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Investir dans une résidence services

En achetant un logement neuf, vous avez la possibilité de bénéficier du dispositif fiscal relatif à la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidences services. Nos explications et nos conseils.

 Vous penchez pour un logement neuf mais vous ne voulez aucun souci de gestion? Investir en loueur en meublé non professionnel (LMNP) constitue une alternative au dispositif Pinel judicieuse. Il suffit alors d’investir dans un logement neuf construit en résidence étudiante, en résidence seniors, en Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées) ou encore en résidence de tourisme pour bénéficier d’avantages fiscaux.

Investir dans une résidence services exige de choisir un programme de qualité et un bon emplacement.

Quels services ? Les résidences recevant ces logements ont toutes en commun d’offrir des logements meublés et des services dédiés à la clientèle accueillie. Elles doivent au moins offrir trois des quatre services parahôteliers suivants: accueil, petit déjeuner, fourniture de linge et ménage, auxquels s’ajoutent, généralement, d’autres services : animation, bibliothèque, coiffeur, aide aux démarches administratives, surveillance 24 h/24… Certains services sont gratuits, d’autres payants, à la carte (restauration par exemple).

Bail commercial et gestionnaire de la résidence. Lorsque vous investissez das une résidence avec services, vous signez deux contrats. Le premier, c'est un contrat classique de vente sur plans, comme c'est le cas pour les programmes neufs classiques. Le second, c'est un bail commercial que vous signez avec le gestionnaire/exploitant de la résidence. C'est donc lui qui sera votre locataire. Il prend en charge l'entretien de la résidence et vous verse un loyer, lequel est garanti par le bail commercial.

Remboursement de la TVA. Dès lors que vous vous placez sur les résidences services, vous bénéficiez du remboursement de la TVA au taux de 20 % sur le prix d’achat du bien. Une économie appréciable. A condition que le vendeur n’ait pas gonflé ses prix de 15 à 20 % sous prétexte que vous profitez de cet avantage fiscal. Faites le tour du marché du secteur pour vous en assurer. Attention : pour que le remboursement de la TVA soit définitivement acquis, vous devez conserver le logement vingt ans. Si vous revendez avant, vous devrez rembourser le fisc à hauteur des années restant à courir. Pour éviter cet écueil et ne pas avoir à rembourser tout ou partie de la TVA, vous devez revendre le logement avec son bail commercial à votre acquéreur. Nombre d’opérateurs disposent de structures de revente spécialisées qui vous permettent de sécuriser l’opération. 

Les avantages fiscaux des résidences services

Fiscalement, vous aurez le choix entre la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard et l’amortissement du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Le dispositif Censi-Bouvard. Vous êtes autorisé à pratiquer une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de votre acquisition sur 9 ans minimum, dans la limite d’un montant de 300.000 €. Vous pourrez donc déduire jusqu’à 33.000 €, soit 3.666 € par an sur 9 ans. C’est toujours bon à prendre. Attention : les résidences de tourisme neuves sont exclues du dispositif. En résidence senior, pour étudiant ou en Ehpad, il reste possible d'en profiter. Notez par ailleurs que le Censi-Bouvard est prévu pour s'arrêter au 31 décembre 2018.

Le régime LMNP. Aujourd’hui, la grande majorité des investisseurs préfèrent se placer sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). C'est un dispositif très attractif. Certes, il n’offre pas une réduction fiscale, mais il vous permet, sous un régime réel, de gommer l’impôt dû au titre des revenus locatifs (calculé sur votre taux d’imposition) et d’échapper, par la même occasion, aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018). 

LMNP : loyers nets d'impôts. Le LMNP permet à vos recettes locatives de ne pas être soumises à l'impôt sur le revenu puisqu'elles sont, d'un point de vue fiscales, ramenées à zéro. Sous le régime réel du loueur en meublé non professionnel, en effet, vous pouvez non seulement déduire la plupart de vos charges, y compris les intérêts d’emprunt, mais aussi amortir une partie de votre bien chaque année et ce, durant 20 ou 30 ans. « On parvient ainsi à gommer jusqu’à 100 % des loyers perçus », note un opérateur spécialisé.

Avec le LMNP/résidence services, les loyers ne sont pas imposables pendant au moins 20 ans.

Comment ça marche plus précisément ? Les premières années de mis en location, vous retranchez les intérêts d'emprunt des loyers que vous percevez. Du coup, ces mêmes loyers s'effacent sur le plan fiscal puisqu'ils sont ramenés à zéro (mais vous les avez bien encaissés). Une fois la période de déduction des intérêts épuisée, vous pratiquez ce que l'on appelle des amortissements. Ils vous permettent de déduire des loyers une partie du prix du logement. Là encore, vos loyers sont effacés...

LMNP ou Censi-Bouvard : comment choisir ? A vous de bien étudier votre situation pour vérifier lequel, du Censi-Bouvard ou du LMNP, vous convient le mieux. Le plus souvent, le LMNP est plus attractif d'autant que la défiscalisation des loyers dure vingt-cinq ans. En Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas pratiquer d'amortissements. Résultat : il est possible de redevenir imposé sur les loyers quatre à cinq ans après le début de l'opération alors que le but est justement de défiscaliser.

Gestionnaire et bail commercial

En résidences services, vous devrez accepter de louer meublé, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence. C’est lui qui, en fait, est votre locataire. Parmi ses engagements, il se chargera, ensuite, de trouver des locataires et de vous reverser un loyer. Vous ne vous occuperez donc de rien.

En résidence services/LMNP, la fiabilité du gestionnaire et la qualité des services sont fondamentaux.

Un exploitant fiable. Notez que c’est sur ce gestionnaire que repose l’équilibre de l’opération. En conséquence, le choix d’un professionnel fiable et reconnu s’impose. Vous devez notamment vous pencher sur sa durée d'existence sur le marché, sur sa surface financière, ses références, sa politique de gestion, ses perspectives de développement. Il doit être en mesure de tenir ses engagements.

Analyser le bail commercial. En investissant dans une résidence de tourisme, vous louez le bien au gestionnaire en signant avec lui un bail commercial. Un document à éplucher pour bien comprendre vos droits et devoirs, mais aussi la portée de votre engagement. Vérifiez ce que le gestionnaire prend en charge, voyez comment les loyers sont indexés, etc. La législation sur les baux commerciaux étant complexe, n'hésitez pas à vous faire assister par un spécialiste comme un avocat ou un fiscaliste.

Résidences services : quelle rentabilité ?

Dans l’ensemble, « les rendements locatifs en immobilier géré tournent autour de 3,5 à 4% nets hors taxes », explique Benjamin Nicaise, dirigeant de la plateforme de commercialisation spécialisée Cerenicimo. Ce rendement net tient compte du fait que l’exploitant prend en charge l’entretien et les frais courants, voire, dans certains cas, les gros travaux (à vérifier tout de même). Pour faire les bons choix, mieux vaut raisonner comme les investisseurs sur les marchés financiers. Ils considèrent en effet que le rendement rémunère le risque. Du coup, plus le premier est élevé, plus le second est important. 

Entre 4 et 5 %, tel est le rendement que vous pouvez attendre d'un investissement en résidence services.

Charges et copropriété. En principe, vous n’aurez à votre charge que les frais de copropriété (entretien des parties communes notamment) et la taxe foncière. Vous ne payez pas les services, qui eux sont facturés au locataire. « Pour notre part, nous proposons un rendement de 4 % net/net car nous ne refacturons aucune charges de copropriété à l’investisseur qui n’a donc à payer que la taxe foncière », explique François Georges, le président du groupe Acapace qui développe notamment des résidences seniors (Les Jardins d’Arcadie).

Utilisez les bons termes. La rentabilité locative ne porte que sur les loyers rapportés aux prix en tenant compte de la fiscalité et de certaines dépenses. Le taux de rendement interne (TRI) intègre tous les flux financiers y compris la valeur de revente. Il peut donc apparaître plus élevé, surtout si les chiffres sont surestimés. Conseil : faites faire des simulations en intégrant tous les éléments de votre investissement en vous basant sur des hypothèses raisonnables.

Publié par
© immoneuf.com - 28 août 2018

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