Crédit immobilier : combien emprunter en neuf étapes

Vous achetez votre résidence principale, vous investissez dans le neuf ? De l’apport personnel à la durée du crédit en passant par le taux d’intérêt et la capacité d’endettement, nous listons pour vous tous les éléments qui vous permettent de calculer le montant de votre crédit immobilier.

Vous comptez acheter votre nouveau logement avec un crédit immobilier. Votre priorité est donc de savoir combien vous pouvez emprunter. La réponse tient à plusieurs éléments : votre apport personnel, vos revenus, le taux et la durée de votre emprunt ou encore le montant des aides financières dont vous pouvez bénéficier. Pour vous aider à faire les bons calculs, nous listons tous ces critères. De quoi chiffrer précisément le montant de votre prêt et ainsi savoir ce que vous pouvez acheter. Suivez le guide !

Emprunter pour acheter votre résidence principale

Etape 1 : l’apport personnel. Il s’agit des sommes que vous pouvez placer dans votre financement sans recourir au prêt immobilier. Pour un projet de 200.000 €, un apport de 40.000 € devra être complété par un crédit de 160.000 €, par exemple. L’apport personnel peut provenir de vos économies (livrets bancaires, assurance-vie), de la participation aux bénéfices de votre entreprise, d’une donation de vos parents. Notez que les banques apprécient les emprunteurs qui disposent d’un apport. Ce dernier prouve que vous savez mettre de l’argent de côté, donc que vous gérez vos finances en bon père de famille. Et puis, avec de l'apport, vous empruntez moins et/ou sur moins longtemps, ce qui réduit vos remboursements et/ou le taux d’intérêt.

Emprunter sans apport, c'est possible ?
L'apport personnel doit représenter au moins 10% du montant de votre projet. Quelques rares banques peuvent exceptionnellement accorder des prêts à 100%, qui financent l'intégralité du logement. Dans ce cas, votre apport couvre les frais annexes (droits de mutation par exemple). Ces formules sont essentiellement destinés aux jeunes qui démarrent dans la vie active et qui affichent un bon potentiel d'évolution professionnelle. Attention : emprunter sans apport est aujourd'hui très difficile voire impossible. Et les prêts à 110%, qui couvrent le logement et les frais annexes, ne sont plus distribués par les banques.

Etape 2 : la capacité d’endettement. Le montant de votre crédit se calcule en fonction de votre mensualité. Cette dernière ne peut pas dépasser 35% de vos revenus. C’est la capacité d’endettement. Comment ça marche ? Vous gagnez 3.600 € par mois. Vous consacrez au maximum 1.200 € à votre crédit. Attention : les banques raisonnent en termes de capacité d’endettement nette de charges avant impôts. Elles tiennent compte de vos autres prêts (crédits à la consommation et dépenses incontournables comme les pensions alimentaires) mais elles ne prennent pas les impôts ni les avantages fiscaux en compte. Dans notre exemple, si vous remboursez 600 € par mois de prêts à la consommation, la capacité d’endettement sera calculée sur 3.000 €, ce qui vous donne une mensualité de 1.050 €.

Taux d'effort : plafonné ou pas ?
Pour limiter le risque de crédit, le Haut conseil de stabilité financière, l'instance qui régule le crédit en France, impose aux banques de ne pas prêter si le taux d'effort dépasse 35% des revenus. Mais les banques disposent d'une marge de manœuvre et 20% des dossiers peuvent en théorie déroger à cette règle.

Etape 3 : la durée du crédit. En matière de prêt immobilier, la durée est fondamentale. Elle influe sur le taux d’intérêt, mais aussi sur le montant que vous pouvez emprunter. Plus elle est longue, plus vous empruntez et/ou faites baisser la mensualité. Mais attention : avec des crédits au très long cours, le taux, donc les intérêts, sont plus élevés. Ce que montrent les exemples ci-dessous (les taux immobiliers sont bruts, hors assurance et coût des garanties). Précision : aujourd'hui, les banques accordent des prêts sur vingt-cinq ans plus deux ans au titre du différé (durant le chantier vous ne payez que les intérêts de l'emprunt). Au résultat, la durée maximale est portée à vingt-sept ans.

  • Durée : l’impact sur le capital emprunté. Pour une mensualité de 1.050 € et un crédit à 1,70% sur 15 ans, vous empruntez 166.723 € et vous payez 22.277 € d’intérêts. A 2,00% sur 25 ans, le capital monte à 247.727 €, les intérêts atteignant 67.273 €. En allongeant la durée, vous pouvez donc acheter plus grand et/ou mieux placé, mais votre emprunt vous coûte plus cher.
  • Durée : l’impact sur la mensualité. Pour un crédit de 200.000 € à 1,70% sur 15 ans, la mensualité s’établit à 1.260 €. Avec la règle des 35% de capacité d’endettement, vous devez gagner 3.500 € nets de charges avant impôts pour obtenir ce crédit. Et vous payez 26.800 € d’intérêts. Pour le même montant mais à 2,00% sur 25 ans, la mensualité descend à 848 €. Un revenu de 2.500 € nets de charges suffit pour décrocher ce crédit. Vous payez 54.400 € d’intérêts. L’allongement vous permet de respecter plus facilement la règle des 35%, mais là encore, les intérêts sont plus élevés.

Etape 4 : le taux d’intérêt. Le taux influe sur le montant du capital que vous pouvez obtenir. A 1,90% sur vingt ans et une mensualité de 1.000 €, vous empruntez 199.537 € (intérêts : 40.463 €). Mais si la banque juge votre dossier plus risqué, le taux va augmenter. Pour la même mensualité et la même durée mais à 2,20%, vous empruntez 194.020 € (intérêts : 45.980 €). Votre priorité, c'est donc de rassurer la banque pour éviter une envolée du taux d'intérêt. C'est ce que détaille l'étape 5 !

Etape 5 : votre profil d’emprunteur. Montrez à la banque que vous êtes capable de faire face à vos engagements, autrement dit rassurez-là sur votre capacité à rembourser. Ce qui compte le plus : des comptes bancaires bien tenus (pas de découvert ni d’incidents de paiement), une situation professionnelle stable (CDI vivement recommandé), le respect de la règle des 35% de taux d'effort... Votre reste à vivre (ce qu'il vous reste une fois l'échéance de prêt payée) doit être suffisant. Comptez 1.500 € pour un couple plus 500 € par enfants à charge à titre indicatif (tarif variable en fonction des banques). Mieux vaut disposer d'une marge de manœuvre financière (épargne résiduelle), de l'ordre de six à douze mois de mensualités.

Crédit immobilier : préparez-vous
Six mois avant de lancer votre projet immobilier, nettoyez vos comptes. Comblez vos découverts pour que vos trois derniers relevés de comptes soient dans le vert. Dans la mesure du possible, soldez vos prêts à la consommation. Conseil : faire réaliser une étude de faisabilité financière par votre banque et/ou un courtier avant de démarrer votre projet immobilier. Vous connaîtrez votre taux et vous saurez si vous cadrez avec les critères des banques.

Etape 6 : les aides financières. Avec le PTZ, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur première résidence principale, vous augmentez votre pouvoir d’achat immobilier et/ou vous respectez plus facilement la règle des 35% de capacité d’endettement (c'est l'autre nom du taux d'effort). N’oubliez pas les prêts action-logement et les crédits issus de l’épargne logement. Ces trois types de financements aidés sont considérés comme de l’apport personnel par les banques. Notez également que vous pouvez souvent bénéficier de coups de pouce des collectivités locales si vous achetez votre première résidence principale dans le neuf.

Etape 7 : l’assurance. Pas question de souscrire un crédit immobilier sans prendre une assurance décès-invalidité. Si elle rassurante (la banque paie le crédit si vous ne pouvez plus travailler), elle a un coût, qui se calcule en pourcentage du capital emprunté ou du capital restant dû. Ce qui influe sur le montant que vous pouvez consacrer à votre projet. Important : vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat proposé par la banque prêteuse. Dans ce cas, vous faites appel à un assureur extérieur dans le cadre d’une délégation d’assurance. De quoi diviser le coût de cette assurance par deux voire par trois ! 

Attention au taux d'usure !
Au stade de l'étude de faisabilité, vérifiez si le Taux annuel effectif global de votre crédit (TAEG, qui intègre le taux, l'assurance, les garanties et les frais annexes) ne dépasse pas un maximum légal dénommé taux d'usure. Si c'est le cas, votre crédit sera refusé. Pour rester en dessous de ce taux d'usure, bâtissez un solide dossier pour bénéficier d'un bon taux et tournez vous vers la délégation d'assurance.

Etape 8 : les garanties. Lorsqu’elles prêtent, les banques exigent des garanties sur le logement. Il peut s’agit d’une hypothèque (comptez dans les 1,5% du montant emprunté) ou de la caution apportée par une société spécialisée (environ 1% du capital emprunté). Le plus souvent, c’est la banque qui choisit la garantie. Quelle que soit sa décision, vous devez payer les frais en question. Intégrez ces dépenses dans votre budget.

Etape 9 : les frais de notaire. Dans le neuf, ces droits de mutations et autres taxes comprennent les émoluments du notaire, des frais de formalités et autres frais divers, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Au total, comptez 2 à 3% du prix du bien, contre 7 à 8% dans l’ancien. S’ils n’influent pas sur le montant que vous pouvez emprunter, vous devez quand même les payer. Et ces sommes ne seront donc pas consacrées à l’achat du bien proprement dit. Vous l’aurez donc compris : savoir combien emprunter ne peut pas se dissocier du calcul de votre budget logement global.

Immobilier neuf : à qui emprunter ?
Commencez par solliciter votre banque. Elle vous connaît et si vous êtes un bon client, elle tiendra à vous garder en vous proposant un bon taux. Ensuite, visitez d’autres établissements financiers. Comparez les offres pour choisir la meilleure. Votre réflexion doit être globale. Elle doit tenir compte du taux, de l’apport, des assurances, des garanties ou encore des souplesses de fonctionnement (mensualités reportables par exemples). Vous pouvez confier cette mise en concurrence à un courtier, un intermédiaire dont c’est justement le métier. Pensez aussi aux promoteurs : nombre d’entre eux se sont associés à des banques ou à des courtiers pour vous proposer des emprunts adaptés à l’immobilier neuf.

Combien emprunter pour investir dans le neuf ?

Vous achetez du neuf pour le mettre en location ? Mieux vaut financer cet investissement locatif par un prêt immobilier. Les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des loyers, ce qui minore votre imposition. Pour autant, ce financement obéit à des règles et à des calculs précis. Notamment pour savoir combien emprunter.

Chiffrer le crédit. Concrètement, la banque calcule votre capacité résiduelle d’endettement. Elle retranche vos crédits et charges en cours de vos revenus. Ensuite, elle définit une mensualité de prêt basée sur le montant à financer. A cette mensualité, elle retranche 70% des loyers que locataire vous verse (elle tient compte de la fiscalité locale, des frais annexes et de la vacance locative). Et elle voit si vous respectez bien la règle des 35% de capacité d’endettement. Si c’est le cas, l’opération est bouclée.

Vous gagnez 6.000 € nets par mois. Vos crédits et charges en cours comptent pour 1.600 € mensuels. La base de calcul pour la capacité résiduelle d’endettement : 4.400 €. En appliquant la règle des 35%, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.540 € au remboursement de votre prêt. De quoi emprunter 244.527 € à 1,70% assurance comprise sur quinze ans. Vous investissez en zone B1 du Pinel, pour un prix de revient de 220.000 € (le bien fait 50 m²). Le loyer Pinel s’établit à 500 € par mois. Dans ses calculs, la banque le ramène à 350 €, un montant qui réduit votre mensualité de prêt à 1.190 €.

Emprunt et avantages fiscaux. Dans le même temps, l’avantage fiscal Pinel vous permet de déduire chaque année 2% du prix du bien  chaque année pendant neuf ans (4.400 € par an dans notre exemple), puis 1% par ans pendant trois ans de plus (2.200 € par an). Votre remboursement est donc ramené à 9.880 € par an chacune des neuf premières années, par exemple et toujours dans notre exemple. Attention : avec le prélèvement à la source, l'avantage Pinel vous est versé en deux fois par le fisc : 60% en janvier et 40% en août ou en septembre. Gardez cet argent de côté pour réduire chaque mois le montant de vos mensualités.

Les bons calculs de financement. Si l’effort d’épargne est important, retenez que votre investissement sera payé à hauteur de 30 à 40% par le locataire et les avantages fiscaux. Vous pouvez aussi réduire votre effort d’épargne en allongeant la durée (dans ce cas, l'échéance de prêt baisse). Autre avantage de cette solution : vous aurez davantage d’intérêts à déduire de vos loyers les premières années. Important : de plus en plus, les banques demandent un apport personnel aux emprunteurs. Ces fonds propres doivent en général compter pour 10% du montant du projet.

Important : ces calculs pour acheter ou investir sont fournis à titre indicatif. Pour fixer le plus précisément possible le montant à emprunter, faites faire des études de faisabilité par les banques et les promoteurs. Basez-vous toujours sur des hypothèses raisonnables. Pour vous donner une idée, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par l’Agence nationale d’information sur le logement sur www.anil.org.

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