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La location-accession : mode d’emploi

Et si vous deveniez propriétaire de votre logement après l’avoir loué pendant quelque temps ? C’est la possibilité offerte par le Prêt Social Location Accession (PSLA). Accessible sur conditions de ressources, ce dispositif propose d’acquérir un logement neuf à un prix attractif.

Totem à Saint-Nazaire est une opération où les logements sont accessibles en location-accession.

Connaissez-vous le Prêt Social Location Accession (PSLA) ? Ce dispositif encore peu répandu est pourtant pratique et efficace. Dans son livre L’immobilier au cœur, Alexandra François Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers de France, regrette que le PSLA, comme d’autres mécanismes efficaces, reste trop confidentiel. « Ils ne profitent qu’à une minorité de chanceux bien informés donc pas toujours ceux qui en auraient le plus besoin et qui peinent à se retrouver dans cette complexité bien entretenue », déplore-elle.

Comment marche la location-accession ?

Concrètement, le PSLA vous permet de devenir propriétaire d’un logement que vous louez d’abord pendant quelques années. On parle aussi de location avec option d’achat. C’est un peu une manière d’essayer avant d’acheter mais surtout de vérifier que les locataires accédants ont les capacités financières d’absorber le paiement de leur logement.

Pendant la phase de transition, vous versez une redevance qui correspond au montant d’un loyer mensuel et des charges. Cette redevance comprend également une partie acquisitive qui permet de se constituer une sorte d’épargne et qui servira d’apport une fois l’option d’achat activée. La partie acquisitive est calculée en fonction des capacités financières du locataire accédant. « Cette phase est une chance car le client a en quelque sorte un droit à l’erreur. Si finalement le logement ne lui plaît pas pour une raison ou une autre, il pourra refuser d'en devenir le propriétaire », analyse Eric Zaimèche, directeur commercial du Groupe Gambetta. Mais dans la grande majorité des cas, les particuliers décident de devenir propriétaires du bien.

Une fois l’option d’achat levée, vous rentrez dans la phase acquisitive et vous commencez à rembourser votre Prêt Social Location Accession. Toutes les redevances versées seront soustraites du prix du logement.

Combien de temps peut durer la location ?

La période de location est variable selon les opérateurs mais elle commence après la première année révolue et peut durer au maximum cinq ans. « Chez nous, en moyenne cette période ne dépasse pas les vingt-quatre mois », explique Eric Zaimèche.

A qui s'adresse la location-accession ?

Le PSLA s’adresse en priorité aux primo-accédants sous critères de ressources. Mais pas seulement. « Ce dispositif a été conçu pour tous ceux qui souhaitent une aide pour financer leur acquisition de logement », indique Eric Zaimèche. Par exemple, des secundo-accédants pourront trouver le système avantageux puisqu’il leur permet d’acheter un nouveau bien sans contracter de crédit relais. Le profil des ménages ayant recours à la location-accession est assez large. Ainsi, on trouve classiquement des ménages avec ou sans enfants, mais aussi des personnes seules ou des parents séparés qui partagent la garde des enfants. Bref, la location-accession concerne tous ceux qui ont des revenus modestes.

Quels sont les critères de ressources en location-accession ?

Pour bénéficier du PSLA, les ménages doivent respecter certains plafonds de revenus.

   Zone A  Zone B et C 
 1 personne  31.797 €  24.102 €
 2 personnes  44.515 €  32.140 €
 3 personnes  50.875 €  37.177 €
 4 personnes  57.870 €  41.196 €
 5 personnes et plus  66.011 €  45203 €

A quel prix peut-on acheter en location-accession ?

Les prix en PSLA sont particulièrement avantageux puisqu’ils sont plafonnés. Ces plafonds varient selon la zone géographique (voir ci-dessous). En moyenne, vous pourrez acheter votre appartement entre 20 et 30% moins cher que les prix du marché. Un exemple ? A Nantes, le prix moyen au mètre carré dans le neuf est de 4.200 €. Avec le PSLA, il est possible de devenir propriétaire pour 2.500 €/m². Vous profitez aussi de la TVA réduite à 5,5%. Notez enfin que le prix de vente décroît chaque année de 1% à partir de l’entrée du locataire dans le logement.

Quels sont les plafonds de prix du PSLA ?

En 2018, les plafonds sont les suivants :  

  • 4.656 €/m² en zone A bis       
  • 3.528 €/m² en zone A     
  • 2.826 €/m² en zone B1         
  • 2.466 €/m² en zone B2      
  • 2.157 €/m² en zone C

Quelles sont les garanties offertes par la location-accession ?

Opter pour cette formule est particulièrement sécurisant car elle est assortie de plusieurs garanties essentielles.

  • La garantie de relogement :  vous ne voulez plus lever l’option d’achat ? Pas de problème, votre opérateur s’engage à vous reloger. Il peut vous faire jusqu’à trois propositions qui doivent correspondre aux critères initiaux de votre logement (typologie, emplacement…).
  • La garantie de rachat du logement : en cas d’accident de la vie (divorce, décès, chômage longue durée, mutation professionnelle…) qui surviendrait dans les 15 ans suivant la levée de l’option d’achat, votre opérateur pourra racheter votre logement.
  • La garantie de revente : si vous souhaitez vendre votre logement dans les 10 ans et que vous obtenez un prix inférieur à celui auquel vous l’avez acheté, la différence sera comblée par votre opérateur. « Mais cette situation reste assez rare », souligne Eric Zaimèche.

Quels sont les avantages de la location-accession ?

Outre le prix plafonné et la possibilité d’acheter sans apport personnel, la location-accession propose de nombreux avantages.

  • TVA réduite à 5,5%
  • Exonération de la taxe foncière sur 15 ans
  • Pas de frais intercalaires (car les clients paient au fur et à mesure)
  • Les frais de notaire sont réduits (ils représentent entre 2 et 3% du prix du bien contre 6% dans l’ancien).
  • On peut cumuler ce dispositif avec d’autres mécanismes comme le prêt à taux zéro et les aides au logement (APL accession…).

Où trouver les logements accessibles en location-accession ?

Le PSLA est un produit de niche. Selon les chiffres de la FPI, en 2015 seulement 8.000 ont été souscrits et la majorité par des bailleurs sociaux. « L’offre est limitée et elle part vite », assure Eric Zaimèche. Il ne faut pas hésiter à vous renseigner dans votre ville et à surveiller les nouveaux immeubles qui sortent de terre dans les secteurs aménagés des grandes et moyennes agglomérations.  

Publié par
© immoneuf.com - 30 juin 2017

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