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Investir dans une résidence seniors

Avec le vieillissement de la population, le logement des personnes âgées est devenu un sujet de préoccupation général. Et pour cause, il y aurait 1.160.000 personnes âgées de 60 à 75 ans potentiellement intéressées par les résidences seniors en 2030. Soit 10 % de cette tranche d'âge. Pour répondre à cette demande, il faudrait construire en vingt ans plus de deux mille résidences séniors comptant chacune cent lits !

Fortes de ce constat, plusieurs sociétés se sont lancées dans cette activité, comme le groupe Lagrange qui vient de créer une filiale spécialement dédiée aux résidences seniors : Ovelia. « Les besoins du marché sont tels qu'il était très intéressant de développer ce type de résidence », explique Éric Lapierre, président-directeur général de Lagrange Patrimoine.

Vivre chez soi ou presque

Si une écrasante majorité de seniors formulent le souhait de « vieillir à la maison », la maladie, la dépendance et souvent la solitude rendent ce rêve compliqué à réaliser. Face à cette problématique, les résidences seniors proposent un type de logement alternatif.

Mais attention, derrière cette dénomination assez austère se cachent souvent des logements au design très léché, loin des clichés des lugubres maisons de retraite dont nous avons tous le souvenir. À mi-chemin entre les logements classiques et les résidences médicalisées, ce type d'habitation correspond très bien à des seniors bien portants dont l'état de santé risque de se dégrader avec le temps. « C'est un excellent moyen de repousser l'entrée en maison de retraite, voire de l'éviter totalement », confirme Éric Lapierre.

Les logements y sont au goût du jour : mobilier moderne, salle de bains design et couleurs tendance. Toutes les surfaces entre le studio et le trois pièces sont proposées, laissant un espace de vie confortable et bien agencé. Quelques aménagements sont néanmoins ajoutés, comme les douches extraplates, les toilettes adaptées et les larges portes. Les balcons et terrasses font, en outre, la part belle aux ouvertures et à la lumière. « Il fait bon vivre dans ces logements », ajoute Jean- Philippe Carboni, directeur commercial du groupe Ægide-Domitys, spécialiste des résidences seniors. Ce type de résidence est idéal pour les jeunes retraités qui peuvent ainsi rencontrer d'autres seniors et profiter notamment de la piscine ou du restaurant.

Des services en plus

Si le logement en résidence seniors permet de retarder sensiblement, voire d'éviter, l'entrée en maison de retraite, cette solution n'est pas accessible à tous les budgets. Pour les « basiques » : piscine, coiffeur, portage des courses, bibliothèque, salon, etc., « dans nos résidences, les seniors s'acquittent mensuellement de 305 € », explique Jean- Philippe Carboni. S'ajoutent ensuite les frais liés aux services de restauration et d'assistance sanitaire.

À noter que le restaurant est en général de bonne qualité et qu'il est même, dans certains cas, ouvert aux personnes extérieures. « C'est l'élément central de nos programmes, ajoute Jean- Philippe Carboni. Nous encourageons nos résidents à s'y rendre car cela favorise le lien social et c'est important pour ceux qui vivent seuls. » De manière générale, « il faut compter au moins 1.000 € par mois et par personne pour l'ensemble des services », confirme Éric Lapierre. À cela s'ajoute le prix du loyer, souvent conforme aux prix du marché.

Résidence senior : des changements en perspective

Même si tout investissement comporte un risque, il paraît évident que compte tenu de la demande du marché et du pouvoir d'achat des seniors, proportionnellement plus élevé que celui des actifs, les résidences seniors ont sans doute de beaux jours devant elles. En outre, contrairement aux résidences de tourisme, la demande ne fluctue pas en fonction des aléas des marchés financiers. Pour preuve, au plus fort de la crise, elles affichaient pour la plupart un taux de remplissage largement supérieur à 90 %.

Tout investissement mérite des précautions. Mode d'emploi pour le cas particulier des résidences seniors.

Ne vous laissez pas séduire par des rendements trop alléchants, ils sont souvent le signe d'une mauvaise gestion de la résidence et donc d'un risque accru de dépôt de bilan. Pour les résidences seniors, les taux de rendement sont généralement compris entre 4 et 4,6 % net hors taxes.

La localisation de la résidence senior

Prenez soin de bien choisir la résidence. Pour minimiser le risque, préférez les centres-ville des agglomérations aux zones rurales reculées. En outre, méfiez-vous des résidences ne proposant que des studios. La diversification des surfaces permet d'augmenter le nombre potentiel de personnes intéressées et donc de diminuer les risques. N'hésitez pas à demander le taux de remplissage de la résidence, ce peut être un bon indicateur.

L'agrément "Qualité" de la résidence

N'oubliez pas de vérifier que la résidence choisie donne droit au dispositif de défiscalisation Scellier-Bouvard. Pour les résidences seniors, vérifiez qu'elles aient obtenu l'agrément « Qualité ». Il est délivré par l'administration à la condition du respect d'un strict cahier des charges.

Les charges de copropriété de la résidence : élément important

Attention aux charges de copropriété. Si elles incluent les frais de fonctionnement de la résidence, elles risquent d'être très élevées. Il vaut mieux privilégier les résidences dont les charges correspondent aux frais généralement supportés par les copropriétaires, les frais de fonctionnement étant, en principe, acquittés par les résidents eux-mêmes. En outre, la bonne répartition des charges est un gage de sérieux du gestionnaire et permet de revendre plus facilement le bien par la suite.

Publié par J. Laplume
© immoneuf.com - 18 avr. 2013

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