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Investir dans une résidence seniors

Gestion clés en mains, rendement locatif de bon niveau, avantages fiscaux de la location meublée, récupération de TVA, gestion tout compris par bail commercial : l'investissement locatif en résidence senior offre de solides atouts en termes de placement immobilier. A condition de bien s'informer et de comparer pour éviter les pièges.

Avec le vieillissement de la population, le logement des personnes âgées est devenu un sujet de préoccupation général. Et pour cause, il y aurait 1.160.000 personnes âgées de 60 à 75 ans potentiellement intéressées par les résidences seniors en 2030. Soit 10 % de cette tranche d'âge. Pour répondre à cette demande, il faudrait construire en vingt ans plus de deux mille résidences séniors comptant chacune cent lits !

Résidences seniors : quels logement ?

Si une écrasante majorité de seniors formulent le souhait de « vieillir à la maison », la maladie, la dépendance et souvent la solitude rendent ce rêve compliqué à réaliser. Face à cette problématique, les résidences seniors proposent un type de logement alternatif.

Locataires : des seniors actifs. Mais attention, derrière cette dénomination assez austère se cachent souvent des logements au design très léché, loin des clichés des lugubres maisons de retraite dont nous avons tous le souvenir. À mi-chemin entre les logements classiques et les résidences médicalisées, ce type d'habitation correspond très bien à des seniors bien portants dont l'état de santé risque de se dégrader avec le temps. « C'est un excellent moyen de repousser l'entrée en maison de retraite, voire de l'éviter totalement », confie l'un des principaux opérateurs sur ce marché.

Appartements modernes. Les logements y sont au goût du jour : mobilier moderne, salle de bains design et couleurs tendance. Toutes les surfaces entre le studio et le trois pièces sont proposées, laissant un espace de vie confortable et bien agencé. Quelques aménagements sont néanmoins ajoutés, comme les douches extraplates, les toilettes adaptées et les larges portes. Les balcons et terrasses font, en outre, la part belle aux ouvertures et à la lumière. « Il fait bon vivre dans ces logements », ajoute-t-on au groupe Ægide-Domitys, spécialiste des résidences seniors. Ce type de résidence est idéal pour les jeunes retraités qui peuvent ainsi rencontrer d'autres seniors et profiter notamment de la piscine ou du restaurant.

Le prix des services. Si le logement en résidence seniors permet de retarder sensiblement, voire d'éviter, l'entrée en maison de retraite, cette solution n'est pas accessible à tous les budgets. Pour les « basiques » : piscine, coiffeur, portage des courses, bibliothèque, salon, etc., « dans nos résidences, les seniors s'acquittent mensuellement de 305 € », explique un professionnel du secteur. Une somme qui vient s'ajouter au loyer. Les locataires doivent avoir les moyens financiers de payer leur dû.

Qualité. À noter que le restaurant est en général de bonne qualité et qu'il est même, dans certains cas, ouvert aux personnes extérieures. « C'est l'élément central de nos programmes, ajoute-t-on chez Ægide-Domitys. Nous encourageons nos résidents à s'y rendre car cela favorise le lien social et c'est important pour ceux qui vivent seuls. » De manière générale, « il faut compter au moins 1.000 € par mois et par personne pour l'ensemble des services », confirme un professionnel. À cela s'ajoute le prix du loyer, souvent conforme aux prix du marché.

Taux d'occupation. Même si tout investissement comporte un risque, il paraît évident que compte tenu de la demande du marché, les résidences seniors ont sans doute de beaux jours devant elles. En outre, contrairement aux résidences de tourisme, la demande ne fluctue pas en fonction des aléas des marchés financiers. Pour preuve, au plus fort de la crise, elles affichaient pour la plupart un taux de remplissage largement supérieur à 90 %.

Comment investir en résidence senior ?

Ne vous laissez pas séduire par des rendements trop alléchants, ils sont souvent le signe d'une mauvaise gestion de la résidence et donc d'un risque accru de dépôt de bilan. Pour les résidences seniors, les taux de rendement sont généralement compris entre 3,5 et 4,5% net hors taxes.

Choisissez un bon emplacement. Pour minimiser le risque, préférez les centres-ville des agglomérations aux zones rurales reculées. En outre, méfiez-vous des résidences ne proposant que des studios. La diversification des surfaces permet d'augmenter le nombre potentiel de personnes intéressées et donc de diminuer les risques. N'hésitez pas à demander le taux de remplissage de la résidence, ce peut être un bon indicateur.

Attention aux charges de copropriété. Si elles incluent les frais de fonctionnement de la résidence, elles risquent d'être très élevées. Il vaut mieux privilégier les résidences dont les charges correspondent aux frais généralement supportés par les copropriétaires, les frais de fonctionnement étant, en principe, acquittés par les résidents eux-mêmes. En outre, la bonne répartition des charges est un gage de sérieux du gestionnaire et permet de revendre plus facilement le bien par la suite.

Le gestionnaire à la loupe. Lorsque vous investissez en résidence senior, vous achetez un logement et vous signez un bail commercial avec le gestionnaire. Ce dernier doit avoir les reins solides pour faire face à ses engagements. Vérifier sa surface financière, ses références, sa durée d'existence sur le marché. Passez le bail commercial au crible (loyers et leur revalorisation, durée, modalités de sortie, etc.). Ces document étant complexes, faites-vous aider par un spécialiste (expert-comptable, avocat, etc.).

Quels avantages fiscaux ? Avec ce type d'investissement, vous bénéficiez relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il vous permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt de vos recettes locatives et d'appliquer des amortissements. Vous ramenez ainsi vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez au fisc ; ils ne sont donc pas imposables.  Alternative : la défiscalisation Censi-Bouvard. Avec elle, vous déduisez de vos impôts 11% du prix du logement sur neuf ans. Elle est calculée sur un plafond de prix de 300.000 €. Conseil : faites faire des simulations par la banque ou par le vendeur pour savoir quel est le système le plus avantageux pour vous.

Statut de loueur en meublé non professionnel ou avantage fiscal Censi-Bouvard, dans les deux cas, vous récupérerz la TVA versée lors de l'achat. En d'autres termes, vous réalisez un investissement hors taxes.

Publié par J. Laplume
© immoneuf.com - 19 janv. 2018

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