IMMONEUF - de Particulier à Particulier
Immobilier neuf,
partout en France

Investir dans une résidence de tourisme

Les résidences de tourisme permettent de payer moins d’impôts. Mais ce sont avant tout des programmes neufs destinés à un placement locatif. De l’architecture à la rentabilité en passant par les prix, l’adresse et la qualité, conseils pour investir dans ces opérations qui valent le détour.

Défiscaliser. C’est souvent le premier mot qui vient à l’esprit lorsque l’on parle des résidences de tourisme. Logique : elles ouvrent droit aux avantages fiscaux substantiels du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais attention : elles ne sauraient se résumer à cet aspect sonnant et trébuchant. Investir dans une résidence de tourisme, c’est d’abord acheter un produit immobilier. En d’autres termes, l’investisseur, s’il veut réussir son opération, ne doit jamais oublier qu’il achète un logement et une adresse.

Résidence de tourisme : d’abord un produit immobilier

La résidence de tourisme est précisément définie par l’article D-321-1 du Code du Tourisme. Selon ce texte, il s’agit « d’un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».

Les résidences de tourisme reprennent souvent les styles architecturaux traditionnels.

Classement par étoiles. Pour bénéficier de l’appellation résidence de tourisme, le programme doit obtenir son classement auprès d’Atout France, l’opérateur unique de l’Etat en matière de tourisme. Les résidences sont réparties en catégories représentées par des étoiles –de une à cinq- dont le nombre croît avec le confort et les équipements de la résidence. Taille des logements, présence d’un hall de réception ou de téléphones dans les chambres figurent parmi les critères d’attribution des étoiles.

Mer, montagne, campagne… et mêle en ville ! En toute logique, les résidences de tourisme élisent domicile dans sites… touristiques. Mer, montagne ou campagne, peu importe du moment que l’endroit soit suffisamment séduisant pour attirer les vacanciers. Un type de produit gagne du terrain : la résidence de tourisme d’affaires. Située en ville ou à proximité des aéroports, elle accueille une clientèle d’hommes d’affaires ou de cadres, qui veut vivre de façon plus indépendante qu’à l’hôtel. Elles bénéficient naturellement de services (accueil, restauration, ménage, lingerie, etc.). Des séminaires y sont souvent organisés, ce qui optimise le remplissage et donc le rendement pour l’investisseur. Dans les grandes villes touristiques, elles peuvent aussi abriter des vacanciers. C’est par exemple le cas à Paris, à Aix-en-Provence, à Nice…

Immobilier de charme

Grande tendance actuelle des résidences de tourisme : la montée en gamme. « La clientèle est de plus en plus exigeante » explique David Giraud, PDG de MGM Constructeur. Elle demande de l’espace, beaucoup de prestations, un grand confort. Idem chez les investisseurs. Ceux qui veulent profiter de quelques semaines de vacances émettent les mêmes souhaits que les touristes. Ceux qui ont choisi la propriété financière, sans possibilité d’occupation, savent qu’un bien haut de gamme se loue plus facilement et se valorise davantage au fil du temps », Bref, plus question de bâtir des barres remplies de studio-cabines où l’on s’entasse à six dans une vingtaine de mètres carrés.

Les espaces communs marient charme et convivialité.

Architectures soignées. Dans les Alpes et les Pyrénées, l’heure est aux architectures typiquement montagnardes, avec un net retour en grâce du style chalet divisé en appartements. « Nous mettons un point d’honneur à choisir des matériaux nobles comme le bois et la pierre », signale David Giraud. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, les maisons sont coiffées de toitures avec des tuiles canal et des génoises. En Normandie, place aux parements de bois et aux toitures à forte pente. Les enduits affichent des tons ocre, jaune, rose ou blancs. L’art de vivre local n’est pas oublié, avec par exemple la présence de terrasses. En collectif, pas question de se passer de balcons.

Qualité technique. Les réalisations ont fait un grand bond en avant. « C’est une question de confort, certes, mais aussi de patrimoine. Soigner la qualité d’un programme permet de réaliser des économies en termes de coût des énergies et de l’entretien, ce qui permet également à la résidence de se valoriser davantage au fil du temps », note-t-on chez Pierre & Vacances conseil immobilier. « Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ces points techniques et nous posent beaucoup de questions sur l’isolation, la consommation d’énergie, etc. Ils agissent en consommateurs avertis. Entre autres exemples, ils n’hésitent pas à se rendre sur place pour vérifier les qualités du site. »

Logements spacieux.  A l’intérieur, la montée en gamme est là encore de mise. « Nous revenons vers des prestations typiquement montagnardes, vers plus de confort. Nous offrons davantage d’espace, des balcons, des appartements plus grands et une salle de bain par chambre », explique David Giraud. Chez ce promoteur, l’appartement type fait cinquante à soixante mètres carrés. Il comporte un grand salon, deux chambres et deux salles de bains. La plupart des opérateurs pratique de la sorte pour offrir davantage de place aux occupants, que ce soit à la mer, à la montagne ou à la campagne.

Vacances et art de vivre. La décoration fait l’objet d’un soin tout particulier. Jeu des couleurs et des matériaux, tout est fait pour offrir confort et sérénité aux occupants. Les meubles et les revêtements offrent une grande qualité. Les cuisines sont parfaitement équipées avec notamment lave-vaisselle, four micro-ondes, etc. Les salons sont pourvus d’une TV à écran plat. De nombreux placards sont prévus… Certains opérateurs font même appel à des architectes d’intérieur et à des décorateurs.

Piscine, mais aussi balnéothérapie et remise en forme sont inséparables des résidences de tourisme d'aujourd'hui.

Beauté et remise en forme. Les espaces communs sont logés à même enseigne. A la montagne, les salons sont revêtus de bois. Ils disposent d’une cheminée, mais aussi de canapés confortables, d’espaces de jeux. Ils sont également raccordés au Wi-Fi.  Autre tendance : le développement de la remise en forme dans les résidences de tourisme. « De plus en plus, les touristes veulent profiter de leurs vacances pour se refaire une santé », signale-t-on chez Pierre & Vacances Conseil Immobilier. La plupart du temps, les résidences disposent d’une piscine, d’une salle de fitness, d'un sauna, d'un hammam. De plus en plus, les programmes accueillent une installation de balnéothérapie ou un spa. La beauté n’est pas oubliée, avec des soins spécifiques souvent proposés en partenariat avec des grandes marques de cosmétiques.

Acheter en résidence de tourisme

Les résidences de tourisme font partie du secteur de l’immobilier géré, autrement dit des résidences avec services. L’investisseur va donc conclure deux contrats. Le premier, c’est une vente sur plans classique, comme pour n’importe quel programme immobilier d’habitation. Il signe un avant-contrat, puis quelques mois plus tard un contrat définitif. Pour ce dernier, l’intervention du notaire est obligatoire. Les protections du neuf s’appliquent : garantie d’achèvement ou de remboursement, garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale.

Village nature. résidence de tourisme Pierre & vacances Centerparcs à Eurodisney

Un bail commercial avec l’exploitant. Le deuxième contrat se signe avec le gestionnaire de la résidence. C’est un bail commercial qui fixe précisément les modalités de la location. Par ce document, l’exploitant s’engage à trouver des locataires, à gérer le logement (entretien notamment) et à verser des loyers (qui sont donc garantis) à l’investisseur. Important : l’investisseur doit s’assurer de la fiabilité du gestionnaire (expérience, surface financière, références, sérieux, etc.). Il doit aussi éplucher le bail commercial pour bien cerner ses nombreuses clauses (répartition des travaux, fixation et indexation des loyers, modalités de reconduction du bail, etc.). Pour bien mesurer les tenants et aboutissants, mieux vaut faire analyser le bail commercial par un spécialiste (avocat, fiscaliste, etc.).  

Avec ou sans occupation ? En investissant dans une résidence de tourisme, L’investisseur bénéficie d’un droit d’occupation. Il peut occuper le logement quelques semaines par an, en réglant un loyer à l’exploitant, qui peut être inférieur d’un quart maximum au prix pratiqué dans la résidence. Les opérateurs ont mis en place un système d’échanges qui permet de changer de résidence ou de période au gré de ses désirs. Autre possibilité : de ne jamais profiter du logement. Dans ce cas, la rentabilité est plus élevée.

Les avantages fiscaux des résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont des programmes immobiliers destinés aux investisseurs, ce qui rime avec défiscalisation. Et c’est effectivement le cas. Les particuliers qui se tournent vers ce type de logement se placent sous le régime réel du statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Un mécanisme intéressant puisqu’il permet aux loyers d’échapper au fisc !

EdenArc 1800, aux Arcs, l'un des derniers grands projets de résidence de tourisme dans les Alpes françaises.

La fiscalité LMNP. Lorsque l’investisseur déclare ses loyers, il retranche les charges et notamment les intérêts d’emprunt. Ces mêmes loyers sont ainsi ramenés à zéro. La base imposable de l’investisseur ne bouge pas, ce qui ne fait pas augmenter ses impôts. Pendant cette période de déduction, l’investisseur accumule les amortissements (déduction d’une partie du prix du bien des loyers). Lorsqu’il n’y a plus de charges déductibles, les amortissements prennent le relais pour rendre les loyers non imposables pendant vingt-cinq ans. A noter : ce type de programme n’est pas éligible à la défiscalisation Censi-Bouvard (déduction d’impôts de 11% du prix sur neuf ans), un mécanisme qui s’arrête au 31 décembre 2018.

La TVA récupérable. L’autre avantage fiscal résidences de tourisme : la TVA payée lors de l’achat se récupère. Il s’agit donc d’un investissement hors taxe, qui offre par conséquent une économie de 20% du prix. Cet avantage est assuré pendant vingt ans. Si l’investisseur revend avant cette échéance, il reverse au fisc le prorata de TVA restant à payer (8% s’il cède le bien au bout de douze ans, par exemple). Pour échapper à ce remboursement, il suffit de vendre le logement ET son bail commercial en même temps.

Résidences de tourisme : prix et rentabilité

Les résidences de tourisme sont très recherchées par les investisseurs. Mais il n’est pas toujours facile de satisfaire cette demande soutenue. Sur de nombreux sites, les terrains manquent. « Nous cherchons constamment des opportunités, mais elles sont très rares, surtout dans les grandes stations sportives et plus encore sur les sites haut de gamme », explique un opérateur.

L'emplacement, l'une des clés de la réussite de l'investissement locatif en résidences de tourisme.

Une construction de qualité. Sur les secteurs porteurs, en ville comme à la mer, à la campagne ou à la Montagne, les terrains sont rares donc chers. A cette tendance s’ajoutent les contraintes spécifiques de la construction de résidences de tourisme. Outre les logements, il faut aussi prévoir les locaux communs, les espaces de remise en forme, etc. Les promoteurs doivent également tenir compte de normes de construction toujours plus strictes. Sans oublier la montée en gamme des programmes, qui évidemment pèse sur les coûts donc sur les prix. « Nous refusons de réaliser des programmes à moins de 3 000 € du mètre carré. Pour obtenir ce prix, nous serions obligés d’implanter des réalisations dans des sites peu porteurs. En fait, le prix des résidences de tourisme comme des copropriété classiques est justifié à la fois par les vertus du site et la qualité du programme », précise-t-on chez Pierre & Vacances Conseil Immobilier.

Des prix au sommet. Dans les stations les plus prestigieuses, les prix peuvent atteindre les 12 à 15.000 €/m². Mais attention : dans ces stations, l’ancien vaut au moins aussi cher. Et un chalet traditionnel se chiffre en millions d’€. A Méribel ou Chamonix, même tendance. Les rares programmes neufs varient entre 5.000 et 9.000 € du mètre carré. Idem sur les sites les plus porteurs du littoral. En revanche, il reste possible de trouver des opportunités à partir de 4.000 € du mètre carré, notamment dans des stations de montagne de moyenne altitude, dans certaines stations balnéaires ou à la campagne.

Une résidence de tourisme en ville.

Rendement locatif. D’une façon générale, la rentabilité servie à l’investisseur varie de 2 à 4,5% nets hors taxes. Un niveau qui va dépendre de l’adresse et de la gamme de la résidence. Plus elle est bien placée, plus elle est chère, plus le rendement baisse. Ce qui est compensé par la valorisation du bien. Il faut également tenir compte du nombre de semaines d’occupation prises par l’investisseur, qui peuvent influer sur le rendement. Si ces questions sont est évidemment importante, les acheteurs ne doivent pas pour autant oublier les bases du marché des résidences de tourisme : choisir un bon emplacement, un programme de qualité, un gestionnaire solide et expérimenté.

Publié par
© immoneuf.com - 23 août 2018

A lire également

  • Investir dans une résidence services. Conseils pour investir dans une résidence services. Combien ça rapporte ? Quelle sera votre réduction d'impôt ? Tout savoir sur les avantages fiscaux...
  • Le dispositif Censi-Bouvard. La défiscalisation Censi-Bouvard. Comment profiter d'une réduction d'impôts en réalisant un investissement locatif dans une résidence services.
  • Investir dans une résidence étudiante. Tout savoir sur l'investissement locatif en résidence pour étudiant. La rentabilité, les avantages fiscaux comme le LMNP et le Censi-Bouvard, la...
  • Investir dans un Ehpad. Tout savoir sur l'investissement locatif en Ehpad. Les avantages fiscaux pour ce type de résidence gérées, la rentabilité, les conseils pour réussir...
  • Investir dans une résidence seniors. Comment investir dans une résidence senior avec services. Comment fonctionne ce type de programme immobilier. Comprendre les avantages fiscaux comme...