked location great again » ).

Aussi louables les intentions du législateur soient-elles, on ne peut pas s’empêcher de penser qu’au lieu de « brider » la location meublée en la privant de certains de ses avantages pour la ramener au niveau de la location nue, il eût peut-être été plus judicieux de booster la location nue pour faire en sorte qu’elle puisse rivaliser - en termes d’attractivité fiscale - avec la location meublée…

Comment vous préparer au LMNP dans sa version 2025 ?

Si vous ne voulez pas être pris de court par les conséquences de la réforme dont fera l’objet le régime fiscal LMNP dès l’année prochaine, plusieurs choix s’offrent à vous :

• anticiper une baisse de la rentabilité de votre investissement locatif (et vous y préparer) ;
• privilégier la location longue durée vs le meublé touristique ;
• passer au régime réel, voire au statut LMP (Loueur en meublé professionnel) si votre situation vous le permet ;
• vendre votre bien (idéalement avant que la réforme n’entre en vigueur).