Établissez un plan de financement rigoureux
Imaginez votre plan de financement comme un compte d'exploitation, avec d'un côté les dépenses et de l'autre les revenus. En élaborant ce plan de manière approfondie, vous pourrez déterminer avec précision le montant du crédit dont vous avez besoin et évaluer la faisabilité financière de votre projet d’achat d’un logement neuf.
Ayez le bon profil de l'emprunteur
Les banques accordent leur confiance aux emprunteurs sérieux, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas d'accidents bancaires. Évitez les découverts qui sont très mal vus des banquiers. C’est en effet la preuve que vous ne savez pas gérer votre budget. Difficile dans ces conditions de vous accorder un crédit qui devra être remboursé sans faute chaque mois.
👉 Les établissements bancaires privilégient aussi les emprunteurs disposant d’une situation professionnelle stable comme un contrat à durée indéterminée (CDI). Un apport personnel représentant au moins 10 % de l’acquisition est un atout supplémentaire. Remplir ces critères augmentera considérablement vos chances d'obtenir un prêt.
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Tenez compte des nouvelles règles en vigueur pour emprunter
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) a mis en place de nouvelles règles que doivent respecter les banques. Le taux d'effort, qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus.
⏰ La durée maximale du crédit immobilier est de 27 ans contre 25 ans initialement. Les deux années supplémentaires facilitent l’achat en Vefa d’un logement neuf puisque les emprunteurs bénéficient d’un différé de remboursement du prêt. Ce dernier commençant en effet à la livraison du logement.
Des critères à respecter pour avoir son crédit
Pour présenter un bon dossier, Il est essentiel de respecter plusieurs critères tels que le taux d'endettement, le reste à vivre ou encore le saut de charges. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, c’est-à-dire que vos différentes charges (échéance de crédit pour payer votre bien, échéance d'un prêt à la consommation) ne peuvent pas excéder 35 % de vos revenus (salaires, revenus fonciers).
🙋♀️ À noter que certains revenus ne sont pas pris intégralement par la banque. C'est notamment le cas des loyers perçus dans le cadre d'un investissement locatif, pris en compte à hauteur de 70 %. Il ne faut pas confondre d’ailleurs le taux d’endettement avec le reste à vivre. Ce dernier correspond à ce qu'il vous reste pour vivre une fois toutes vos charges fixes payées. À noter que le reste à vivre d’un couple sera plus conséquent que celui d’une personne vivant seule.
Un saut de charges à assumer financièrement
Quant au saut de charges, il mesure la différence entre votre situation actuelle et celle qui sera la vôtre quand vous rembourserez votre crédit. Si vous payez un loyer de 600 € par mois et que votre échéance de crédit s’élève à 900 €, le saut de charge atteint 300 €. Le banquier évaluera votre capacité financière à assumer cette dépense supplémentaire. Ces éléments sont cruciaux pour l’analyse de votre demande de prêt.
Quel salaire pour un prêt de 200 000 € ?
Le salaire minimal nécessaire pour emprunter 200 000 €, en tenant compte uniquement de votre crédit immobilier, est de 4 100 € sur 15 ans, 3 300 € sur 20 ans et 2 900 € sur 25 ans*. Il est essentiel de prendre en considération vos autres dépenses et charges pour déterminer le montant de prêt immobilier qui vous convient le mieux.
*Source : Meilleurtaux.com
Utilisez les aides pour acheter un logement en Vefa
👉 Le Prêt à taux zéro (PTZ)
N'oubliez pas que votre famille, l'État et divers organismes peuvent vous aider à boucler votre financement. Le Prêt à taux zéro est très intéressant car ce crédit est en effet sans intérêts. Ce financement accordé sous conditions de ressources peut atteindre au maximum 40 % du montant total de votre acquisition en 2023. Mais la donne changera à partir de 2024.
👉 Le prêt Action Logement
Ce dernier, accessible aux entreprises comptant plus de 10 salariés, peut atteindre au maximum 40 000 €. Ces différentes aides complètent votre prêt principal facilitant ainsi votre accession à la propriété.
Faites jouer la concurrence pour diminuer le coût de votre crédit
Commencez par présenter votre demande de prêt à votre banque. Si vous y avez vos comptes de longue date, elle sera plus encline à vous accorder de bonnes conditions en matière de taux et d’assurances. Vous pouvez aussi consulter un courtier en crédits immobiliers. Ce professionnel vous aidera à obtenir de meilleures conditions en comparant les offres de différentes banques partenaires.
🙋♀️ Pensez à la délégation d'assurance pour le financement de votre bien immobilier
N'oubliez pas la délégation d'assurance pour réduire le coût global de financement lors de la souscription du crédit. Vous pouvez en effet prendre une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque vous accordant le prêt à condition que les garanties proposées soient équivalentes. Si vous n’avez pas eu le temps de comparer les offres d’assureurs concurrents, vous pourrez effectuer ces démarches plus tard. Désormais, vous pouvez en effet décider de changer d'assurance chaque année à n’importe quelle date.
Gérez les intérêts intercalaires pour ne pas pénaliser votre trésorerie
Si vous achetez en l'état futur d'achèvement (Vefa), vous devrez payer des intérêts intercalaires. Ces derniers vous seront facturés à chaque appel de fonds envoyé par le promoteur qui correspond aux différentes phases de travaux : commencement du chantier, achèvement des fondations… Pour vous éviter de payer ces intérêts intercalaires qui peuvent être importants selon le prix du bien acheté, les banques proposent un différé total de remboursement.
🙋♀️ Le principe ? Pendant la durée des travaux, vous ne paierez pas d’intérêts intercalaires. Ces derniers s’ajouteront au capital restant dû ce qui augmentera votre échéance de prêt que vous commencerez à payer à la livraison de votre logement. Intéressante pendant la durée des travaux pour soulager votre trésorerie, cette option se révèle en revanche plus coûteuse par la suite.
