Le moins que l'on puisse dire, c'est que le neuf ne manque pas d'atouts. Balcon, terrasses, espaces intérieurs lumineux, plans fluides, pas de place perdue, rangements, ils se placent sous le signe du confort. Côté technique, les nouvelles maisons, les nouveaux appartements répondent aux dernières normes. A la clé : des économies d'énergie et des charges maîtrisées. Autres détails qui comptent : la sécurité est bien étudiée, il y a une voire plusieurs places pour la voiture, les frais de notaire sont réduits, vous n'avez pas besoin de faire des travaux de rénovation ou d'aménagement. Et les architectures sont très soignées !
Les bons plans du neuf. Si le neuf séduit, ce type d'acquisition ne s'improvise pas. Besoins, emplacement, financement doivent être étudiés de près. Vous devez aussi tenir compte de la spécificité de l'achat dans le neuf. Le plus souvent, en effet, vous devenez propriétaire d'un logement qui n'est pas encore bâti. Votre acquisition se place sous le régime de la Vente en l'état futur d'achèvement ou Véfa, un système protecteur qui obéit à des règles précises. Pour vous aider à réaliser votre projet, nous retraçons pour vous le parcours de l'acquéreur. Du choix du bien à l'emménagement, suivez le guide !
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Trouver votre logement neuf
Par où commencer ? Un projet d'achat immobilier, quel qu'il soit, démarre par le financement. L'idée, c'est de calculer votre budget pour savoir précisément ce que vous pouvez vous offrir. Pour ce faire, vous vous basez sur votre apport personnel, votre capacité d'endettement, des taux d'intérêt, des critères des banques... Conseil : envisagez ce point de façon globale, en prenant en compte les frais annexes du crédit (assurances, garanties), les charges prévisionnelles de copropriété, la taxe foncière, les droits de mutation, etc. Pour en savoir plus, reportez-vous à notre dossier Combien emprunter en neuf étapes.
Immobilier : les critères de choix. Pour acheter le bon logement, faites la liste de vos besoins et de vos désirs. Lors de vos discussions avec les équipes des promoteurs, vous disposerez d'une base solide et vous pourrez faire les bons arbitrages. Surtout, respectez la règle de base de l'immobilier : choisissez un bon emplacement. L'environnement de la résidence doit être agréable, bien desservi, bien pourvu en services, commerces et autres équipements collectifs. N'oubliez pas : une adresse de qualité vous facilite la vie, valorise votre logement et rend sa revente plus aisée.
Visitez le quartier. Dans le neuf, les logements sont le plus souvent vendus sur plans et ne sont donc pas encore bâtir. Ce qui ne doit pas vous empêcher de visiter. Rendez-vous toujours sur place pour vous assurer des qualités de l'emplacement. Desserte par les transports en commun, proximité des écoles, des commerces et des services, espaces verts, rien ne doit être oublié. Assurez-vous du tonus du marché immobilier, c'est important pour la revente. Si vous investissez, la demande locative doit être bien réelle.
Demandez le programme ! Dans la ville ou le quartier que vous avez choisi, il se peut que plusieurs résidences soient en cours de commercialisation. C'est une bonne nouvelle : vous pourrez comparer pour sélectionner le bien qui cadre avec vos besoins comme avec vos désirs. Contactez les promoteurs via Internet et envoyez-leur une demande de documentation. Vous recevrez par retour de mail plaquettes commerciales, plans, prix.
Le logement au crible. Soyez attentif à chaque détail : sens d'ouverture des portes, chauffage, marques des appareils, configuration des pièces, présence de placard, ou encore finitions prévues (moquette, peinture, papier peint...). Si vous avez du mal à vous rendre compte de l'espace disponible dans votre futur logement, comparez ses dimensions avec celles de votre habitation actuelle. Et demandez-vous par la même occasion si votre mobilier y trouvera sa place. Le bon plan : de plus en plus de promoteurs travaillent avec des outils de visualisation 3D. Grâce à eux, vous pouvez vous projeter plus facilement dans votre futur foyer.
La décision d'achat. Plus vite vous prendrez votre décision, plus le choix sera large : exposition, étage, configuration... Vous pouvez aussi faire de bonnes affaires, les promoteurs faisant souvent profiter leurs premiers acheteurs d'offres de lancement. En revanche, si vous attendez, et arrivez en toute fin de commercialisation, lorsque les tout derniers logements n'ont pas encore trouvé preneur, vos choix seront plus limités. Dans certains cas, les promoteurs font des promotions sur ces queues de programme.
Comment acheter un nouveau logement
Réserver la maison ou l'appartement. C'est décidé, vous achetez ? Vous allez conclure un avant-contrat ou contrat de réservation avec le promoteur. Ce document se signe le plus souvent sous seing privé. Vous pouvez toutefois effectuer cette signature devant notaire si vous le souhaitez. Le contrat de réservation comprend toute une série de mentions obligatoire : description précise du programme et du logement, prix prévisionnel et ses conditions de révision, délai de livraison (exprimé en trimestre), etc. Vous bénéficiez par ailleurs d'un délai de rétractation de dix jours.
Obtenir le crédit immobilier. Une fois l'avant-contrat signé, vous avez trente jours minimum pour obtenir votre crédit. Le plus souvent, cette période de recherche du financement est portée à quarante-cinq jours. Faites insérer une condition suspensive d'obtention du crédit dans l'avant-contrat si le promoteur ne prend pas en charge la recherche du financement : si vous n'obtenez pas votre prêt, la transaction est annulée et vous récupérez les sommes versées. Car lorsque vous signez ce document, vous versez 5% du prix à titre de dépôt de garantie.
L'acte définitif de vente. Environ trois mois plus tard, vous vous rendez chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente. Vous devrez à ce moment là fournir l'offre de prêt pour montrer que vous avez bien obtenu votre financement. L'acte authentique reprend de façon plus détaillée les informations mentionnées dans l'avant-contrat. Il précise également les conditions suspensives dont vous bénéficiez. Lors de la signature de ce document, vous payez les droits de mutation ou frais de notaire. Tarif : 2 à 3% du prix du logement, contre 7 à 8% dans l'ancien. En pratique, il s'agit en réalité d'une estimation. Quelques mois après l'acquisition, un état détaillé est envoyé au nouveau propriétaire, accompagné du remboursement de la différence entre la provision déjà versée et le coût réel de l'opération.
Le paiement d'un logement neuf. Principe de la vente sur plans : vous payez votre appartement ou votre maison au fur et à mesure de l'avancement du chantier. Les versements sont encadrés par la loi et ne peuvent pas dépasser 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. En pratique, l'emprunt contracté auprès de la banque est versé sur un compte spécifique. Au fur et à mesure des appels de fonds du promoteur, les sommes correspondantes sont débloquées.
Intérêts intercalaires, mode d'emploi. Dès le premier versement au promoteur, la banque débloque une partie du crédit immobilier. Et dès lors l'acquéreur paye des intérêts sur cette somme. On les appelle « intérêts intercalaires ». Il s'agit d'une charge mensuelle supplémentaire qui vient s'ajouter à votre loyer actuel, puisque vous commencez à payer le nouvel appartement bien avant d'y emménager. C'est pourquoi il faut bien faire ses comptes avant d'acheter dans le neuf. Car si sur les premiers mois, vos intérêts s'élèvent à une centaine d'euros, ils peuvent vite grimper et grever votre budget. Les derniers mois, avant de prendre possession de votre logement neuf, vos charges mensuelles (loyer actuel + remboursement des intérêts) peuvent être jusqu'à doublées. Tenez-en bien compte lorsque vous montez votre plan de financement.
Livraison et emménagement, mode d'emploi
La livraison du logement. La date de livraison est inscrite sur le contrat de vente. Il peut s'agir d'une date précise (par exemple : livraison le 1er septembre 2023). Mais le plus souvent, il s'agit d'un trimestre (quatrième trimestre 2023 par exemple), ce qui permet au promoteur de garder une petite marge de manœuvre. En cas de retard important, le vendeur peut être amené à verser des indemnités. Certaines causes de retard peuvent le dégager de sa responsabilité. C'est le cas, par exemple, si des intempéries ont empêché la poursuite du chantier (on parle de cas de force majeure).
Le tour du propriétaire. Lors de la remise des clefs (livraison), vous contrôlez le logement. Un tour du propriétaire qui vous permet de vérifier si tout est conforme à ce qui était initialement prévu au contrat. Vous devrez consigner les imperfections relevées : défauts de conformité et vices de construction apparents, sur le procès-verbal de livraison. Le vendeur doit ensuite faire le nécessaire pour y remédier. Vous établirez avec lui un calendrier pour l'exécution des travaux. Notez qu'à la livraison, vous versez le solde du prix, soit 5%. Tout ou partie de cette somme peut être consignée pour résoudre les éventuels défauts de conformité.
Déménager. Acheter un nouveau logement est synonyme de déménagement. Une opération qui représente un coût non négligeable, qu'elle soit confiée à un professionnel ou qu'elle soit réalisée par l'acquéreur. Aujourd'hui, de nombreux sites Internet permettent d'estimer au plus juste le volume de cartons à transporter et de comparer les offres. Si vous faites appel à un professionnel du déménagement, sachez que le prix peut fortement varier en fonction du type de prestations demandées (formule complète ou économique), du déménageur choisi, de certaines particularités (ascenseur disponible et distance) et de la saison (majoration de 20 % pendant les vacances d'été).
Emménager. Passé les premières excitations de la découverte, reste encore à se sentir bien chez soi. Et ce n'est pas si facile. Malgré le choix de certaines finitions (carrelage, parquet ou moquette, installation d'une cuisine...), l'appartement peut sembler quelque peu impersonnel. Et tant qu'on n'y a pas mis « sa patte », il ressemble à tous les autres logements du programme. Alors comment faire ? Attaquez-vous à la décoration sans plus tarder ! Un peu de couleur sur les murs, quelques photos de famille, votre suspension préférée fixée, vos rideaux accrochés... Et la date de la pendaison de crémaillère peut être avancée.
Immobilier neuf : vos garanties
Terminé ou remboursé ! Dans la mesure où vous achetez et que vous commencez à payer un appartement qui n'est pas encore construit, la première assurance à intervenir est soit la garantie de remboursement, soit la garantie d'achèvement. Dans le premier cas, si le chantier est interrompu, l'acquéreur est intégralement remboursé des sommes déjà versées. Dans le second cas, les travaux se termineront quoi qu'il arrive, le garant du promoteur se chargeant d'avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'opération en cas de défaillance financière du vendeur. Ces garanties d'achèvement et de remboursement prennent fin lorsque l'immeuble est terminé.
Les garanties légales. Une fois le logement terminé, vous êtes protégé par trois garanties légales. La garantie de parfait achèvement oblige l'entrepreneur et le constructeur à réparer tous les désordres et les vices apparents mentionnés lors de la réception du logement ou notifiés dans l'année qui suit. La garantie biennale, dite aussi « de bon fonctionnement », concerne les dommages qui affectent les éléments d'équipement dissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité, ni à la destination de l'immeuble (volets, portes, chaudière...). Elle court sur deux ans. Enfin la garantie décennale, d'une durée de dix ans, couvre l'ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (effondrement du plancher, étanchéité défectueuse, installation électrique engendrant des risques d'incendie...). Pour en savoir plus, consultez notre article Les garanties de construction.
