Crédit immobilier : à qui emprunter ?

Manuel Apruzzese
Mis à jour par
le 14 mai 2024
Journaliste chez PAP.fr

Vous empruntez pour financer votre futur logement ? Vous pouvez vous adresser à des banques de dépôt classiques, à des spécialistes du crédit immobilier, à des courtiers, à votre famille et, depuis peu, à des banques en ligne.

Votre taux d'effort, lequel ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus comme l'exige le HCSF.
Votre taux d'effort, lequel ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus comme l'exige le HCSF. © Maskot/Getty Images

Le plus souvent, un achat immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif, se finance par un crédit immobilier. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un important patrimoine qu'il est très difficile de payer comptant (sauf si vous avez hérité ou gagné le gros lot). Mais justement : à qui s'adresser pour obtenir ce prêt ? Quels sont les intervenants sur le marché du financement du logement ? Comment fonctionnent-ils et quels sont leurs critères pour vous prêter de l'argent ? Faut-il changer de banque pour bien emprunter ? Qui peut vous accorder le meilleur crédit ?

Votre banque et le financement immobilier

Avec votre conseiller, examinez en détail tous les éléments de votre futur financement : vos revenus, votre épargne, votre patrimoine, etc. Puis faites une simulation de prêt immobilier. Vous saurez ainsi combien emprunter et vous déterminerez votre enveloppe globale (apport plus crédit) en tenant compte des assurances des garanties, des frais annexes au crédit comme les frais de dossier.

Un budget bien calculé

Une fois ce montant connu, mettez en face le coût global de votre projet. Là encore, pensez global. Intégrez le prix du logement, les frais de notaire (2 à 3 % du prix dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien), les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Certaines de ces dépenses ne se financent pas par l'emprunt, mais vous devrez quand même les payer. Autant les prendre en compte dès le départ. Attention : les banques ont de fortes chances de refuser les plans de financement trop tendus.

Les conditions de prêt au crible

Avec votre conseiller, vérifiez si vous cadrez avec les critères de crédit immobilier pratiqués par votre banque. Votre mensualité ne pourra pas dépasser le tiers de vos revenus (règle des 35 % de taux d'effort et la durée de votre emprunt sera plafonnée à vingt-sept ans dans le neuf, comme le veut le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'instance qui régule le crédit en France. Mais les banques disposent d'une marge de manœuvre. La vôtre pourra faire un effort si vous lui présentez un bon dossier.

Un bon profil d'emprunteur

Et justement : un bon dossier, c'est un autre point important pour décrocher votre emprunt. Vos comptes bancaires doivent être impeccablement tenus, sans découverts ni incidents de paiement. Votre banque connaît la façon dont vous gérez vos finances personnelles et si vous êtes plus cigale que fourmi, elle refusera tout net votre demande. Et dans ce cas, pas question d'aller voir d'autres banques puisqu'elles ne misent que sur les particuliers fiables, qui savent tenir leurs finances et qui peuvent mettre de l'argent de côté (pour emprunter, il vous faut au moins 10 % d'apport personnel).

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Changer de banque pour emprunter

Si vous présentez un bon dossier, rien ne vous interdit de solliciter d'autres établissements bancaires et de faire jouer la concurrence. Vous pourrez soumettre à votre banque les différentes propositions reçues. Si elle souhaite vous conserver comme client, elle devrait s'aligner sur la proposition la plus intéressante. N'oubliez pas que le crédit immobilier est un bon moyen pour les banques de capter une nouvelle clientèle et de la conserver au moins pendant toute la durée du prêt.

Stratégie commerciale

Si vous changez de banque pour emprunter, vous devrez ouvrir un compte chez le nouveau prêteur et y domicilier vos revenus. Il peut arriver que certains établissements vous demandent de souscrire des assurances ou des produits bancaires en échange d'un geste commercial. C'est un bon moyen pour faire baisser votre taux d'intérêt. Notez toutefois qu'il ne peut s'agir que de propositions, la vente liée étant interdite en France.

Prêts aidés : à qui s'adresser ?

  • Pour le PTZ, comme pour les coups de pouce des collectivités locales, c'est la banque qui prend les choses en main. Elle constituera le dossier et s'occupera de l'obtention de ces financements aidés.
  • Pour le prêt Action Logement, adressez-vous au service du personnel de votre entreprise (ce crédit est réservé aux personnes travaillant dans une entreprise de plus de dix salariés).
  • Si vous travaillez dans la fonction publique, vous pouvez obtenir des financements complémentaires. Renseignez-vous auprès de votre service ressources humaines.

👉 De rares banques sont spécialisées dans le crédit immobilier. Elles disposent d'une certaine expertise dans le montage des opérations complexes. Contrairement aux banques de dépôt classiques, vous n'avez pas besoin d'y ouvrir un compte pour emprunter.

Les banques en ligne et le crédit immobilier

Les banques en ligne se développent rapidement et peuvent proposer des crédits immobiliers. Si la dématérialisation ne vous fait pas peur, vous pouvez souscrire en quelques clics un prêt immobilier. C'est simple, rapide et efficace. Toutes les grandes enseignes généralistes possèdent une marque dématérialisée.

Prêt moins cher

Le principal avantage de ces prêteurs nouvelle génération, c'est aussi la compétitivité des tarifs, la gratuité de certains services en ligne et la transparence. Avec la banque en ligne, les frais bancaires sont réduits de plus de la moitié et les cartes bancaires sont souvent gratuites. Les demandes se font directement sur leur site. Le taux d'intérêt est affiché noir sur blanc donc pas de surprise !

Simplicité et compétitivité

Vous pouvez réaliser facilement une simulation en ligne et, après avoir rempli un questionnaire identique à celui des banques traditionnelles, un accord de principe est donné sans prise de rendez-vous. Autre avantage, les frais de dossier sont souvent inexistants ou offerts. Dans de nombreux cas, leurs crédits immobiliers sont exempts de pénalités de remboursement anticipé.

Le neuf et les banques en ligne

On l'a dit, les banques en ligne misent sur la simplicité. Du coup, nombre d'entre elles ne prennent pas en charge les opérations d'achat sur plans (il faut payer au fur et à mesure de l'avancement des travaux et prévoir des intérêts intercalaires), ou encore les crédits intégrant plusieurs formules (PTZ plus, PAS plus, prêt Action-Logement, par exemple). Mais les temps changent et certaines banques en ligne commencent à intervenir sur ces secteurs. 

Recourir à un courtier pour votre financement

Les courtiers en crédit immobilier sont des intermédiaires entre l'emprunteur et la banque. Leur objectif ? Vous aider à décrocher votre crédit, si possible avec un taux et une assurance compétitive. À cette fin, ces professionnels du financement travaillent avec des dizaines de banques partenaires auxquelles ils soumettent votre demande de prêt.

Trouver la bonne banque

Les courtiers sont bien plus que des intermédiaires. Ils jouent un rôle de conseil. Ils vous aident à monter un dossier le plus complet possible pour éviter les retards, voire les rejets. Ils connaissent les conditions des banques et leur politique commerciale du moment.

👉 Certaines banques visent les investisseurs, d'autres les primo-accédants, d'autres encore les familles qui veulent s'agrandir, par exemple. Les courtiers le savent et peuvent ainsi vous orienter vers l'établissement qui vous accordera votre emprunt.

Combien ça coûte ?

La loi est très claire : un courtier ne peut jamais demander de frais ni de rémunération avant la signature de l’acte avec le notaire ou le déblocage du prêt. Le courtier ne se paye que sur les contrats signés. La rémunération peut différer selon les établissements.Dans la plupart des cas, ils perçoivent une commission de la banque émettrice (en général de 0,5 % de la somme empruntée) et facturent des honoraires à l'emprunteur (de 1 000 à 3 000 € en fonction de la complexité du dossier, à titre indicatif).

👉 Pour ceux qui ont des doutes sur les courtiers, sachez que c'est une profession réglementée. Ils doivent être immatriculés à l'Orias (Registre unique des intermédiaires en assurances, banques et finances) en tant qu'intermédiaires en opérations de banque et services de paiement (IOBSP).

Grâce à des partenariats avec des courtiers et des banques, les promoteurs peuvent vous aider à obtenir votre crédit. N'hésitez pas à en parler avec eux !

Emprunter à votre famille

En matière de crédit, rien ne vous empêche d'emprunter de l'argent à l'un des membres de votre famille. La somme pourra financer tout ou partie de votre futur logement. Simple et rapide, le prêt familial présente de nombreux avantages : pas de dossier, pas de refus de prêt et souplesse des remboursements. En revanche, les banques ne le considèrent pas comme un apport personnel puisqu'il s'agit bel et bien d'un crédit qui doit être remboursé. Elles vont ainsi l'inclure dans votre taux d'effort, lequel ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus comme l'exige le HCSF.

Un formalisme rigoureux

Pour éviter tout litige, mieux vaut respecter un certain formalisme. Le prêt devra notamment faire l’objet d’une trace écrite pour toute somme supérieure à 1 500 €. Si vous choisissez d’établir l’acte vous-même (sous seing privé), vous devrez rédiger le contrat en plusieurs exemplaires signés. Le montant de la somme empruntée devra être écrit à la main, en chiffres et en lettres. Durée, taux d'intérêt éventuel, modalités de remboursement, les garanties si elles existent et le sort du prêt en cas de décès devront être précisés.

Précautions à prendre

🙋‍♀️ Faites appel à un notaire. Grâce à son concours, vous serez sûr que le prêt familial respectera toutes les conditions réglementaires et législatives requises. Attention : le prêt familial n'est pas une donation. Il devra être remboursé. Si ce n'est pas le cas, vous vous exposez à un redressement fiscal dû au titre des donations non déclarées. Les héritiers peuvent également vous assigner en justice si votre dette n'est pas soldée.


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