Acheter son logement neuf 30 à 40 % moins cher ? C’est possible avec le Bail réel solidaire (BRS), un dispositif dissociant le prix du bâti de celui du terrain, une pratique développée aux Etats-Unis mais aussi en Europe. Vous achetez uniquement le bâti, l’acquisition du terrain étant, quant à elle, assurée par un Organisme de foncier solidaire (OFS) avec lequel un bail de longue durée sera signé.
Créé par la loi Alur, ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires de leur résidence principale dans les marchés immobiliers tendus où les prix rendent impossible l’accession. La revente de ces logements est aussi très encadrée pour éviter la spéculation immobilière constatée dans le sillage de certains dispositifs dédiés à l’accession sociale à la propriété. Ces logements financés par l’argent public étaient en effet revendus au prix du marché diminuant de fait le parc social.
Comment ça marche le bail solidaire ?
L’organisme de foncier solidaire, agréé par le préfet, achète un terrain et fait appel à un promoteur pour construire des logements qui seront vendus en vente futur d’état d’achèvement (Vefa) à des ménages dont les revenus ne dépassent par les plafonds de ressources du PSLA (Prêt social location accession). Mais contrairement à une opération de promotion immobilière classique, l’acquéreur n’achète que les murs, le foncier restant la propriété de l’OFS. L’occupant du logement qui signera un bail de longue durée compris entre 18 et 99 ans avec cette structure s’acquittera d’une redevance mensuelle pour la location du terrain, soit 2 à 4 €/m² habitable. Cette dernière s’ajoutera à sa mensualité de crédit et au paiement des charges de copropriété et impôts locaux.
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Une économie de 40 % sur les prix du marché
En n’achetant que les murs et en bénéficiant d’une TVA à taux réduit de 5,5 %, le ménage paiera au final un logement neuf 25 à 40 % moins cher que les prix du marché. Le bail réel solidaire ouvre également droit au prêt à taux zéro qui réduira le coût financier de cette opération. A noter que certaines collectivités locales accordent un abattement de 30 % sur la taxe foncière sur le bâti.
Une revente encadrée
A l’image d’un achat immobilier classique, le ménage peut ensuite revendre, donner ou transmettre son logement en respectant certaines conditions, l’OFS contrôlant la cession. Le nouvel acquéreur doit ainsi justifier de ressources inférieures au plafond défini par l’OFS. En outre, le prix de cession ne peut pas être supérieur au prix d’achat initial, indexé sur l’évolution d’un indice (IRL ou ICC) entre l’achat et la vente du bien. Autre condition : ce prix ne peut pas dépasser celui du plafond du PSLA (Prêt social location accession) en vigueur lors de la transaction. Le bail réel étant rechargeable à chaque vente, le nouveau propriétaire du logement bénéficiera de la durée initiale du bail. Ce qui lui garantit la valeur de son logement.
Une accession sécurisée
Conçu pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, le BRS peut aussi, dans certains cas, sécuriser le parcours résidentiel. L’OFS peut racheter le logement à une valeur d’indemnisation prévue dans le bail, notamment en cas de difficultés financières que pourrait rencontrer le ménage. Ce dernier peut également bénéficier de garanties supplémentaires comme la sécurisation HLM si cette opération de construction a été réalisée par une société coopérative d’HLM. En cas d’accident de la vie, le ménage peut être ainsi relogé dans le parc social à condition de respecter le plafond de ressources.
Les plafonds de ressources du Bail réel solidaire au 1er janvier 20223
| Nombre de personnes | Zone A* | Zone B* |
| 1 | 35 515 € | 26 921€ |
| 2 | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 et + | 73 732 € | 50 489 € |
*Ces données, ci-dessus, sont en vigueur au 1er janvier 2023 sur la base du revenu fiscal de référence n-2.
200 000 € gagnés avec le bail réel et solidaire
Un ménage achète un appartement neuf de 65 m² en Île-de-France 256 000 € dans le cadre du bail réel solidaire, soit 3 940 €/m², contre 5 500 €/m² si cette transaction s’était conclue au prix de marché, soit une décote de près de 40 %. L’acquisition a été financée à crédit pour un montant de 230 400 €, l’apport personnel du ménage s’élevant à 25 600 €. Au bout de quinze ans, il revend son bien 337 787 €, un prix maximal fixé par le BRS. Ses capitaux restants dus à la banque atteignant 115 496 €, il récupérera 222 290 €, une somme qu’il pourra injecter dans son plan de financement pour son nouveau projet immobilier. Cette simulation a été réalisée par HLM Coop.
