Maison hors d'eau/hors d'air : qu’est-ce que cela signifie ?

Annabelle Martinat
Mis à jour par
le 22 mars 2023
Journaliste chez PAP.fr

La construction de la maison répond à une succession d’étapes réglementaires. Celle dite de mise hors d’eau/hors d’air conditionne son habitabilité. Qu’est-ce que cela signifie ? Quand le hors d'eau et le hors d'air sont-ils atteints ? Quels sont les travaux concernés ?

La mise hors d'eau/hors d'air marque la fin du gros œuvre. Le second œuvre peut commencer.
La mise hors d'eau/hors d'air marque la fin du gros œuvre. Le second œuvre peut commencer. © ThapakornRujipak/GettyImages

La mise hors d'eau/hors d'air est une étape essentielle de la construction de la maison. Celle-ci devient alors étanche à l'eau et à l'air. Cette étape marque aussi la fin du gros œuvre et lance le début du second œuvre et des travaux de finition.

Seul un professionnel est habilité à réaliser la mise hors d’eau/hors d'air de la maison afin de respecter les normes en vigueur. La construction devra en effet subir un test de perméabilité pour vérifier sa conformité aux nombreuses exigences de la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020). 

Définition du hors d'eau/hors d'air ?

Une maison est dite hors d'eau/hors d'air lorsqu'elle est protégée des intempéries. Elle est notamment à l'abri du vent, de la pluie et de l’humidité. Les travaux de gros œuvre sont achevés. La mise hors d'eau/hors d'air correspond également à une étape contractuelle dans l’échelonnement du règlement financier des travaux.

Le hors d'eau/hors d'air concerne toutes les constructions. Qu'ils s'agissent de maisons traditionnelles ou plus confidentiellement de réalisations à ossature bois.

Combien coûte le hors d'eau/hors d'air ?

La mise hors d'eau /hors d'air est l'une des dernières étapes de la construction avant l'achèvement du second œuvre et la remise des clefs au client. Le paiement est effectué au fur et à mesure de l'avancée des travaux.

 Dates   Étape de la construction   Paiement correspondant 
 J + 5 mois  Achèvement fondations  10 % du prix d'acquisition
 J + 7 mois  Achèvement des murs   15 % du prix d’acquisition 
 J + 8 mois   Mise hors d’eau   20 % du prix d’acquisition 
 J + 9 mois   Mise hors d’air  15 % du prix d’acquisition

Les travaux de gros œuvre

Les travaux de gros œuvre sont les travaux qui vont permettre de créer la structure de la future habitation. Ils se détaillent de la façon suivante :

  • les fondations ;
  • édification des murs d'enveloppe ;
  • pose définitive de la charpente et de la toiture ;
  • les menuiseries extérieures.

Découvrez tous les logements neufs dans votre ville

Quand une maison de constructeur est-elle hors d'eau/hors d'air ?

Une maison est dite hors d'eau et hors d'air, ou clos et couvert, lorsque le gros œuvre est réalisé. La construction n’est pas encore finalisée, mais elle commence déjà à prendre forme. Elle est en mesure de résister aux intempéries sans se dégrader et il ne reste qu'à engager les travaux de second œuvre et les finitions pour optimiser son niveau de confort et son esthétique.

Le hors d'eau et hors d'air ou clos couvert 

Hors d'eau : l'appartement ou la maison est à l'abri

Cela signifie que la maison ou l'appartement est à l'abri des précipitations, des remontées d'eau du sol. La mise en place de la charpente, la membrane étanche et les tuiles ont été posées par le couvreur. Les reflux de gouttière et la stagnation d'eau sont maîtrisés. Retenez que la maçonnerie doit être enveloppée, on ne doit plus voir l’aspect brut.

Hors d'air : la maison est étanche 

Une fois les murs d'enveloppe édifiés, la toiture posée, il ne reste plus qu'à poser les menuiseries extérieures (portes, baies vitrées, ouvrants de fenêtres, allèges légères). La maison est étanche à l'air.

Quels travaux pour la mise hors d’air

Après la mise hors d’eau vient la dernière étape de construction du gros œuvre : la pose des menuiseries extérieures. Il peut s’agir par exemple de la pose de la porte d'entrée et des fenêtres. Lorsque ces menuiseries extérieures sont installées, la maison est dite hors d’air ou « couverte ». Le fait d’avoir un logement hors d’eau et hors d’air signifie qu’il est à l’abri des aléas climatiques. Le reste des opérations peut s'envisager sans crainte de subir des dommages liés au vent ou à la pluie.

Assurance dommages-ouvrage hors d'eau/hors d'air 

Toutes ces différentes étapes sont couvertes par la garantie décennale. La garantie décennale, aussi appelée assurance dommages-ouvrage, prend en charge les problèmes qui compromettent la solidité de la maison et la rendent impropre à son habitation, pendant un délai de 10 ans. Il peut donc s'agir de fissures importantes, d'un glissement de terrain, ou même d'un défaut d'étanchéité par la toiture ou les murs. À noter, les défauts qui n'ont pas de conséquences sur la salubrité de la maison ne sont pas pris en compte. 

Quels travaux après le hors d'eau/hors d'air ? 

Une fois que la maison est mise hors d’eau/hors d’air, les travaux dits de second œuvre prennent le relais pour transformer le logement en un lieu réellement habitable.  

Les travaux de second œuvre

À l’instar des travaux de gros œuvre, les travaux de second œuvre se décomposent en plusieurs phases, qui font intervenir différents corps de métier. La suite des travaux va porter sur :

  • l'isolation phonique et thermique de la maison ;
  • revêtement de sol ;
  • la pose des cloisons intérieures ;
  • l’électricité, le gaz et la plomberie ;
  • le chauffage et la climatisation.

Lorsque toutes ces étapes sont réalisées, le projet immobilier touche à sa fin et le client peut se déplacer dans la maison, qui comporte les cloisons intérieures prévues dans le plan initial. Reste l'étape finale avant de pouvoir habiter la maison neuve, celle des finitions.

Combien de temps une maison est terminée après la mise hors d'eau ?

Une fois le gros œuvre terminé, le logement est à l'abri des intempéries. Le constructeur peut débuter le second œuvre. Soit les travaux qui permettent que la construction neuve soient à l’abri de l’humidité et du froid. Sont donc concernés les travaux d'isolation thermique et phonique, les installations de chauffage et climatisation, la plomberie ainsi que les travaux de menuiseries intérieures. Plus la surface de la maison ou de l'appartement est importante, plus les travaux prendront de temps.

On estime qu'il faut un délai de 3 à 5 mois pour finir une maison hors d'eau hors d'air.

Quelles étapes après le hors d'eau/hors d'air ?

L’étape suivante une fois que le second d’œuvre est terminé consiste à procéder aux travaux dits « de finition ». Ils correspondent généralement à l’aménagement intérieur de la maison ainsi qu’à celui de l’extérieur. On entend par « finitions » tous les travaux esthétiques qui complètent la construction de la maison. Revêtements des sols et des murs, pose des portes intérieures, éclairages et peinture de la façade, autant d'étapes incontournables pour que la maison prenne vie. Elles ont généralement été prévues avec l’architecte lors du lancement du projet :

  • le revêtement des sols ;
  • le revêtement des murs ;
  • le revêtement extérieur ;
  • la pose de la cuisine.

Bien choisir les matériaux utilisés pour les finitions d’une maison neuve revient à faire des économies d’énergie, avec un revêtement de sol isolant par exemple. Le choix des finitions est un point important à prendre en compte dans le coût global du projet immobilier.

Hors d'eau/hors d'air : une solution de construction

Opter pour une maison hors d’eau et hors d’air consiste à prendre possession du logement à la fin des travaux de gros œuvre. Cela signifie qu’il reste à prendre en charge la réalisation des travaux de second œuvre, ainsi que celle des finitions. Le principal avantage d’une maison hors d’eau hors d’air est son coût réduit. Puisque vous ne réceptionnez que le gros œuvre, vous payez beaucoup moins que pour un bien immobilier clés en main. Par ailleurs, vous pourrez faire les travaux de finition à votre rythme et en fonction de vos envies. 

La seconde phase qui consiste à réaliser soi-même des travaux de second œuvre (isolation, plomberie) n'est pas à prendre à la légère. Si cette solution peut faire baisser le prix global de la construction, elle nécessite une grande vigilance et un suivi de chantier rigoureux. Mieux vaut se faire accompagner d'un professionnel pour parer à tout défaut de réalisation qui mettrait en péril un ou plusieurs éléments de la structure. Ne pas hésiter également à multiplier les devis afin de comparer les prix proposés par les différents artisans.

Maison hors d'eau et hors d'air : les exigences de la RE 2020

Une maison hors d'eau, hors d'air doit également satisfaire aux exigences de la Réglementation environnementale 2020, la RE 2020. Cet ensemble de mesures qui régit la construction impose notamment aux nouveaux logements une augmentation de la performance de leur bâti, une réduction de leur empreinte carbone et une nette amélioration de leur confort d'été. Mieux vaut donc employer des matériaux bénéficiant d'une Fiche de déclaration environnementale et sanitaire (FDES), un document qui détaille notamment leurs poids carbone. 

Quel est le prix d'une maison hors d'eau/hors d'air ?

Qu’elle soit clés en main ou hors d’eau/hors d’air, il reste compliqué de donner un prix fixe. On estime toutefois qu’en passant par un professionnel, le coût d’une maison hors d’eau et hors d’air est compris entre 1 500 et 2 000 € du mètre carré. Les coûts de construction peuvent en effet varier notamment en fonction de la spécificité des plans, du terrain mais aussi de la surface,


La rédaction vous conseille