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Comment financer son investissement locatif

On ne finance pas un investissement locatif de la même façon qu’une résidence principale. Les points à surveiller : le taux, l'assurance, la prise en compte du loyer dans les remboursements, l'adaptation du prêt aux aléas de la location. Conseils pour réussir votre placement dans le neuf.

Vous avez sélectionné votre investissement locatif ? Il ne vous reste plus qu’à trouver la banque qui vous financera. Que vous choisissiez un établissement généraliste ou spécialisé, l’offre de financement qui vous sera proposée doit être passée au crible pour vous permettre de piloter avec souplesse votre crédit.

Des taux d’intérêt moins compétitifs. Les taux des crédits accordés aux investisseurs sont généralement moins attractifs que ceux octroyés aux emprunteurs devenant propriétaires de leur résidence principale. Soit une majoration de 0,20 à 0,40 %. « Les banques ne sont pas prêtes à faire un effort pour les investisseurs car elles ciblent plutôt les particuliers achetant leur résidence principale », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, courtier en crédits immobiliers. Ce segment de clientèle offre en effet aux banques un chiffre d’affaires plus important avec la souscription de modes de paiement, une assurance habitation, voire des placements comme l’assurance vie…

Comment améliorer le taux. Les banques pourront néanmoins accorder aux investisseurs des conditions équivalentes si elles financent déjà l’acquisition de la résidence principale. Mais l’obtention d’un taux excellent ne doit pas être une priorité pour les investisseurs. Car ces derniers peuvent déduire de leurs revenus fonciers générés par le paiement des loyers le montant des intérêts du crédit (cf encadré : Une fiscalité intéressante pour l’investissement locatif). Plus ces derniers sont élevés, moins les revenus fonciers seront importants. Ce qui va minorer la pression fiscale.

Un prêt à paliers
Adapter son échéance à l’évolution de ses revenus, c’est possible avec un prêt à paliers ! C’est notamment conseillé pour les quinquagénaires qui approchent de la retraite. L’échéance de crédit fixée par exemple à 1.000 € pendant les sept premières années du crédit sera ensuite diminuée les dix années suivantes pour s’adapter à la baisse des revenus consécutive au passage à la retraite. Ce qui permet de préserver son pouvoir d’achat !

Les critères des banques

Que recouvre le crédit immobilier ? Les banques financent la totalité du bien, excepté les frais de notaire. Ces derniers (2 à 3% du prix dans le neuf) peuvent être éventuellement intégrés dans l’offre de financement si l’endettement de l’emprunteur est très faible. Mais c’est plutôt une pratique exceptionnelle. La durée des crédits n’excède pas le cap des 20 ans en moyenne.

L'effort de trésorerie. En général, le loyer ne couvre qu'une partie de la mensualité de crédit. Chaque mois, vous versez une certaine somme dans l'opération. c'est ce que l'on appelle l'effort d'épargne ou effort de trésorerie. Si votre échéance de prêt s'élève à 800 € par mois et que le loyer s'établit à 500 e, vous devez être en mesure d'injecter, chaque mois, 300 € dans l'opération. Pour réduire la facture, vous pouvez placer de l'apport personnel dans le projet, ce qui va diminuer le montant emprunté, donc la mensualité. Autre option : allonger la durée, à capital emprunté équivalent, fait baisser la mensualité. Attention à la date de fin de remboursement. Prendre un prêt sur 20 ans à cinquante-huit ans ans n'a pas de sens si l'on souhaite dégager des revenus positifs à la retraite.

Un loyer partiellement pris en compte. Lors de l’examen de la demande de prêt, les banques calculent le taux d’endettement de l’emprunteur en tenant compte de ses revenus : salaires, charges diverses, loyers perçus desquels sera déduit le montant de l’échéance du prêt. Mais seuls 70% du montant du loyer sera pris en compte par le banquier. L’emprunteur devant être capable de payer la différence. D’où la nécessité d’avoir une estimation du loyer la plus proche du marché possible pour connaître précisément l’effort de trésorerie qui devra être consenti.

Consolider le financement et l'investissement

Des prêteurs vigilants. « Les banques se montrent de plus en plus regardantes sur la qualité de la construction, l’emplacement de la résidence, l’identité du promoteur et la densité du parc locatif local », observe Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage, courtier en crédits immobiliers. « Car les banques veulent se prémunir du risque de loyers impayés qui peut remettre en cause l’avantage fiscal dont bénéficie l’investisseur. Certains établissements imposent parfois la souscription d’une assurance loyers impayés. »

Anticiper les baisses de loyers. Pour financer sereinement votre investissement, soyez prêt à accepter une baisse de 20% du montant du loyer qui pourrait survenir en cas d’une offre locative très importante dans votre quartier. Un manque à gagner que vous devez être capable de compenser pour le remboursement de votre échéance.

Des primes d’assurance moins coûteuse. Contrairement à l’achat d’une résidence principale ou secondaire, les banques ne demandent pas à l’investisseur de souscrire l’assurance interruption temporaire de travail (ITT). Car c’est le locataire qui paye une partie de la mensualité. Le coût total des primes d’assurance sera donc moins élevé. L’investisseur devra cependant souscrire l’assurance décès, associée à la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Pour réduire le montant des assurances, l’emprunteur peut bénéficier d’une délégation d’assurance auprès d’une société tiers. Mais l’économie réalisée sera peu importante car le montant de l’assurance est peu élevé.

Caution ou hypothèque ?  Les banques acceptent aussi bien la caution que l’hypothèque comme garantie qui leur permettra d’obtenir le remboursement du crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Mais la caution est la garantie la plus souvent proposée aux emprunteurs. « C'est la solution la moins coûteuse et dans la majorité des cas, l’emprunteur peut récupérer une partie de sa caution contrairement à l’hypothèque qui sera versée à fonds perdus » explique Ludovic Huzieux.

Immobilier locatif : quel crédit choisir ?

Crédit amortissable : une solution courante. Dans la majorité des cas, les investisseurs optent pour un crédit amortissable. La mensualité intègre une partie d'intérêts et une partie de capitale. La première diminue au fil des remboursements, la part de capital augmentant. Les premières années, vous pouvez déduire davantage d'intérêts d'emprunt de vos loyers pour réduire vos impôts.

Prêt in fine : pour les gros investisseurs. Plutôt rare, le prêt in fine est conseillé pour les investisseurs disposant de revenus importants. Le principe ? Lors du remboursement, la mensualité ne porte que sur les intérêts et l'assurance. L'effort de trésorerie est réduit et vous déduisez davantage d'intérêts de vos loyers. Vous remboursez le capital en une seule fois, au terme de l'opération. Pour être certain de disposer eds sommes nécessaires le moment venu, le crédit in fine est adossé à un placement financier, en général une assurance-vie.

In fine : avantages et inconvénients. Complexe, ce type de prêt est plus cher qu’un crédit classique de 0,10 à 0,20%. Il doit être  élaboré avec l’aide d’un professionnel car il faut en effet choisir le contrat d’assurance-vie, l’apport initial et les abondements mensuels. Les rendements actuels et futurs des produits d’assurance-vie étant bas, l’investisseur devra disposer de gros moyens financiers pour abonder son contrat qui doit lui permettre de rembourser à terme son crédit immobilier en une seule fois.

Adapter les remboursements d'emprunt

Un différé de remboursement appréciable. Rembourser le crédit immobilier de son investissement tout en payant l’échéance de l’emprunt de sa résidence principale devient vite intenable. Pour vous permettre de financer sereinement votre projet immobilier, les banques proposent généralement un différé total de remboursement d’une durée de deux ans. Chaque mois, vous ne payez que l’assurance du prêt, le remboursement des intérêts et celui du capital ne commençant qu’à la livraison du programme. C’est à ce moment-là que vous amortissez votre prêt. Vérifiez dans votre offre de financement s’il est possible d’allonger la durée du différé d’un an si la livraison du programme devait être retardée.

Reporter son échéance de crédit. Pour piloter au mieux votre crédit immobilier, négociez l’ajout de certaines clauses qui vous permettront de vous adapter aux aléas de la location. La possibilité de reporter le paiement de votre échéance de crédit en cas d’impayés de loyers ou de vacance locative préservera votre trésorerie. « Il faut pouvoir bénéficier d’une grande flexibilité, conseille Maël Bernier. Les meilleurs contrats offrent d’ailleurs la possibilité de reporter plusieurs fois sa mensualité. » Une souplesse qui a cependant un coût puisque les intérêts non perçus lors de l’échéance généreront eux-mêmes des intérêts supplémentaires.

Le crédit réduit les impôts

Emprunt : une fiscalité intéressante pour l’investissement locatif. Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale, l’investisseur locatif bénéficie d’une fiscalité très attractive. Le particulier achetant un logement pour le louer peut en effet diminuer sous certaines conditions ses revenus. En location vide (le régime classiques qui concerne aussi la loi Pinel), les intérêts d’emprunt sont déduits des loyers (revenus fonciers en langage fiscal. Si le résultat obtenu est positif, on déduit les autres charges comme l’assurance loyers impayés, la taxe foncière, les frais de gérance du bien… Ce qui permet de réduire les revenus, ce qui diminue les impôts. Ceux qui optent pour le statut de loueur en meublé professionnel (investissement en résidences services meublée) peuvent eux aussi déduire leurs intérêts d'emprunt de leurs recettes locatives.

Une indemnité de remboursement à négocier. Pour optimiser son plan de financement, il est conseillé de négocier son indemnité de remboursement anticipé qui représente légalement un semestre d’intérêts, plafonné à 3 % du montant des capitaux restants dus. Cette indemnité est en effet exigée par la banque quand l’investisseur décide de rembourser son crédit. Ce qui survient généralement à l’issue de la période de défiscalisation dont le particulier bénéficie, soit une durée maximale de 12 ans pour le dispositif Pinel par exemple. La pénalité de remboursement peut être réduite à 2 % des capitaux restants dus. L’emprunteur peut être aussi exonéré du paiement de cette indemnité après une période de dix ans. Il n’y a pas de règle en la matière. Tout se négocie !

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© immoneuf.com - 6 avr. 2019

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