Crédit immobilier : 7 conseils pour monter son plan de financement

Un financement immobilier ça se prépare ! C'est le meilleur moyen d'obtenir une réponse positive et de décrocher le meilleur taux possible. Surtout depuis les nouvelles recommandations du HCSF.

Vous avez un projet d'acquisition ? Il ne vous reste plus qu'à monter votre plan de financement. Commencez à le bâtir un peu comme un compte d'exploitation avec d'un côté les dépenses et de l'autre les revenus. Bien échafaudée, cette feuille de route va vous permettre de déterminer le montant de votre crédit et de voir si votre projet est financièrement réalisable.

Sachez que pour les banques le profil type d'un emprunteur « sérieux » est celui d’un épargnant, bien rémunéré, possédant un apport personnel (au moins 10% de l'acquisition), sans accidents bancaires et bénéficiant d’une situation professionnelle stable (un CDI). Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le banquier examinera de très près le dossier. Et avec la clef un risque de refus.

Nouvelles règles

Le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) est l’autorité prudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier. Elle est notamment chargée d’en préserver la stabilité.le HCSF fixe notamment les règles à respecter en matière de crédit immobilier. Et il est impossible pour les banques d'y déroger.

  • Le taux d'effort (appelé plus couramment taux d'endettement) ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Ce taux inclus le coût  l’assurance du prêt. Le taux d’endettement est simple à calculer. Il prend en compte les revenus nets mensuels, auxquels sont retranchés les charges (crédits en cours, pension alimentaire, etc.).
  • Durée de 27 ans maximum. Initialement fixée à 25 ans la durée maximale pour un crédit immobilier a été allongée de 2 ans pour prendre en compte le différé de remboursement. Ce qui permet notamment de déverrouiller l’achat en VEFA (le cadre juridique de la promotion immobilière).
  • Des dérogations sont prévues. Des assouplissements des conditions d’octroi sont possibles pour 20 % des dossiers.La notice du HCSF précise qu’au moins « 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants ». Mais pour bénéficier de cet avantage mieux vaut un bon apport compris a minima entre 10 % et 20 %. Peu importe son origine (don ou prêt familial), l'essentiel est de montrer votre capacité d'épargne. Alors, si vous avez l’intention d’acheter dans les prochains mois, il n’est pas trop tard… Constituez-vous une petite épargne, cela prouvera que vous avez préparé votre achat.

Attention à votre compte bancaire

Autre point analysé de très près : la tenue de votre compte bancaire. Vous devrez fournir vos trois derniers mois de relevés de compte. Si vous empruntez auprès de votre agence, le banquier vous connaît bien ; en revanche si vous faites jouer la concurrence interbancaire vous devrez prouver votre sérieux. Règle d'or : fournir des relevés irréprochables. Non seulement le banquier va examiner de près votre comportement bancaire (crédit, découverts, frais d'intervention, accidents bancaires) mais il va aussi se faire une idée de votre train de vie. Si vous avez eu des soucis bancaires, n'hésitez pas à différer votre demande, le temps de fournir des relevés irréprochables.

Taux d’endettement, reste à vivre et saut de charges

Il existe tout un vocabulaire bancaire qu'il vaut mieux maîtriser avant de se lancer. Ne pas en tenir compte c'est l’échec presque assuré de votre demande de prêt.

  • Le taux d’endettement est le troisième point à surveiller. La banque n'ira pas au-delà de 35 % de vos revenus. La conséquence directe du taux d'endettement est le reste à vivre qui correspond à ce qu’il vous reste pour vivre une fois l’ensemble de vos charges fixes payées. 
  • Le reste à vivre est un autre indicateur important. C'est ce qu'il vous reste une fois les charges fixes payées (impôts, abonnements, pension alimentaire, assurances…). Ce reste à vivre va dépendre du niveau de vos revenus. Un couple qui gagne 6.000 € par mois aura proportionnellement un reste à vivre plus important qu’un célibataire gagnant 1.500 €. Plus les revenus mensuels seront faibles, plus la banque voudra un reste à vivre suffisant. Le taux d'endettement maximal de 33% sera alors une barrière infranchissable.
  • Le saut de charges est le dernier point de votre dossier soigner. Il correspond à la différence entre votre situation actuelle et la situation financière dans laquelle vous serez une fois le financement mis en place. Si vous êtes locataire et payez 1.000 € de loyer, si votre prêt s'élève à 1.200 € par mois, le saut de charges est de 200 €. Il faut que cette différence soit supportable pour votre budget. Si vous êtes à découvert avec un loyer de 1.000 €, le banquier va en déduire qu'une mensualité de 1.200 € risque de vous mettre dans l'embarras. C’est uniquement à la lecture de vos relevés de compte que ce dernier analysera votre capacité à payer cette différence de charges

N'oubliez pas les aides à l'achat

La banque n'est pas forcément votre unique prêteur. L'Etat, différents organismes et votre famille peuvent vous aider à boucler votre financement. Commencez par votre famille, c'est simple et rapide. Si vos parents sont disposés à vous prêter de l'argent, profitez-en. Pas de dossier, pas de refus de prêt et une souplesse des remboursements. Mieux vaut faire appel à un notaire pour respecter les conditions réglementaires et législatives.

Attention un prêt familial n'est pas une donation. Il devra donc être remboursé !

Vous bénéficiez très probablement de prêts aidés comme le Prêt à taux zéro ou Action Logement +. Ils viennent compléter le prêt principal.

  • Le Prêt à taux zéro est une avance sans intérêts qui peut être considérée comme de l'apport. C'est un « facilitateur » essentiel pour les primo-accédants. Soumis à des conditions de ressources qui dépendent à la fois de la zone géographique et de la composition du foyer, il peut financer jusqu'à 40% de l'acquisition.
  • Le prêt Action Logement concerne les salariés d'entreprises de plus de dix salariés. L'organisme propose un prêt d’un montant de 40 000 € maximum à taux fixe de 0,5 % sur une durée de 25 ans maximum. Pour 40 000 € empruntés sur 20 ans l’emprunteur remboursera 175 € par mois pour un coût total de 2 042 € et seulement € pour une durée maximale de 25 ans.

Trouvez votre banquier

Dernière étape le choix du banquier. Commencez par votre banque de dépôt. Elle vous connaît bien et si vous un client sans problèmes, faites une demande de prêt. Si elle souhaite vous garder comme client, elle devrait vous faire une proposition intéressante. Une fois l'offre émise, passez par un courtier et comparez.

Le courtier est un Intermédiaire en opérations de banque (IOB), mandaté par vous, pour obtenir les meilleures conditions auprès de ses banques partenaires. Chaque mois, elles lui adressent leurs grilles de taux applicables en fonction des durées d'emprunt et du profil de l'emprunteur. Le taux proposé est souvent plus intéressant. On estime que la décote peut atteindre jusqu’à 0,40% sur les meilleurs dossiers.

Pensez à la délégation d'assurance

Si le taux du crédit est important, celui de l'Assurance décès invalidité, qu'il faut ajouter au taux brut, l'est tout autant. Les tarifs varient de 0,20 à 0,40% du capital emprunté. Pour assurer le crédit, les banques proposent systématiquement des contrats groupe très généraux et souvent peu compétitifs. En choisissant une assurance spécifique adaptée, vous ferez diminuer le coût global du crédit.

Si vous comptez souscrire une délégation d’assurance, l'accord de la banque est nécessaire. Elle vous remettra une fiche d’information standardisée (FSI), une notice, des documents qui détaillent les garanties demandées. Votre nouvel assureur devra proposer des garanties au moins équivalentes à celles du banquier. A défaut, vous essuierez un refus.

Depuis le 12 janvier 2018, vous pouvez changer d'assurance de prêt chaque année, quelle que soit la date de signature du contrat. C'est un bon moyen pour faire baisser le coût de votre crédit. « Cette possibilité offerte a posteriori de la mise en place du prêt, sans contrainte de temps ou de pression pour l’obtention du crédit, peut permettre aux détenteurs d’un crédit immobilier de comparer sereinement les différentes offres et surtout dans beaucoup de cas de réaliser des économies importantes », précise Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux.com

Loi Lagarde, Hamon et amendement Bourquin
Les différentes évolutions législatives concernant la délégation d’assurance ont ouvert la possibilité de changer d’assurance et assoupli les règles de résiliation.

  • La loi Lagarde (2010) permet aux futurs emprunteurs de choisir une assurance dite alternative et sortir du contrat groupe de la banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.
  • La loi Hamon (2014), laisse la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance n’importe quand durant la première année du prêt.
  • L’amendement Bourquin, (2018) donne encore plus de liberté aux emprunteurs. Ils peuvent changer de contrat d’assurance de prêt tous les ans à la date d’anniversaire de ce dernier.

Crédit immobilier et intérêts intercalaires

En achetant sur plans (Véfa), vous allez débloquer des fonds au fur et à mesure de l'avancement du chantier, selon un calendrier précis. Du premier versement jusqu’à la livraison finale, vous allez payer des intérêts sur les sommes versées. Ce sont les intérêts intercalaires. Si vous êtes locataire, pensez-y, ils s'ajouteront à votre loyer.

Vous avez la possibilité de les différer. Aborder ce sujet au moment de la négociation. Ainsi durant toute la durée du chantier, vous ne rembourserez rien, vous n'aurez que votre loyer à payer. Attention ce n'est pas gratuit, les intérêts intercalaires s’ajouteront au montant du prêt pour le calcul des futures mensualités.

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