Location accession : passer de locataire à propriétaire !

Réservée aux ménages modestes, la location-accession vise à aider les locataires qui le souhaitent à acheter leur logement neuf/acquis en Véfa ou réhabilité. Découvrez quels sont les tenants et les aboutissants de ce dispositif.

Location-accession : quel bail ?

Dans le cadre d’une convention passée entre l’État et un opérateur, ce dernier prend l’engagement d’acheter, de bâtir ou de réhabiliter des logements que des ménages éligibles au contrat de location-accession pourront :

• tout d’abord louer (phase locative) ;
• puis acheter (phase d’accession).

Lors de la phase locative qui dure le plus souvent entre 6 mois et 2 ans, le locataire-accédant s’acquitte tous les mois du paiement d’une redevance composée d’une part locative (un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (un apport personnel fractionné). À terme, si le locataire-accédant décide de lever l’option d’achat et de devenir propriétaire, les sommes qu’il aura versées au titre de la part acquisitive seront déduites du prix d’achat.

Si le locataire-accédant lève l’option d’achat dont il dispose, débutera alors la phase d’accession. Un transfert de prêt (celui-ci est conventionné, NDLR) pourra alors s’opérer depuis l’opérateur (l’ex-bailleur) vers le propriétaire (l’ex-accédant). Et tous les mois, au paiement d’une redevance succèdera le remboursement d’une échéance de prêt. Si l’opérateur doute de la solvabilité du locataire-accédant, il peut toutefois s’opposer au transfert de prêt immobilier. Le locataire-accédant devra alors trouver un autre financement.

🙋‍♀️ Le locataire-accédant peut non seulement choisir de ne jamais acheter son logement - dont il demeurera alors locataire - mais il peut aussi changer d’avis après avoir levé l’option d’achat. Selon les cas, le locataire-accédant pourra alors être relogé et/ou son logement se voir racheté.

Quelles sont les étapes pour en bénéficier ?

Le Prêt social location-accession suit un cheminement bien précis.

1️⃣ Dans un premier temps, un contrat de réservation va être signé. Y seront notamment consignés des éléments essentiels tels que la description du logement, la durée de la phase locative, les obligations du locataire-accédant et de l’opérateur, le montant de la redevance d’occupation, etc.

2️⃣ Dans un second temps, les parties se rendront chez le notaire pour y signer un contrat de location-accession. Juridiquement parlant, un contrat de location-accession est un bail avec option d’achat.

3️⃣ Enfin, dans un troisième temps, s’il lève l’option d’achat, l’accédant deviendra propriétaire du bien dont il n’était jusqu’alors que locataire.

Quels sont les avantages ?

👉 Faire l’acquisition en location d’un bien immobilier permet de profiter d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de la livraison du logement. Le propriétaire devra néanmoins s’engager à conserver l’habitation pendant toute cette durée.

👉 L’acheteur en location-accession bénéficie également d’une TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %) sur le prix de vente.

👉 Autre atout - non négligeable - de la location-accession : les frais de notaire se limitent à 3 % environ alors que dans l’ancien réhabilité, ils oscillent entre 7 et 8 %.

👉 Les avantages de la location-accession ne sont pas uniquement fiscaux. Il s’agit également d’un dispositif hautement sécurisant. La protection du locataire-accédant est notamment assurée par :

• une garantie de relogement ;
• une garantie de rachat.

👉 Enfin, la location-accession permet de devenir propriétaire d’un logement en contrepartie d’un prix de vente plafonné.

Location-accession : quelles contraintes ?

👉 En contrepartie des avantages fiscaux (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5 %) dont la location-accession lui permet de profiter, l’accédant s’engage à conserver son logement - à titre de résidence principale - pendant 10 ans minimum. En cas de revente prématurée, tout ou partie de la TVA devra être restitué au prorata de la durée de détention du bien.

👉 De même, si l’accédant revend son logement avant que dix années se soient écoulées ou qu’il ne l’occupe plus à titre de résidence principale, alors l’exonération de taxe foncière cessera. Et elle ne sera pas transmise au nouvel acquéreur.

👉 Pour être éligible au contrat de location-accession, il faut respecter des plafonds de ressources. À titre d’exemple, les revenus annuels d’un couple avec un enfant à charge ne doivent pas dépasser :

• 73 630 € en zones A et Abis ;
• 67 517 € en zone B1 ;
• 54 471 € en zones B2 et C.

👉 Certains opérateurs peuvent se montrer encore plus sélectifs et réserver leurs programmes aux seuls primo-accédants, par exemple.

👉 Des clauses antispéculatives sont parfois insérées dans les contrats de location-accession. Elles peuvent notamment venir restreindre la liberté de l’acquéreur de disposer librement de son bien pendant un certain délai, l’empêcher de réaliser une éventuelle plus-value ou encore le contraindre à maintenir l’affectation du logement à de la résidence principale. Certaines de ces clauses peuvent toutefois se révéler abusives.

Comment en profiter ?

La location-accession vous intéresse ? Pour ne passer à côté d’aucune opportunité, rapprochez-vous des opérateurs eux-mêmes. Vous pouvez aussi contacter les mairies des communes où vous aimeriez habiter. Et enfin, n’hésitez pas à parcourir nos annonces immobilières à la recherche de programmes neufs éligibles au PSLA.