Avec le vieillissement de la population, le logement des personnes âgées est devenu un sujet de préoccupation général. Il y aurait ainsi 1 160 000 personnes âgées de 60 à 75 ans potentiellement intéressées par les résidences seniors en 2030. Soit 10 % de cette tranche d'âge. Pour répondre à cette demande, il faudrait construire en vingt ans plus de deux mille résidences seniors comptant chacune cent lits ! En d'autres termes, les résidences seniors se placent dans un contexte d'offre de logements inférieure à la demande.
Résidences seniors : quels logements pour quels locataires ?
Si une majorité de seniors formule le souhait de « vieillir à la maison », le besoin de services, d'une vie plus facile ou encore la solitude rendent ce rêve compliqué à réaliser. Face à cette problématique, les résidences seniors proposent un type de logement alternatif, qui associe habitat de qualité et services. C'est pour cette raison que ces programmes immobiliers appartiennent à la grande famille des résidences services.
Locataires : des seniors actifs
Derrière le terme de résidences seniors se cachent souvent des logements au design très léché, loin des clichés des lugubres maisons de retraite dont nous avons tous le souvenir. À mi-chemin entre les logements classiques et les résidences médicalisées, ce type d'habitation correspond très bien à des seniors bien portants dont l'état de santé risque de se dégrader avec le temps. « C'est un excellent moyen de repousser l'entrée en maison de retraite, voire de l'éviter totalement », confie-t-on au Groupe Acapace, qui développe Les Jardins d'Arcadie.
Dans les résidences senior, les logements y sont au goût du jour : mobilier moderne, salle de bains design et couleurs tendance. Toutes les surfaces entre le studio et le trois pièces sont proposées, laissant un espace de vie confortable et bien agencé. Quelques aménagements sont ajoutés, comme les douches à l'italienne, les toilettes adaptées et les larges portes. Les balcons et terrasses font, en outre, la part belle aux ouvertures et à la lumière. « Il fait bon vivre dans ces logements », ajoute-t-on au groupe Ægide-Domitys, spécialiste des résidences seniors. Ce type de logement est bien adapté aux jeunes retraités qui peuvent ainsi rencontrer d'autres seniors et profiter notamment de la piscine ou du restaurant.
Si le logement en résidence seniors permet de retarder sensiblement, voire d'éviter, l'entrée en maison de retraite, cette solution n'est pas accessible à tous les budgets. Car les occupants doivent verser un loyer mais aussi payer les services. Pour les prestations basiques (portage des courses, bibliothèque, salon, etc.), le forfait mensuel tourne autour de 400 à 500 €. En prenant en compte le loyer et le bouquet de services de base, un locataire devra débourser entre 1 500 et 1 800 € par mois pour un studio.
© Les SeniorialesÀ noter que le restaurant est en général de bonne qualité et qu'il est même, dans certains cas, ouvert aux personnes extérieures. « C'est l'élément central de nos programmes, ajoute-t-on chez Ægide-Domitys. Nous encourageons nos résidents à s'y rendre car cela favorise le lien social et c'est important pour ceux qui vivent seuls. » Autre point important : les résidences seniors disposent de chambres d'amis, qui permettent aux proches de passer quelques jours près des locataires.
Même si tout investissement comporte un risque, il paraît évident que, compte tenu de la demande, les résidences seniors ont sans doute de beaux jours devant elles. En outre, contrairement aux résidences de tourisme, la demande ne fluctue pas en fonction des aléas des marchés financiers. Pour preuve, elles affichent pour la plupart un taux de remplissage largement supérieur à 90 % en rythme de croisière, même en période de crise.
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Comment investir en résidence senior ?
En résidence senior comme pour toutes les résidences services, vous signez deux contrats. Vous achetez un logement sur plans, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou Véfa et vous bénéficiez de toutes les protections liées à ce type d'acquisition (garantie d'achèvement ou de remboursement notamment). Le deuxième contrat, c'est un bail commercial conclut avec l'exploitant de la résidence. C'est lui qui va se charger du remplissage locatif et de l'entretien. Il va aussi vous verser les loyers (le bail commercial le garantit).
Si ce type d'investissement locatif offre un réel potentiel, pas question d'investir les yeux fermés. En particulier, ne vous laissez pas séduire par des rendements trop alléchants, ils sont souvent le signe d'une mauvaise gestion de la résidence et donc d'un risque accru de dépôt de bilan. Pour les résidences seniors, les taux de rendement sont généralement compris entre 2,5 et 3,5 voire 4% nets hors taxes.
Pour minimiser le risque, choisissez un bon emplacement. Préférez les centres-ville des agglomérations aux zones rurales reculées. Les seniors sont des particuliers comme les autres. Ils apprécient la proximité des commerces, des services et des transports en commun. Méfiez-vous des résidences ne proposant que des studios. La diversification des surfaces permet d'augmenter le nombre potentiel de personnes intéressées et donc de diminuer les risques. N'hésitez pas à demander le taux de remplissage de la résidence, ce peut être un bon indicateur.
Rappelons qu'en résidence senior, vous signez un bail commercial de neuf ans minimum avec le gestionnaire. Ce dernier doit avoir les reins solides pour faire face à ses engagements. Vérifier sa surface financière, ses références, sa durée d'existence sur le marché. Passez le bail commercial au crible (loyers et leur revalorisation, durée, modalités de sortie, etc.). Ces documents étant complexes, faites-vous aider par un spécialiste (expert-comptable, avocat, etc.).
© DOMITYS/Scaphoïde 3D/KréactionAttention aux charges de copropriété. Si elles incluent les frais de fonctionnement de la résidence, elles risquent d'être très élevées. Il vaut mieux privilégier les résidences dont les charges correspondent aux frais généralement supportés par les copropriétaires, les frais de fonctionnement étant, en principe, acquittés par les résidents eux-mêmes. En outre, la bonne répartition des charges est un gage de sérieux du gestionnaire et permet de revendre plus facilement le bien par la suite.
Résidences seniors : quels avantages fiscaux ?
Avec ce type d'investissement, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel. Ce dispositif vous permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt de vos recettes locatives et d'appliquer des amortissements (amortir, c'est déduire des loyers, lorsque vous les déclarez, une partie du prix du logement). Ce double mécanisme déduction des charges plus amortissement vous permet de ramener les loyers à zéro. Autrement dit, vos recettes locatives ne sont pas imposables pendant au moins vingt ans. .
Investir en résidence senior vous offre un autre avantage fiscal : la TVA payée au moment de l'achat est récupérable. Un joli bonus qui vous permet d'économiser 20 % du prix du logement ! Pour que ce mécanisme joue à plein, vous devez garder le bien pendant au moins vingt ans. Si vous le revendez avant, vous devrez rembourser au fisc un pourcentage de TVA par année restant à courir. Pour éviter cet écueil, vous devez revendre le logement avec son bail commercial.
Vous avez sans doute entendu parler du système de défiscalisation Censi-Bouvard. Avec lui, vous déduisiez 11 % du prix du logement sur neuf ans. Si cette phrase est écrite au passé, c'est tout simplement parce que le Censi-Bouvard n'a pas été reconduit en 2023. Il a donc cessé d'exister... Mais il n'y a pas de regret à avoir : le régime réel du LMNP est bien plus intéressant sur le plan fiscal !
