Investir dans une résidence étudiante

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 6 février 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Une forte demande, une bonne rentabilité et d'importants avantages fiscaux : c'est le tiercé gagnant de l'investissement locatif en résidences pour étudiants.

En résidence pour étudiants, les logements sont confortables, lumineux et aux dernières normes.
En résidence pour étudiants, les logements sont confortables, lumineux et aux dernières normes. © Lp Promotion/ Les Yeux Carrés

Résidences pour étudiants : quel investissement ?

Situés le plus souvent à proximité immédiate des campus des universités et autres grandes écoles, les résidences pour étudiants sont des immeubles composés essentiellement de studios de 18 à 25 mètre carrés, avec parfois quelques deux pièces qui abritent des couples. Sur le plan technique, ce sont des programmes immobiliers comme les autres, qui sont conformes aux normes les plus strictes. Ce qui garantit faible consommation d'énergie et maîtrise des charges, le tout dans le cadre de résidences d'une grande qualité technique. 

Ces logements sont livrés entièrement équipés, avec des meubles et une kitchenette puisqu'ils se placent sous le régime de la location meublée. Le locataire doit pouvoir y vivre en apportant simplement ses affaires personnelles. Les prix, le plus souvent présentés hors taxes car l'investisseur récupère la TVA versée lors de l'achat, varient de 60 000 à 180 000 € pour un studio en fonction de l'adresse et des prestations de l'opération (chiffre donné à titre indicatif). Outre des logements, ces programmes bénéficient de services : accueil, gardiennage, cafétéria, laverie, entretien, mais aussi salon détente, espace fitness, accès Wi-Fi, etc. Autant de prestations qui facilitent la vie des étudiants.

Une société de gestion s'occupe de l'exploitation de la résidence. Vous signez avec elle un bail commercial dont la durée varie le plus souvent de neuf à onze ans. Vous ne payez pas de charges d'entretien ni de réparation, ces prestations étant comprises dans le contrat. Entre autres missions, le gestionnaire s'occupe du remplissage locatif et vous verse les loyers. Le contrat comprend de nombreuses garanties, notamment liées à la perception des recettes. Il s'agit donc d'une gestion clés en main. Son tarif : autour de 10% des loyers hors charges.

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Location : des résidences très demandées

Les étudiants sont en mal de toit. A chaque rentrée universitaire, 14 millions d'entre eux doivent trouver un logement. Le parc public, géré par les Crous (Centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaire), n'accueille que 10 % de cette population. Les deux tiers des étudiants quittent le domicile familial pour suivre leur cursus. Parmi eux, un sur quatre éprouve des difficultés à se loger. Bref, la demande locative est soutenue. A tel point que des formules d'hébergement atypiques voient régulièrement le jour. Il y a quelques années, la ville de Nantes avait recouru aux mobil-homes de certains campings pour loger des étudiants. Au Havre, des containers ont été transformés en habitation pour satisfaire le même besoin.

Construire plus de logements étudiants

Les pouvoirs publics ont bien conscience du problème. Ils prennent régulièrement des mesures pour développer la construction de logements étudiants. Bien qu'important, cet effort reste insuffisant pour satisfaire une demande qui se renouvelle chaque année, les flux d'entrée et de sortie des études supérieures restant stables au fil des ans. Les investisseurs en résidences pour étudiants ont donc l'assurance de voir leur bien loué puisque la demande est très forte. Une sécurité qui leur garantit des revenus sur le long terme, ainsi que des avantages fiscaux substantiels.

Conseils pour investir dans une résidence pour étudiants

Comme tous les placements immobiliers, l'investissement locatif en résidences pour étudiants réclame le respect de certaines règles et précautions. Les points les plus importants : l'adresse, la qualité du programme, les prestations des logements, ou encore la fiabilité du gestionnaire exploitant. C'est en effet ce dernier qui s'occupe de trouver un locataire et de verser un revenu à l'investisseur.

La résidence pour étudiants doit être implantée à proximité d'un campus ou d'une grande école. Elle peut aussi être située en centre-ville : les étudiants apprécient la proximité des commerces et des services. Dans tous les cas, elle doit être proche des transports en commun. Logique : le plus souvent les étudiants n'ont pas de voiture et ont besoin de se déplacer. Soyez très vigilant sur le choix de l'adresse : elle va conditionner le remplissage locatif, le loyer et la valeur de revente, même si cet investissement reste un produit de rente sur le long terme.

La qualité, c'est un point fondamental. Une résidence bien conçue et bien construire vieillira bien. Les étudiants l'apprécieront pour son agrément de vie. Les opérateurs en sont bien conscients et proposent le plus souvent des programmes de qualité. Avantage : un coût de gestion réduit. Ce qui permet à l'exploitant de dégager des marges qui vont conforter sa solidité financière et donc sa pérennité. Il sera ainsi en mesure d'assumer ses obligations de versement des loyers et de gestion locative.

Le rôle du gestionnaire-exploitant est crucial puisque c'est lui qui trouve les locataires et verse les loyers. Il doit avoir les reins solides. Vous devez pouvoir vérifier sa surface financière, ses références, sa durée d'existence sur le marché, sa capacité à honorer ses engagements. Un moyen de savoir s'il est fiable : le montant de son capital social. S'il se mesure en millions d'euros, le gestionnaire pourra faire face à d'éventuels aléas. En revanche, un capital social de quelques milliers d'€ traduit une fragilité qui peut inquiéter. Bref, tournez-vous vers un acteur reconnu, solide, avec une vraie expérience de ce secteur.

Vous signez avec le gestionnaire un bail commercial de neuf ans minimum. Un document à étudier avec attention pour savoir qui fait quoi, qui paie quoi, quelles sont les différentes garanties et quel est leur coût, quelles sont les modalités d'indexation des loyers, de reconduction du bail ou les conditions de sortie. Pour décrypter ce document assez technique, n'hésitez pas à recourir aux services d'un fiscaliste ou d'un avocat indépendant.

Dans la mesure où le gestionnaire vous garantit les loyers, il vous garantit également la rentabilité. Dans ce domaine, méfiez-vous des rendements mirobolants. S'ils sont surestimés, le gestionnaire risque d'avoir du mal à tenir ces engagements, ce qui peut mettre l'opération en péril. Pour vous donner une idée, notez qu'en général le rendement locatif des investissements en résidences étudiantes varie de 3 à 3,5 % voire 4 % nets hors taxes.

Résidences étudiantes : quels avantages fiscaux ?

Comme les autres résidences services, les résidences pour étudiants se placent sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Et elles ouvrent droit à deux avantages fiscaux : la défiscalisation des loyers avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et la récupération de la TVA acquittée lors de l'achat. Notez que le dispositif Censi-Bouvard (réduction d'impôts de 11 % du prix du logement sur onze ans) n'existe plus en 2023.

L'investissement locatif en résidence pour étudiants relève du statut fiscal de la location meublée non professionnelle. Lequel se partage en deux régimes : forfaitaire ou réel. Avec le premier, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Mieux vaut opter pour le régime réel. Il vous permet de déduire de vos recettes les charges (intérêts d'emprunt notamment) et de pratiquer des amortissements (chaque année, vous retranchez des loyers une partie du prix du logement). Des mécanismes qui ramènent les recettes locatives à zéro. En clair : les loyers échappent à l'impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans !

Investir dans une résidence pour étudiants vous donne droit à un autre avantage fiscal : vous récupérez la TVA versée lors de l'achat. En d'autres termes, cette taxe est déduite du prix de vente et vous allez payer votre investissement hors taxes et non TTC. Soit une économie de 20 %. Pour que ce régime de TVA soit applicable, vous devez signer un bail commercial avec la société gestionnaire. Vous êtes tenu de conserver le bien pendant vingt ans. Si vous revendez avant cette échéance, vous devrez reverser au Trésor public un vingtième de la TVA par année restant à courir. Mais si vous revendez en même temps le logement ET le bail commercial, vous ne remboursez pas la TVA déjà perçue.

Investir dans une résidence pour étudiants en bref

  • Vous sélectionnez le logement en choisissant un bon emplacement et un marché locatif porteur.
  • Vous signez un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, comme pour un programme neuf classique.
  • Vous signez en même temps un bail commercial avec l'exploitant (qui devient votre locataire). Il gère le bien et vous garantit le versement du loyer.
  • Vous récupérez la TVA versée lors de l'achat (c'est un investissement hors taxes).
  • Vous bénéficiez d'avantages fiscaux (statut LMNP et récupération de la TVA).

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