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Investir dans une résidence étudiante

Une forte demande, une bonne rentabilité et d'importants avantages fiscaux : c'est le tiercé gagnant de l'investissement locatif en résidences pour étudiants.

Gagnant-gagnant. C'est sans nul doute le bon terme pour définir l'investissement locatif en résidences pour étudiants. Le particulier investisseur construit un patrimoine rentable qui va lui rapporter des revenus sur une longue période. Il va également baisser ses impôts grâce à la réduction d'impôts Censi-Bouvard et au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dans le cadre d'un placement exempt de TVA. Les étudiants trouvent un toit de qualité dans un contexte de très forte demande locative. L'Etat, quant à lui, perçoit des revenus sous forme de taxes qui lui rapportent davantage que les bonus fiscaux qu'il accorde.

Résidences pour étudiants : quel investissement ?

Situés le plus souvent à proximité immédiate des campus des universités et autres grandes écoles, les résidences pour étudiants sont des immeubles composés essentiellement de studios de 18 à 25 mètre carrés, avec parfois quelques deux pièces qui abritent des couples. Sur le plan technique, ce sont des programmes immobiliers comme les autres, qui sont conformes aux dernières normes. Ils répondent notamment à la Réglementation thermique 2012, laquelle garantit faible consommation d'énergie et maîtrise des charges, le tout dans le cadre de résidences d'une grande qualité technique. 

Immobilier prêt à vivre. Ces logements sont livrés entièrement équipés, avec des meubles et une kitchenette puisqu'ils se placent sous le régime de la location meublée. Le locataire doit pouvoir y vivre en apportant simplement ses affaires personnelles. Les prix, le plus souvent présentés hors taxes car l'investisseur récupère la TVA versée lors de l'achat, varient de 60.000 à 150.000 € pour un studio en fonction de l'adresse et des prestations de l'opération (chiffre donné à titre indicatif). Outre des logements, ces programmes bénéficient de services : accueil, gardiennage, cafétéria, laverie, entretien, mais aussi salon détente, espace fitness, accès Wi-Fi, etc. Autant de prestations qui facilitent la vie des étudiants.

Gestion clés en mains. Une société de gestion s'occupe de l'exploitation de la résidence. Vous signez avec elle un bail commercial dont la durée varie le plus souvent de neuf à onze ans. Vous ne payez pas de charges d'entretien ni de réparation, ces prestations étant comprises dans le contrat. Entre autres missions, le gestionnaire s'occupe du remplissage locatif et vous verse les loyers. Le contrat comprend de nombreuses garanties, notamment liées à la perception des recettes. Il s'agit donc d'une gestion clés en main. Son tarif : autour de 10 à 15 % des loyers hors charges.

Location : des résidences très demandées

Les étudiants sont en mal de toit. A chaque rentrée universitaire, 14 millions d'entre eux doivent trouver un logement. Le parc public, géré par les Crous (Centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaire), n'accueille que 10 % de cette population. Les deux tiers des étudiants quittent le domicile familial pour suivre leur cursus. Parmi eux, un sur quatre éprouve des difficultés à se loger. Bref, la demande locative est soutenue. A tel point que des formules d'hébergement atypiques voient régulièrement le jour. Il y a quelques années, la ville de Nantes avait recouru aux mobil-homes de certains campings pour loger des étudiants. Au Havre, des containers ont été transformés en habitation pour satisfaire le même besoin.

Construire plus de logements étudiants. Les pouvoirs publics ont bien conscience du problème. Ils développent la construction de logements étudiants depuis quelques années. En avril 2011, le gouvernement de l'époque a initié une douzaine de mesures pour résoudre la crise du logement étudiant. La principale : faire passer le nombre de logements de 340.000 actuellement à 680.000 d'ici 2020. Les chambres gérées par les Crous devrait être 220.000, contre 160.000 aujourd'hui. L'actuel gouvernement souhaite lancer 80.000 nouveaux logements à destination des jeunes, notamment les étudiants.

Une importante demande locative. Les résultats ? Bien qu'important, cet effort de construction restera insuffisant pour satisfaire une demande qui se renouvelle chaque année, les flux d'entrée et de sortie des études supérieures restant stables au fil des ans. Les investisseurs en résidences pour étudiants ont donc l'assurance de voir leur bien loué. Une sécurité qui leur garantit des revenus sur le long terme, ainsi que des avantages fiscaux substantiels.

Conseils pour investir dans une résidences pour étudiants

Comme tous les placements immobiliers, l'investissement locatif en résidences pour étudiants réclame le respect de certaines règles et précautions. Les points les plus importants : l'adresse, la qualité du programme, les prestations des logements, ou encore la fiabilité du gestionnaire exploitant. C'est en effet ce dernier qui s'occupe de trouver un locataire et de verser un revenu à l'investisseur.

L'emplacement du programme immobilier. La résidence pour étudiants doit être implantée à proximité d'un campus ou d'une grande école. Elle peut aussi être située en centre-ville : les étudiants apprécient la proximité des commerces et des services. Dans tous les cas, elle doit être proche des transports en commun. Logique : le plus souvent les étudiants n'ont pas de voiture et ont besoin de se déplacer. Soyez très vigilant sur le choix de l'adresse : elle va conditionner le remplissage locatif, le loyer et la valeur de revente, même si cet investissement reste un produit de rente sur le long terme.

La qualité de la résidence. Là encore, c'est un point fondamental. Une résidence bien conçue et bien construire vieillira bien. Les étudiants l'apprécieront pour son agrément de vie. Les opérateurs en sont bien conscients et proposent le plus souvent des programmes de qualité. Avantage : un coût de gestion réduit. Ce qui permet à l'exploitant de dégager des marges qui vont conforter sa solidité financière et donc sa pérennité. Il sera ainsi en mesure d'assumer ses obligations de versement des loyers et de gestion locative.

La fiabilité du gestionnaire. Son rôle est crucial puisque c'est lui qui trouve les locataires et verse les loyers. Il doit avoir les reins solides. Vous devez pouvoir vérifier sa surface financière, ses références, sa durée d'existence sur le marché. Un moyen de savoir s'il est fiable : le montant de son capital social. S'il se mesure en centaines de milliers voire en millions d'€, le gestionnaire pourra faire face à d'éventuels aléas. En revanche, un capital social de quelques milliers d'€ traduit une fragilité qui peut inquiéter. Bref, tournez-vous vers un acteur reconnu, solide, avec une vraie expérience de ce secteur.

L'importance du bail commercial. Vous signez avec le gestionnaire un bail commercial de neuf ans minimum. Un document à étudier avec attention pour savoir qui fait quoi, qui paie quoi, quelles sont les différentes garanties et leur coût, quelles sont les modalités de reconduction du bail ou les conditions de sortie. Pour décrypter ce document assez technique, n'hésitez pas à recourir aux services d'un fiscaliste ou d'un avocat indépendants.

Rentabilité objective. Dans la mesure où le gestionnaire vous garantit les loyers, il vous garantit également la rentabilité. Dans ce domaine, méfiez-vous des rendements mirobolants : dans ce cas, le gestionnaire risque d'avoir du mal à tenir ces engagements, ce qui peut mettre l'opération en péril. Pour vous donner une idée, notez qu'en général la rentabilité des investissements en résidences étudiantes varie de 3,5 à 4,5 % nets hors taxes.

Résidences étudiantes : quels avantages fiscaux ?

Comme les autres résidences services, les résidences pour étudiants se placent sous le régime de la location meublée non professionnelles (LMNP). Et elles ouvrent droit à deux avantages fiscaux : la réduction d'impôts Censi-Bouvard et la récupération de la TVA.

Fiscalité LMNP : des recettes nettes d'impôts. L'investissement locatif en résidence pour étudiants relève du statut fiscal de la location meublée non professionnelle. Lequel se partage en deux régime : forfaitaire ou réel. Avec le premier, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Mais le plus souvent, vous opterez pour le régime réel. Il vous permet de déduire de vos recettes les charges (intérêts d'emprunt notamment) et de pratiquer des amortissements. Ainsi, les recettes locatives sont ramenées à zéro. Elles ne sont donc pas imposables et ce en toute légalité !

Loi Censi-Bouvard : 11 % de réduction fiscale. Valable jusqu'au 31 décembre 2018, le dispositif Censi-Bouvard s'applique aux investissements placés sous le régime LMNP. Avec ce mécanisme, vous déduisez 11% du prix du logement directement de vos impôts, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300.000 €. L'avantage fiscal est étalé sur neuf ans. Dès lors, deux possibilités :

- le montant d'investissement est inférieur à 300.000 €. Vous déduisez les 11 %. Pour un prix de 250.000 €, par exemple, la déduction atteint 27.500 € sur neuf ans, soit 3.055 € par an. Autre exemple : pour un prix de 120.000 €, l'avantage atteint au total sur neuf ans 13.200 € ;

- le montant d'investissement dépasse 300.000 €. Sur la partie inférieure à cette somme, vous appliquez la défiscalisation Censi-Bouvard. Les sommes supérieures à ce plafond de 300.000 € sont assujetties aux déductions de charge et aux amortissements. Dans ce cas, vous cumulez Scellier-Bouvard et abaissement des recettes locatives, ce qui optimise votre fiscalité. Attention : vous ne pourrez plus appliquer les amortissements sur le montant inférieur à 300.000 € même lorsque vous serez sorti de la défiscalisation Censi-Bouvard.

Récupération de la TVA : 20 % d'économies ! Investir dans une résidences pour étudiants vous donne droit à un autre avantage fiscal : vous récupérerez la TVA versée lors de l'achat. En d'autres termes, cette taxe est déduite du prix de vente et vous allez payer votre investissement hors taxes et non TTC. Soit une économie de 20 %. Pour que ce régime de TVA soit applicable, vous devez signer un bail commercial avec la société gestionnaire. Vous êtes tenu de conserver le bien pendant vingt ans. Si vous revendez avant cette échéance, vous devrez reverser au Trésor public un vingtième de la TVA par année restant à courir. Mais si vous revendez en même temps le logement ET le bail commercial, vous ne remboursez pas la TVA déjà perçue.

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© immoneuf.com - 21 août 2018

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