Être propriétaire d’un logement neuf acheté en Vefa (vente en état futur d’achèvement) offre de nombreux avantages. L’acquéreur peut notamment bénéficier d’une exonération totale ou partielle pendant 2 ans de la taxe foncière.
L’exonération de la taxe foncière sur les logements neufs fait partie des nombreux avantages de la VEFA. L’article 1383 du code général des impôts stipule en effet que les constructions neuves peuvent être exonérées de la taxe foncière pendant deux ans. Mais attention ce bonus fiscal n'est pas systématique.
Ce qu’il faut savoir sur la taxe foncière ou impôts fonciers
La Taxe foncière sur les Propriétés bâties (TFPB) est un impôt local payé par tous les propriétaires. Cet impôt est perçu par la commune du lieu de résidence. Elle est due pour tout logement achevé au 1er janvier de l’année d’imposition. Le propriétaire reçoit alors un avis envoyé par le conseil municipal au cours du dernier trimestre de l’année écoulée.
Comment est calculée la taxe foncière ?
Le mode de calcul de l'impôt associe la valeur cadastrale à des taux votés par les collectivités territoriales. La taxe foncière est principalement calculée sur le montant auquel le logement, appartement ou maison pourrait être loué. C'est ce que l’on appelle la valeur cadastrale ou valeur locative du bien. Elle représente le niveau de loyer annuel théorique du logement s’il était loué. C’est l’une des bases servant au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
Selon les données de l'Insee 2022, la base de calcul de la taxe foncière, c'est-à-dire la valeur locative cadastrale, sera en hausse de 7,1 % en 2023.
Qui doit payer la taxe foncière ?
Le montant de la taxe foncière est payé par le propriétaire d’un bien immobilier que ce soit une résidence secondaire ou une résidence principale. Si le logement est acheté en indivision, la taxe foncière est établie au nom des indivisaires. Un seul avis d’imposition sera émis par l’administration fiscale.
Si le bien est vendu en cours d'année, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l'année entière. La taxe foncière sera établie à son nom.
Quelles taxes pour une construction neuve ?
Tous les propriétaires de logement sont théoriquement assujettis à la taxe foncière. Néanmoins l'acquisition d'un logement neuf en résidence principale peut être exonérée de la taxe foncière pendant les deux ans années suivant l'achèvement des travaux, Mais attention cette exonération n'est pas systématique et varie d'une commune à l'autre. C'est une décision prise après délibération du conseil municipal.
Qui peut être exonéré de la taxe foncière ?
Qu’est-ce que l’exonération de taxe foncière sur un logement neuf ?
Les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans maximum. Cette exonération temporaire s’applique de plein droit aux parts communale et intercommunale de taxe foncière. La commune et/ou l'EPCI à fiscalité propre peut décider, sur délibération, soit de supprimer cette exonération pour tous les locaux d’habitation, s oit de la limiter aux seuls logements financés au moyen de prêts conventionnés, de prêts aidés ou de prêts à taux zéro (PTZ).
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Exonération de la taxe foncière pour un investissement en Pinel
Un logement neuf acheté en Pinel est un logement comme les autres ! L'exonération de la taxe quelle que soit la durée d'engagement (6, 9, 12 ans). Bénéficie donc aussi aux propriétaires bailleurs ayant réalisé un investissement locatif dans le dispositif Pinel pour le mettre en location. Cette exonération de la taxe foncière pendant 2 ans débute à compter du 1er janvier suivant l’achèvement du bien immobilier.
Comment faire une demande d'exonération de la taxe foncière ?
Lorsque vous achetez dans le neuf, les formalités déclaratives auprès de l'administration fiscale peuvent être faites par le promoteur. Mais attention, ce n'est pas une obligation. Si vous signez l'acte notarié d'acquisition du bien avant la fin des travaux d'achèvement, il vous faudra déposer vous-même la déclaration H1 ou H2.
Le formulaire H2 peut être retiré directement auprès du centre des Finances publiques (service des impôts des particuliers ou centre des impôts fonciers) du lieu de situation du bien. Le formulaire peut aussi être téléchargé sur le site des impôts.
Où trouver le formulaire d’exonération de taxe foncière ?
L’exonération temporaire de 2 ans est accordée sous réserve de bien déclarer le changement (construction nouvelle, addition de constructions, changement d’affectation…) par le propriétaire, dans les 90 jours de sa réalisation définitive. Ces formulaires sont disponibles en téléchargement libre sur le site des impôts.
À qui envoyer le formulaire H2 ?
Si votre commune a décidé d'exonérer les logements neufs, il faut remplir un formulaire pour en faire la demande. Pour une maison c'est le modèle H1 (Formulaire 6650) et H2 (Formulaire 6652) pour un appartement. La déclaration doit être adressée au centre des finances publiques du lieu de situation des biens avant le 1er janvier de la première année pour laquelle l'exonération est applicable.
La demande doit être faite dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux.
Quelles sont les autres conditions d'exonération de taxe foncière ?
Il existe d'autres dispositions fiscales permettant de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière.
l’exonération spéciale en faveur des personnes âgées, handicapées ou de condition modeste. Par exemple, les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité peuvent être exonérés de taxe foncière ;
un dégrèvement d’office de 100 € est appliqué lorsqu’il s’agit de la résidence principale d’un contribuable âgé qui ne serait pas exonéré totalement, sous réserve de respecter certaines conditions de revenus ;
les logements vacants peuvent également faire l’objet d’un dégrèvement. Il s’agit d’une exonération partielle, qui consiste à calculer, au prorata temporis sur une période de 12 mois, la durée pendant laquelle le logement a été inoccupé.
Attention, l’exonération temporaire de la taxe foncière ne supprime pas la TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Elle devra être versée, même en cas d'exonération totale ou partielle.
