Immobilier neuf : comment bénéficier de la TVA à taux réduit ?

Afin de favoriser l’accès à la propriété, la loi permet aux acquéreurs d’acheter un logement neuf en profitant d’une TVA à 5,5 %. Accordée selon des critères de ressources, cette aide concerne uniquement les logements construits en zone ANRU ou dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV).

Vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite pour certains logements construits dans des zones géographiques bien précises.
Vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite pour certains logements construits dans des zones géographiques bien précises. © SanyaSM/GettyImages

Aider les particuliers à devenir propriétaires. C’est depuis de nombreuses années maintenant l’une des priorités des différents gouvernements successifs. Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) ou les aides des collectivités locales, l’Etat a mis en place un processus permettant à ceux qui achètent un logement neuf à usage d'habitation (immeuble ou maison) de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % contre 20 % normalement. Soit une réduction de plus de 14 %, avantageuse pour votre portefeuille. 

Quand appliquer la TVA à 5,5 % ?

En achetant un bien immobilier neuf, les particuliers peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 % contre un taux à 20 % normalement. Cet avantage n’est donc pas négligeable sur le prix d’un appartement ou d’une maison neuve. En plus, cette TVA réduite est cumulable avec d’autres aides comme le PTZ ou l’APL accession. Par contre, cette aide n’est pas compatible avec l'avantage fiscal Pinel puisqu'elle est réservée aux acquéreurs en résidence principale et non aux investisseurs

Comment appliquer une TVA à 5,5 % ?

Vous venez d'acheter un appartement neuf de 300 000 € ? En appliquant un taux de TVA à 5,5 %, vous réaliserez une économie de 43 500 €. Pour rappel, avec un taux normal de 20 %, la part de la TVA dans le prix représenterait 60 000 € contre seulement 16 500 € avec un taux réduit. En outre-mer, l'économie réalisée est encore plus spectaculaire, car la TVA ne représentera plus que 6 300 € !

Découvrez tous les logements neufs dans votre ville

Comment savoir quel taux de TVA appliquer ?

En France, le taux de TVA normal est de 20 %. Dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 % pour certains logements neufs construits dans des zones géographiques bien précises (souvent soumises à des travaux d'amélioration) et sous condition de ressources. Enfin, dans certains départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion), le taux de TVA sur les logements neufs est de seulement 2,10 %.

Logement neuf : quels bâtiments sont concernés ?

Tous les logements neufs ne sont pas concernés par cette mesure. La TVA réduite ne peut être appliquée que pour les immeubles sortis de terre dans des zones ANRU (Agence nationale de renouvellement urbain), au sein d'une opération de rénovation urbaine ou dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Autrement dit, ces zones font l'objet de nombreux travaux d'amélioration pour réaliser par exemple des économies d'énergie. Dans les deux cas, il s’agit d’emplacement bien précis pouvant aller entre 500 et 300 m de la zone indiquée. Les travaux d'amélioration réalisés sur ces friches urbaines les transforment souvent en quartiers recherchés par la suite. 

Dans l'Hexagone, des centaines de quartiers appartiennent à ce dispositif. Un exemple ? Rien que dans le département de la Seine-Maritime en Normandie pas moins de 28 quartiers sont éligibles. À Strasbourg, dans le Grand Est, 8 zones correspondent aux critères pour bénéficier de la TVA réduite et 5 à Montpellier en Occitanie. À Paris, les XIIIe, XVIIe, XVIIIe et XIXe arrondissements comptent actuellement des quartiers considérés comme prioritaires. 

N'oubliez pas que le périmètre n'est pas que géographique, il est également temporel. Autrement dit, le permis de construire de ces opérations doit être déposé avant une date limite pour être éligible à la TVA réduite. Actuellement, ces dates vont jusqu'en 2024. Renseignez-vous avant d'acheter votre bien. 

Pour connaître la liste des quartiers faisant l’objet d’une convention ANRU. Et ceux faisant l’objet d’un contrat de ville : www.ville.gouv.fr

Qui a droit à la TVA à 5,5 % ?

Vous avez envie d'acheter un logement dans un immeuble construit dans une zone ANRU ? Vérifiez que vous êtes bien éligible à la TVA réduite. 

Qui peut bénéficier du taux de TVA réduit ?

Évidemment, pour profiter de cet avantage, les particuliers doivent remplir plusieurs conditions :

  • être une personne physique ;
  • acheter une résidence principale ;
  • ne pas dépasser un plafond de ressources qui dépend de la composition de la famille et de la situation géographique. Il s'agit des ressources de l'année N-2, soit celles de 2021 pour une demande déposée en 2023.

TVA : conditions de ressources

Plafonds de ressources 2023 en euros

Composition de la famille Paris et villes limitrophes  Île-de-France Autres régions
 1  36 314   36 314   31 570
 2  54 272  54 272  42 160
 3  71 144  65 238  50 700
 4  84 943  78 144  61 208
 5  101 062  92 507  72 002
 6  113 722  104 101  81 149
Par personne supplémentaire  +12 673  +11 598  +9 052

Achat : des appartements et des maisons neuves moins chers

Par nature, les opérations qui accueillent ces logements sont conçues pour permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires. Les prix de vente ou de construction ne doivent donc pas excéder certains plafonds. Ces prix diffèrent selon la zone géographique dans laquelle vous habitez.

Calcul de la TVA 5,5 % pour les particuliers

Les logements neufs pouvant profiter de la TVA à taux réduit doivent respecter un prix plafond. Ce tarif moyen est fixé en fonction de zones géographiques et de l'état du marché immobilier. Le but ? Permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire en fonction de la réalité du marché. Les zones tendues correspondent aux prix les plus élevés. 

Quels sont les plafonds des prix à respecter en 2023 ? 

  • Zone A bis : 5 502 €/m² (Paris et 76 communes de l'Île-de-France).
  • Zone A : 4 168 €/m² (agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et autres zones très tendues (Lille et communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne).
  • Zone B1 : 3 338 €/m² (agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, outre-mer et quelques agglomérations au marché tendu).
  • Zone B2 : 2 914 €/m² (autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
  • Zone C : 2 548 €/m² (reste du territoire).

En cas de revente dans les quinze ans qui suivent l'acquisition d'un logement neuf en TVA réduite, l'acheteur devra rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal. L'intégralité de cette différence devra être remboursée si la revente survient dans les cinq ans qui suivent l'achat.


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