Résidence services : réussir son investissement locatif

Investir dans une résidence services peut se révéler un bon placement. A condition toutefois de bien préparer son projet. Des avantages fiscaux au choix du locataire en passant par le gestionnaire et le bail commercial :

Les résidences services, ce sont des programmes immobiliers comme les autres. A quelques exceptions près. Elles se caractérisent par le type de locataire qu’elles accueillent : résidence pour étudiants, résidence seniors, établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ou encore résidence de tourisme. Les logements sont vendus à des investisseurs particuliers. Ces derniers signent un contrat de vente sur plan classique et en même temps, un bail commercial avec le gestionnaire exploitant de la résidence, qui se charge de trouver un locataire, de louer le bien meublé et de verser des loyers à l'investisseur.

Quels atouts pour les résidences services ? Ces programmes offrent de de nombreux avantages : le loyer donc la rentabilité sont garantis par le bail commercial, les 20% de TVA versés lors de l’achat sont récupérables (c’est un investissement hors taxes), le ciblage de locataires assure un bon remplissage, la gestion est assurée par l’exploitant. L’investisseur peut également bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard ou de loyers défiscalisés grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

A quoi faut-il faire attention avant d'investir ? Comme pour tous les placements locatifs, ce type d’investissement nécessite rigueur et bonne information. Choix de l’emplacement, état du marché locatif, solidité de l’exploitant, rentabilité, fiscalité, tous ces points doivent être examinés avec attention. « Les résidences services, autrement dit l’immobilier géré sous bail commercial, exigent une analyse fine, une maîtrise technique et fiscale, des opérateurs faisant montre de sérieux et de déontologie » explique Benjamin Nicaise, qui dirige la plateforme de commercialisation Cerenicimo.

Avantages fiscaux : statut LMNP ou Censi-Bouvard ?

Quel que soit le type de résidence services, les logements sont loués meublés. Sur le plan fiscal, vous, en tant qu’investisseur, relevez du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Comment ça marche ? Vous optez pour le régime réel du LMNP. Lorsque vous déclarez vos recettes locatives à l’administration fiscale, vous retranchez les intérêts d’emprunt. L’idée, c’est de ramener ces mêmes recettes à zéro, ce qui leur permet de ne pas être imposable.

Amortissements locatifs. Le LMNP vous permet également de pratiquer des amortissements. En clair : vous retranchez de vos recettes locatives une partie du prix du logement. Là encore, l’idée est de ramener les loyers perçus à zéro pour leur permettre d’échapper à l’impôt. Plus précisément, vous déduisez les intérêts d’emprunt dans un premier temps. Durant cette phase, vous accumulez les amortissements pour ensuite les répercuter sur les loyers. Dès lors, ces derniers ne sont pas imposables pendant au moins vingt ans !

Réduction d'impôts. Alternative : choisir réduction d’impôts Censi-Bouvard (sauf pour les résidences de tourisme, qui sont exclues de ce dispositif). Ce mécanisme de défiscalisation, qui s'arrête au 31 décembre 2021, représente 11% du prix du logement étalés sur neuf ans, sa base de calcul étant plafonné à un montant d’investissement de 300.000 €. Pour un bien de ce prix, vous retranchez chaque année 3.666 € de vos impôts.

Sous surveillance. En Censi- Bouvard, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt, comme en LMNP classique. Mais vous ne pouvez pas appliquer les amortissements. Résultat : à mesure que la part d'intérêts déductibles diminue (crédit amortissable), la fiscalisation des loyers augmente. Cette imposition se faisant à hauteur du Taux marginal d'imposition, elle peut devenir vite conséquente, notamment pour les personnes déjà fortement imposées. Dans certains cas, les investisseurs qui optent pour le Censi-Bouvard paient des impôts trois à quatre ans après le départ de l’opération, alors qu’ils misaient justement sur une défiscalisation sur neuf ans !

Récupérer la TVA
En LMNP comme en Censi-Bouvard, la TVA versée lors de l'achat est récupérable par l'investisseur. Une récupération considérée comme définitivement acquise par l’administration fiscale dès lors que le propriétaire justifie de 20 années d’assujettissement à cette taxe. En cas de vente avant l'échéance des 20 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes à moins que l’acheteur reprenne le bail commercial et continue de  louer le bien. Autre cas de figure : si le promoteur s’est engagé à régler la TVA, dans ce cas, il n’y a aucune incidence lors de la vente ni pour vous, ni pour l’acheteur.

Investissement locatif : acheter au bon prix

Il ne faut pas surpayer le bien sous prétexte qu'il ouvre droit à des avantages fiscaux. Globalement, le prix doit être peu ou prou similaire à celui d'un logement neuf classique, à emplacement et prestations équivalents. Un prix trop élevé grèvera en partie la rentabilité locative de votre investissement. L’investissement doit apporter une rentabilité locative correcte et éviter les mauvaises surprises en cas de revente : l'objectif est d'éviter de perdre de l'argent lors de la revente.

Question de priorité. « Le bon sens doit s'appliquer aux résidences services comme à tout autre achat immobilier. Il ne faut jamais oublier que l'on achète un logement. Pour l'ensemble des résidences, la première des précautions à prendre est de vérifier les prix du marché. Tant dans le neuf que dans l'ancien », conseille Olivier Trit, secrétaire général de la plateforme de commercialisation de logements Cerenicimo. Il doit être non seulement cohérent avec les prix locaux mais aussi offrir le bon taux de rentabilité. « Acheter un studio de 20 m2 dans une résidence étudiante à 4.500 ou 5.000 € le mètre carré est beaucoup trop cher. Un rendement de bon niveau malgré un prix de vente élevé fait planer un doute sur la pérennité de l'exploitant », ajoute Olivier Trit.

L'emplacement, un critère primordial pour un investissement locatif

Ne se louent bien que les logements correctement situés. Le succès de l'établissement (donc son remplissage) doit se confirmer sur la durée. Or, pour réussir à atteindre un bon taux d'occupation, la demande locative locale doit être pérenne. Selon le public visé les motivations ne sont pas les mêmes mais les conséquences sont identiques. Un mauvais site entraîne systématiquement des difficultés de remplissage locatif.

Locataires : les bonnes cibles. Les étudiants mais aussi les seniors, pour différentes raisons, ne voudront pas être loin du centre-ville. Les locataires des résidences de tourisme voudront accéder aux pistes skis aux pieds ou se rendre à la plage en seulement quelques minutes de marche. La station de ski devra offrir des activités de loisirs l'été tandis que la station balnéaire devra posséder des animations et des activités l'hiver pour ne pas ressembler à une ville fantôme. « Il faut toujours se déplacer pour juger de la qualité de l'emplacement  », assure Olivier Trit.

Ne pas oublier la revente. L'investissement locatif suit les mêmes règles qu'une acquisition en résidence principale. « La première des choses à faire par rapport à son projet c'est de vérifier l'emplacement. Aujourd'hui on peut collecter facilement les premiers éléments sur Internet avec notamment Google Earth® et regarder les données générales sur l'emplacement. Cela commence par la démographie générale de la ville, la segmentation par classe d'âge (seniors, étudiants…) pour appréhender les besoins locaux »,  explique Laurent Strichard, président de Open Partners, une société d'investissement. L'emplacement est également un point crucial quand il s'agit de penser à la revente. Certains biens pourront au terme du bail (ou si la résidence ne fonctionne pas) facilement se recycler comme des « logements standard » et être revendu. A condition qu'ils soient bien situés.

La jouissance d'un investissement locatif
Seules les résidences de tourisme bénéficient d'un période de jouissance pour que l'investisseur puisse y séjourner. Certains exploitants prévoient cette possibilité contractuellement. Il est alors possible d'occuper le logement à certaines périodes de l'année. En général ces jours de disponibilité ne sont pas en pleine saison. Reste que si cette jouissance est appréciable, elle vient raboter le rendement, qui sera moins élevé que si le bien était loué en permanence. Faites vos comptes.

Le bail en résidences services

Dans une résidence services, on distingue trois acteurs : le propriétaire du logement, le résident locataire et l’exploitant de la résidence. Ce dernier gère les services offerts aux résidents, loue les appartements et assume le risque de vacance des logements. Une fois le logement acheté, vous allez donc déléguer sa gestion à une société spécialisée dans la gestion immobilière. Elle va louer le bien, s'occuper de son remplissage et gérer toute la résidence. Elle vous versera un loyer chaque mois, quel que soit le taux de remplissage.

Bail commercial longue durée. Pour formaliser cette relation, vous signerez un contrat de bail commercial avec la société gestionnaire de la résidence. La durée est au minimum de neuf ans. Et comme le précise Olivier Trit, « s'il n'y a qu'un document à lire c'est le bail commercial ! ». Tous les détails y sont consignés. Et en cas de doute ou d'incompréhension, mieux vaut se faire expliquer les subtilités des clauses (notamment fiscales) par un conseiller en patrimoine.

Un taux de rentabilité réaliste pour son investissement locatif

Il n'y a pas de règle en ce qui concerne le taux de rentabilité. Mais souvent un rendement anormalement élevé, supérieur à 5 %, présente un risque. « Pour les résidences de tourisme que nous commercialisons, le taux s'échelonne en moyenne de 3 à 4,5% nets hors taxes », estime Olivier Trit. Et de préciser « plus le risque patrimonial est faible et moins la rentabilité est élevée. Dans les marchés bien installés et durables dans le temps, on ne paye pas le risque donc le rendement est plus faible. Ce dernier fait payer l'immobilisation du capital et la prise de risque. Nous commercialisons une résidence à Courchevel avec 3% de rentabilité tandis qu'à Arles ou Val-Fréjus nous frôlons les 5% ».

Loyer cohérent. Cette rentabilité tant recherchée repose d'abord sur les loyers que votre gestionnaire va percevoir et vous reverser. Théoriquement, plus ils sont élevés et plus cette dernière sera forte. Sauf qu'entre la théorie et la réalité du terrain il y a souvent de grandes différences. Le gestionnaire doit annoncer un loyer en phase avec la réalité du marché. Dans le cas contraire, il aura du mal à remplir la résidence alors que le bail commercial l'engage à payer les loyers à l'investisseur. Dans cette situation, l'exploitant verra sa marge fondre, ce qui peut mettre en danger sa pérennité.

Résidences services : choisir un solide gestionnaire

La résidence va être louée à un exploitant qui s'engage via un bail commercial à régler les loyers aux propriétaires. Ce gestionnaire va s'occuper du remplissage locatif et de l'exploitation de la résidence. Les loyers seront payés par l'exploitant que la résidence soit pleine ou pas. De sa solidité financière, de sa qualité et de son sérieux vont dépendre une grande partie de la réussite de votre projet.

Gestionnaire : ce qu'il faut vérifier. L'exploitant doit avoir de bonnes références et une surface financière suffisante pour faire face aux aléas de conjoncture. L'examen de son capital social constitue un bon indicateur. S'il se chiffre en centaines de milliers voire en millions d'€, il assure une vraie solidité. « Il est important que ce professionnel soit financièrement costaud pour respecter ses engagements pendant la durée du bail », ajoute Olivier Trit. Le risque majeur dans ce genre d'opération est de se retrouver face à un gestionnaire trop petit susceptible de se fragiliser en cas de problèmes dans la résidence et de mettre la clé sous la porte.

Le bon loyer. Ce point nécessite un examen poussé. « Le loyer doit offrir un rendement suffisant à l'investisseur tout en restant supportable par l'exploitant », souligne Olivier Trit. Et d'ajouter : « la composante prix/loyer doit être cohérente pour être le moins dépendant possible de son exploitant. Plus son métier sera simple d'un point de vue économique et mieux ce sera pour le propriétaire ». Ce même loyer doit aussi être en phase avec la réalité du marché pour ne pas dissuader les locataires potentiels. A vérifier également : les modalités d'évolution des loyers au moment de la reconduction du bail commercial.

Période d'exploitation. Après plusieurs années d'activité, il y aura à coup sûr des travaux de rénovation. Mieux vaut donc lire attentivement le bail rédigé par l'exploitant pour s'informer du coût prévisionnel de ces travaux et de la répartition des charges. Dans certains cas, l'investisseur n'est pas propriétaire des parties communes. C'est plus économique et plus facile à gérer, mais dans ce cas, les loyers, donc le rendement sont moins importants. Enfin, il faut bien examiner les modalités de reconduction du bail notamment au niveau du calcul des loyers. Rappelons que ces derniers doivent toujours être en phase avec la réalité du marché pour pouvoir trouver un locataire.

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