Devenir propriétaire d’un bien immobilier acheté sur plan offre une panoplie d’avantages, comme le fait de profiter de frais de notaire réduits ou encore de bénéficier d’un logement confortable, ne nécessitant pas de travaux et répondant aux toutes dernières normes. Mais s’il est un autre atout du neuf que plébiscitent les acheteurs, ce sont les garanties qui y sont attachées.
1️⃣ La garantie de parfait achèvement
Peintures bâclées, carrelages endommagés ou dont les dimensions ne sont pas les bonnes, prises électriques mal positionnées ou qui ne fonctionnent pas, fenêtres en PVC alors qu’on avait opté pour du bois… La liste est longue des défauts, des désordres et des malfaçons résultant d’une mauvaise exécution ou d’une exécution non conforme à ce qui était prévu dans le contrat de réservation. No stress, s’ils ont été détectés et signalés lors de la réception (des réserves ont été émises) ou au cours de l’année suivante (via une notification écrite), défauts de conformité et malfaçons sont couverts par la garantie de parfait achèvement. Ne sont toutefois pas couverts les défauts et les malfaçons qui seraient imputables à une usure normale du logement.
👉 Un défaut de conformité suppose que les travaux ne soient pas conformes à ce qui était prévu (il manque une fenêtre, la superficie n’est pas la bonne…).
👉 Dans le cas d’une malfaçon, les travaux sont conformes, mais ils ont été mal exécutés…
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2️⃣ La garantie des vices et des défauts de conformité apparents
Contrairement à la garantie de parfait achèvement qui relève de la garantie des constructeurs et n’est donc due que par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux litigieux, la garantie des vices et des défauts de conformité apparents pèse sur le vendeur en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Comme en dispose l’article 1 642-1 du Code civil, le délai pour la faire jouer est de 13 mois à compter de la livraison du logement.
En effet, l’acquéreur d’un bien en VEFA dispose de 1 mois - à compter de son arrivée dans les lieux, pour dénoncer les vices apparents et demander au vendeur qu’il y soit remédié. Mais à l’expiration de ce délai d’1 mois, l’acheteur a 1 an pour exercer son action en garantie des vices et défauts de conformité apparents et engager un recours contre le vendeur.
3️⃣ La garantie biennale de bon fonctionnement
Interphone défectueux, ballon d’eau chaude capricieux, volets électriques récalcitrants… Là encore, l’énumération de tous les dysfonctionnements susceptibles d’affecter les équipements « dissociables » d’un logement acquis en VEFA tiendrait de la liste à la Prévert…
Sachez que par équipements « dissociables », on entend des équipements dont la dépose serait sans incidence sur le gros œuvre, c’est-à-dire sur tout ce qui contribue à la solidité et à la stabilité du bâtiment. La garantie biennale de bon fonctionnement peut être activée jusqu’à 2 ans après la réception des travaux.
👉 En revanche, si le dysfonctionnement trouve son origine dans un défaut d’entretien ou dans une mauvaise utilisation des équipements, il n’est pas possible de faire jouer cette garantie.
4️⃣ La garantie décennale
Comme son nom l’indique, la garantie décennale dure 10 ans durant lesquels le propriétaire d’un bien acquis en VEFA peut l’activer. Elle commence à courir à la réception des travaux. Cette garantie couvre les dommages qui viendraient compromettre la solidité de la construction - ou d’éléments d’équipements « indissociables » - et dont la gravité rendrait l’ouvrage impropre à sa destination. Il est à noter que les dommages pris en charge doivent avoir été occasionnés par des travaux de construction, d'agrandissement ou encore de réhabilitation. En clair, de simples travaux d’aménagement ne permettent pas d’actionner la garantie décennale.
5️⃣ L’assurance dommages-ouvrage
Au cas où surviendrait un sinistre relevant de la garantie décennale (fissures dans les murs causant des infiltrations d’eau, fléchissement d’une charpente, effondrement de toiture, affaissement du plancher…), activer l’assurance dommages-ouvrage permet à l’acheteur de se voir proposer - en dehors de toute procédure judiciaire - une somme d’argent. Ce pécule servira à financer la réalisation des travaux dont un expert aura jugé qu’ils étaient indispensables. En tant que particulier, souscrire une assurance dommages-ouvrage offre l’avantage de vous permettre d’être indemnisé rapidement.
👉 Enfin, il est utile de préciser que l’assurance dommages-ouvrage vient en quelque sorte prendre le relais de la garantie de parfait achèvement. Elle débute 1 an après la réception des travaux pour s’éteindre en même temps que la garantie décennale.
Dans le cadre d’un achat sur plan, la souscription - avant le démarrage du chantier - d’une assurance dommages-ouvrage par le promoteur immobilier est obligatoire.
6️⃣ La garantie d’achèvement
« Espérer le meilleur. Se préparer au pire ». Ce que redoute le plus tout acquéreur d’un bien immobilier neuf en VEFA, c’est que son appartement ou sa maison ne lui soit jamais livré… Pas de panique, la garantie d'achèvement vous assure qu’en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, votre logement sera achevé et qu’il vous sera livré. Concrètement, la garantie - financière - d’achèvement (aussi appelée garantie « extrinsèque ») est une garantie bancaire en vertu de laquelle un établissement financier s’engage - comme le ferait une caution - à engager les dépenses nécessaires pour que le chantier aille jusqu’à son terme.
👉 Il existe également une garantie dite de remboursement. Plutôt que de pallier la défaillance du promoteur en finançant des travaux pour qu’ils aillent jusqu’à leur terme, la garantie de remboursement permet - en cas d’arrêt du chantier - au propriétaire d’un logement acheté sur plan de récupérer les sommes d’argent qu’il a déjà versées.
7️⃣ La garantie d’isolation phonique
« Si la parole est d’argent, le silence est d’or ». Les promoteurs immobiliers s’engagent désormais à ce que les logements qu’ils construisent répondent aux exigences minimales requises en matière d’isolation acoustique. En clair, pendant un délai de 1 an à compter du moment où vous aurez emménagé, vous serez en droit de vous plaindre et d'invoquer la garantie d’isolation phonique si :
- les bruits aériens extérieurs (la rue sur laquelle donne le logement) dépassent les 30 dB ;
- les bruits aériens intérieurs (conversations, bruits de télévisions…) excèdent les 53 dB ;
- le volume des bruits d’impact (une personne qui marche dans l’appartement du dessus, par exemple) se situe au-delà de 58 dB.
Classification des garanties : avant et après la livraison
Il est possible de classer les garanties en fonction du moment où elles peuvent être activées :
👉 avant la livraison (garantie d’achèvement, garantie de remboursement) ;
👉 après la livraison (garantie de parfait achèvement, biennale, décennale…).
