Personne n'aime avoir des dettes ! Pourtant, emprunter pour investir présente un certain nombre d'avantages. Avec une fiscalité encore avantageuse et des taux d'intérêt qui reculent, il est important de bien choisir entre un investissement en liquidités et un emprunt (avec ou sans apport). Le cadre juridique a également une grande influence sur le mode de financement.
Pourquoi investir à crédit ?
L'effet levier du crédit consiste à se créer un patrimoine immobilier en empruntant. Pour que l’effet de levier fonctionne, il faut que le coût du crédit demeure inférieur à la rentabilité de votre investissement. Le mécanisme repose aussi sur la valorisation potentielle du bien acheté. Il est recommandé d’investir dans un logement patrimonial qui va prendre de la valeur dans le temps.
L'apport personnel indispensable ?
Bien que l’apport personnel ne soit pas obligatoire, il est recommandé d’apporter 10-20 % du montant d’achat. Cela réduit le montant du prêt, améliore les conditions de taux et réduit la durée du crédit.
👉 Avantage fiscal et effet de levier : plus le prêt est élevé (à condition que les loyers couvrent les mensualités), plus vous bénéficiez de l’effet de levier pour optimiser votre investissement.
👉 Épargne disponible : moins d’apport laisse aussi plus de fonds pour des investissements futurs ou des travaux si le bien nécessite des rénovations.
Le prêt immobilier classique
Pour un investissement locatif, le prêt immobilier classique est la solution la plus répandue. Il offre plusieurs avantages :
- capacité d'emprunt augmentée : les banques prennent souvent en compte les futurs revenus locatifs (environ 70 % des loyers prévus) pour évaluer les capacités d'emprunt. Cela peut permettre de financer un bien plus cher ;
- taux d'intérêt : avec des taux en baisse fin 2024, le prêt classique reste intéressant pour financer un investissement locatif sur une période de 15 à 25 ans ;
- assurance emprunteur : elle est obligatoire avec le prêt. Elle protège l'emprunteur et ses bénéficiaires en cas d'incidents de santé ou de décès.
Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Si vous possédez déjà un bien immobilier et envisagez de le vendre pour financer tout ou partie de l'investissement locatif, le prêt relais peut être une bonne option. Cela permet de financer un nouvel achat avant de vendre un bien existant. Mais il est à manier avec précautions !
⚠️ Attention durée limitée ! Le prêt relais dure en général entre 6 mois et 2 ans. Il n’y a donc pas de temps à perdre. Solution temporaire : ce montage s’adresse aux investisseurs expérimentés qui possèdent déjà un bien immobilier, mais il reste risqué si le bien n’est pas vendu dans les délais.
Les financements alternatifs
Acheter en nue-propriété ou contracter un prêt in fine reste une solution plus complexe, mais elle offre des avantages fiscaux et patrimoniaux intéressants :
- acquisition en nue-propriété : vous investissez dans la nue-propriété d'un bien, c'est-à-dire sans la jouissance pendant une période déterminée (environ 15 à 20 ans). Pendant cette période, l'usufruitier (souvent une société) perçoit les revenus et assure l'entretien. Vous bénéficiez d'une réduction du prix d'achat (pouvant aller jusqu'à 50 %) et devenez pleinement propriétaire à la fin de la période ;
- prêt in fine : dans ce cas, vous remboursez les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital en une seule fois à la fin. Ce type de prêt est avantageux pour les ménages fortement imposés, car il permet de maximiser la déduction des intérêts d'emprunt.
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Profiter encore du dispositif Pinel ou Denormandie
Le dispositif Pinel pour les logements neufs (il s’éteint le 31 décembre 2024) ou le Denormandie (pour les logements anciens à rénover dans certaines zones) permettent de bénéficier de réductions d’impôt.
- Dispositif Pinel : vous pouvez obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le prix de revient de l’investissement, en échange d’un engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans avec des loyers plafonnés. Mais attention le dispositif s’éteint le 31 décembre 2024. Pas de temps à perdre !
- Dispositif Denormandie : ce dispositif favorise les investissements dans des biens anciens à rénover dans certaines villes, avec une réduction d’impôt équivalente au Pinel.
👉 Ces dispositifs sont soumis à des plafonds de loyers et de ressources des locataires, donc évaluez bien la rentabilité du bien avant d’investir.
Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Les SCPI permettent d’investir sans acheter de bien directement. Vous achetez des parts dans une société qui gère un portefeuille immobilier locatif (bureaux, commerces, logements, etc.).
- Diversification et gestion déléguée : vous bénéficiez d’une gestion entièrement déléguée et d’une bonne diversification de votre investissement.
- Revenus réguliers : les SCPI distribuent généralement des revenus trimestriels proportionnels au montant investi, avec des rendements entre 4 et 6 %.
- Risque et liquidité : les SCPI sont moins liquides que les actions et la revente peut prendre du temps.
Nos 6️⃣ conseils pour réussir votre investissement
- Simuler le flux de Trésorerie : avant de vous lancer, faites une simulation détaillée de vos flux de trésorerie (loyers, charges, impôts) pour évaluer la rentabilité nette du bien.
- Ne pas oublier les travaux et charges : pour maximiser la déduction fiscale, les éventuels travaux, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des loyers dans le cadre du régime réel.
- Négocier le taux d’intérêt : comparez les banques ou passez par un courtier pour obtenir le meilleur taux. Les banques accordent souvent des taux intéressants pour les investisseurs locatifs solides.
- Ne pas oublier la vacance locative : intégrez une marge de sécurité pour les périodes où le bien pourrait ne pas être loué afin d’éviter les difficultés de remboursement.
- Prendre des conseils : l'investissement locatif peut être complexe, surtout quand c’est la première fois qu’on se lance. Il ne faut pas hésiter à consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour optimiser le financement, la fiscalité et la rentabilité de votre projet locatif.
- Penser à la revente : le logement doit se situer dans un secteur attractif : littoral, centre-ville urbain, grande métropole, à proximité d’axes de transport majeurs…
