Investir dans une résidence de tourisme

Payer moins d'impôts. C’est souvent la première expression qui vient à l’esprit lorsque l’on parle des résidences de tourisme. Logique : elles ouvrent droit aux avantages fiscaux substantiels du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais attention : elles ne sauraient se résumer à cet aspect sonnant et trébuchant. Investir dans une résidence de tourisme, c’est d’abord acheter un produit immobilier. En d’autres termes, l’investisseur, s’il veut réussir son opération, ne doit jamais oublier qu’il achète un logement et une adresse et qu'il doit s'adresser à des opérateurs fiables. Il faut en effet savoir qu'avec ce type de placement, la gestion est assurée par l'exploitant de la résidence, avec lequel l'investisseur signe un bail commercial. Et cet exploitant doit être en mesure de tenir ses engagements (versements des loyers notamment).

C'est quoi, une résidence de tourisme ?

La résidence de tourisme est précisément définie par l’article D-321-1 du Code du Tourisme. Selon ce texte, il s’agit « d’un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».

Les résidences de tourisme reprennent souvent les styles architecturaux traditionnels. © Pierre & Vacances

Pour bénéficier de l’appellation résidence de tourisme, le programme doit obtenir son classement auprès d’Atout France, l’opérateur unique de l’Etat en matière de tourisme. Les résidences sont réparties en catégories représentées par des étoiles – de une à cinq – dont le nombre croît avec le niveau de confort et le nombre d'équipements et de prestations. Taille des logements, présence d’un hall de réception ou d'installation audiovisuelles et multimédia dans les chambres figurent parmi les critères d’attribution des étoiles.

Les résidences de tourisme élisent domicile dans sites… touristiques. Mer, montagne ou campagne, peu importe l'adresse si elle est suffisamment séduisante pour attirer les vacanciers. Un type de produit gagne du terrain : la résidence de tourisme d’affaires. Située en ville ou à proximité des aéroports, elle accueille une clientèle d’hommes d’affaires ou de cadres, qui veut vivre de façon plus indépendante qu’à l’hôtel. Elles bénéficient naturellement de services (accueil, restauration, ménage, lingerie, etc.). Des séminaires y sont souvent organisés, ce qui optimise le remplissage et donc le rendement pour l’investisseur. Dans les grandes villes touristiques, elles peuvent aussi abriter des vacanciers. C’est par exemple le cas à Paris, à Aix-en-Provence, à Nice…

Résidence de tourisme : quels logements ?

Grande tendance actuelle des résidences de tourisme : la montée en gamme. La clientèle est en effet de plus en plus exigeante. Elle demande de l’espace, beaucoup de prestations, un grand confort. Idem chez les investisseurs. Ceux qui veulent profiter de quelques semaines de vacances émettent les mêmes souhaits que les touristes. Ceux qui ont choisi la propriété financière, sans possibilité d’occupation, savent qu’un bien haut de gamme se loue plus facilement et se valorise davantage au fil du temps. Bref, plus question de bâtir des barres remplies de studio-cabines où l’on s’entasse à six dans une vingtaine de mètres carrés !

Les espaces communs marient charme et convivialité. © Studio Bergoend

Dans les Alpes et les Pyrénées, l’heure est aux architectures typiquement montagnardes, avec un net retour en grâce du style chalet divisé en appartements. Les promoteurs mettent un point d’honneur à choisir des matériaux nobles comme le bois et la pierre. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, les maisons sont coiffées de toitures avec des tuiles canal et des génoises. En Normandie, place aux parements de bois et aux toitures à forte pente. Les enduits affichent des tons ocre, jaune, rose ou blancs. L’art de vivre local n’est pas oublié, avec par exemple la présence de terrasses. En collectif, pas question de se passer de balcons.

Les réalisations ont fait un grand bond en avant. C’est une question de confort, certes, mais aussi de patrimoine. Soigner la qualité d’un programme permet de réaliser des économies en termes de coût des énergies et de l’entretien, ce qui permet également à la résidence de se valoriser davantage au fil du temps. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ces points techniques et nous posent beaucoup de questions sur l’isolation, la consommation d’énergie, etc. Ils agissent en consommateurs avertis. Entre autres exemples, ils n’hésitent pas à se rendre sur place pour vérifier les qualités du site.

A l’intérieur, la montée en gamme est là encore de mise. Les promoteurs misent sur le confort avec de beaux volumes, des appartements plus grands, des baies vitrées, des balcons voire une salle de bains par chambre. L’appartement type, qui démarre à 45 mètres carrés, intègre un grand salon avec une cuisine ouverte, deux chambres et deux salles de bains. La plupart des opérateurs pratiquent de la sorte pour offrir davantage de place aux occupants, que ce soit à la mer, à la montagne ou à la campagne.

La décoration fait l’objet d’un soin tout particulier. Jeu des couleurs et des matériaux, tout est fait pour offrir confort et sérénité aux occupants. Les meubles et les revêtements offrent une grande qualité. Les cuisines sont parfaitement équipées avec notamment lave-vaisselle, four microondes, etc. Les salons sont pourvus d’une TV à écran plat. De nombreux placards sont prévus… Certains opérateurs font même appel à des architectes d’intérieur et à des décorateurs.

Piscine, mais aussi balnéothérapie et remise en forme sont inséparables des résidences de tourisme d'aujourd'hui. © MGM studio Bergoend

Les espaces communs sont logés à même enseigne. A la montagne, les salons sont revêtus de bois. Ils disposent d’une cheminée, mais aussi de canapés confortables, d’espaces de jeux. Ils sont également raccordés au Wi-Fi. Autre tendance : le développement de la remise en forme. Car de plus en plus, les touristes veulent profiter de leurs vacances pour se refaire une santé. La plupart du temps, les résidences de tourisme disposent d’une piscine, d’une salle de fitness, d'un sauna, d'un hammam. De plus en plus, les programmes accueillent une installation de balnéothérapie ou un spa. La beauté n’est pas oubliée, avec des soins spécifiques souvent proposés en partenariat avec des grandes marques de cosmétiques.

Comment acheter en résidence de tourisme ?

Les résidences de tourisme font partie du secteur de l’immobilier géré, autrement dit des résidences avec services. L’investisseur va donc conclure deux contrats. Le premier, c’est une vente sur plans classique, comme pour n’importe quel programme immobilier d’habitation. Il signe un avant-contrat, puis quelques mois plus tard un contrat définitif. Pour ce dernier, l’intervention du notaire est obligatoire. Les protections du neuf s’appliquent : garantie d’achèvement ou de remboursement, garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale.

Village nature. résidence de tourisme Pierre & vacances Centerparcs à Eurodisney © Pierre et Vacances

Le deuxième contrat se signe avec le gestionnaire, autrement dit la société qui exploite la résidence. C’est un bail commercial de neuf ans minimum qui fixe précisément les modalités de la location. Par ce document, l’exploitant s’engage à trouver des locataires, à gérer le logement (entretien notamment) et à verser des loyers (qui sont donc garantis) à l’investisseur. Important : il faut analyser le bail commercial pour bien cerner ses nombreuses clauses (répartition des travaux, fixation, indexation et modalité de versement des loyers, modalités de reconduction et de sortie du bail, etc.). Pour bien mesurer les tenants et aboutissants, mieux vaut faire analyser le bail commercial par un spécialiste (avocat, fiscaliste, etc.).  

L’investisseur doit s’assurer de la fiabilité du gestionnaire. Ce dernier doit avoir une surface financière suffisamment importante pour assurer ses prestations, verser les loyers même en période délicate et bien entretenir la résidence. Cet exploitant doit aussi être capable de fournir ses références (nombres de résidences en exploitation, taux de remplissage, etc.). Un bon gestionnaire est transparent sur toutes ces questions et n'hésite pas à prouver ce qu'il avance.

 En investissant dans une résidence de tourisme, l’investisseur bénéficie d’un droit d’occupation. Il peut profiter du logement quelques semaines par an, en réglant un loyer à l’exploitant, qui peut être inférieur d’un quart maximum au prix pratiqué dans la résidence. Les opérateurs ont mis en place un système d’échanges qui permet de changer de résidence ou de période au gré de ses désirs. Autre possibilité : de ne jamais profiter du logement. Dans ce cas, la rentabilité est plus élevée.

Résidences de tourisme : quels avantages fiscaux ?

Les résidences de tourisme sont des programmes immobiliers destinés aux investisseurs, ce qui rime avec défiscalisation. Les particuliers qui se tournent vers ce type de logement se placent sous le régime réel du statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Un mécanisme intéressant puisqu’il permet aux loyers d’échapper au fisc en toute légalité !

EdenArc 1800, aux Arcs, l'un des derniers grands projets de résidence de tourisme dans les Alpes françaises. © Tristan Shu

Lorsque l’investisseur déclare ses loyers, il retranche les charges et notamment les intérêts d’emprunt. Ces mêmes loyers sont ainsi ramenés à zéro en termes de recettes fiscales. La base imposable de l’investisseur ne bouge pas, ce qui ne fait pas augmenter ses impôts. Pendant cette période de déduction, l’investisseur accumule les amortissements (déduction d’une partie du prix du bien des loyers). Lorsqu’il n’y a plus de charges déductibles, les amortissements prennent le relais pour rendre les loyers non imposables pendant vingt-cinq ans. A noter : l'avantage fiscal Censi-Bouvard, qui est supprimé en 2023, ne concernait pas les résidences de tourisme.

Autre avantage fiscal résidences de tourisme : la TVA payée lors de l’achat se récupère. Il s’agit donc d’un investissement hors taxe, qui offre par conséquent une économie de 20% du prix. Cet avantage est assuré pendant vingt ans. Si l’investisseur revend avant cette échéance, il reverse au fisc le prorata de TVA restant à payer (8% s’il cède le bien au bout de douze ans, par exemple). Pour échapper à ce remboursement, il faut vendre le logement ET son bail commercial en même temps. Les opérateurs en résidence de tourisme disposent de structures commerciales spécialisées dans ce type de transaction.

Quel prix et quelle rentabilité pour les résidences de tourisme ?

Sur les secteurs porteurs, en ville comme à la mer, à la campagne ou à la Montagne, les terrains sont rares donc chers. A cette tendance s’ajoutent les contraintes spécifiques de la construction de résidences de tourisme. Outre les logements, il faut aussi prévoir les locaux communs, les espaces de remise en forme, la piscine, le spa, etc. Les promoteurs doivent tenir compte de normes de construction toujours plus strictes. Sans oublier la montée en gamme des programmes, qui évidemment pèse sur les coûts donc sur les prix.

Les prix des résidences de tourisme sont très variables. Il faut le plus souvent compter dans les 5 000 à 7 000 €/m². Dans les stations les plus prestigieuses, les prix peuvent dépasser les 15 000 €/m². Des sites sur lesquels l’ancien est particulièrement cher et n'offre pas les mêmes performances.Sur les adresses de très grand standing des Alpes du Nord, notamment dans les grandes stations de Savoie, le mètre carré peut monter encore plus haut. Des copropriétés classiques neuves atteignent 30 000 €/m² du côté de Méribel (73). En revanche, il reste possible de trouver des opportunités à partir de 5 000 € du mètre carré, notamment dans des stations de montagne de moyenne altitude, dans certaines stations balnéaires ou à la campagne.

Le bon plan pour faire les bons choix : le mètre carré hors taxes de la résidence de tourisme convoitée doit être équivalent à celui du bel ancien rénové ou du neuf classique sur un site similaire. Avec cette base de comparaison, on achète au bon prix et l'on bénéficie de solides espoirs de plus-values à la revente.

Une résidence de tourisme en ville. © GFE/Appart'City

D’une façon générale, la rentabilité servie à l’investisseur varie de 2 à 3% nets hors taxes. Un niveau qui va dépendre de l’adresse et de la gamme de la résidence. Plus elle est bien placée, plus elle est chère, plus le rendement baisse. Ce qui est compensé par la valorisation du bien. Il faut également tenir compte du nombre de semaines d’occupation prises par l’investisseur, qui influent sur le rendement. Si ces questions sont est évidemment importante, les acheteurs ne doivent pas pour autant oublier les bases du marché des résidences de tourisme : choisir un bon emplacement, un secteur à forte demande locative, un marché immobilier dynamique pour bien revendre, un programme de qualité, un gestionnaire solide et expérimenté.