C’est quoi, le Bail Réel Solidaire ?

Dissocier le foncier - c’est-à-dire le terrain - du bâti - autrement dit du logement lui-même - offre l’avantage de pratiquer des prix de vente de 15 à 50 % inférieurs aux prix du marché. À ce titre, le BRS (Bail réel solidaire) donne la possibilité aux ménages modestes d’accéder - à moindre coût - à la propriété en devenant propriétaires de leur habitation, mais locataires du terrain sur lequel se trouve leur logement. Découvrez quel est le fonctionnement, mais aussi quels sont les atouts et les défauts du BRS.

Bail réel solidaire : comment ça marche ?

Être propriétaire des murs, mais pas du terrain. Voici le principe sur lequel repose le Bail réel solidaire (BRS). Car en actionnant le levier qui consiste à séparer le foncier du bâti, c’est-à-dire en ne prenant pas en compte le coût du terrain, on parvient à faire baisser le prix de vente d’un logement neuf et à faciliter l’accès à la propriété.

Concrètement, si ses revenus respectent les plafonds du Prêt social location-accession (PSLA), un candidat acquéreur signe un contrat de réservation avec un promoteur immobilier, réalise les démarches pour obtenir son financement, décroche son prêt immobilier et enfin se rend chez son notaire pour conclure un Bail réel solidaire (BRS) d’une durée comprise entre 18 et 99 ans.

✍️ Ce bail est signé avec un Organisme de foncier solidaire (OFS) à qui appartient le terrain, l’acheteur du logement acquis sur plan n’en étant que locataire.

Le propriétaire remboursera ses échéances de prêt auprès de la banque, mais il versera également un loyer foncier à l’OFS pendant toute la durée du bail. Le montant de cette redevance est réduit. Il oscille entre 1 et 2 € du mètre carré et correspond au droit d’occupation du terrain.

À l’expiration du bail, l’acheteur peut conserver le bail, mais il peut aussi choisir de le céder. Les prix étant contrôlés par l’OFS, aucune plus-value ne pourra toutefois être réalisée. Rien d’étonnant quand on sait que le BRS a été mis en place pour permettre aux ménages modestes d’acquérir des logements à des prix compétitifs et de lutter contre la spéculation foncière. Enfin, l’OFS peut également racheter le bien.

Quels avantages ?

👉 Le gros point fort du Bail réel solidaire, c’est - sans surprise - la décote qui l’accompagne. Dissocier le foncier du bâti autorise, en effet, à retirer le prix du terrain du prix global d’acquisition. En clair, le BRS permet de devenir propriétaire d’un logement neuf et de se constituer un patrimoine à moindre coût ! Jugez plutôt, sur certains programmes, les prix d’acquisition peuvent être inférieurs de moitié aux prix du marché.

👉 Autre atout du Bail réel solidaire (BRS) : la possibilité de profiter d’une TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %) et d’un abattement de la taxe foncière.

👉 Dans le cadre d’un Bail réel solidaire (BRS), l’acquisition du logement par des primo-accédants peut être financée via la souscription d’un Prêt à taux zéro (PTZ).

👉 Le Bail réel solidaire (BRS) prévoit une garantie de rachat du logement par l’OFS. Aucun risque, donc, que le logement reste sur les bras de son propriétaire…

Quels inconvénients ?

👉 Acheter les murs, mais se contenter de louer le sol est un concept innovant qui peut sembler complexe. En pratique, être propriétaire de son logement et locataire du terrain implique certaines contraintes. Le bien doit notamment être maintenu en bon état. Et aucune modification susceptible d’impacter la valeur de l’habitation ne doit être réalisée.

👉 S’il est possible de revendre - à tout moment - le bien que l’on aura acquis via la conclusion du Bail réel solidaire (BRS), cette revente est très encadrée. Et pour cause, le BRS est un dispositif à la fois vertueux, responsable et antispéculatif. Le prix de vente sera donc limité à la valeur initiale d’achat. Par conséquent, aucune plus-value immobilière ne pourra être réalisée. Une actualisation - fondée sur l’Indice de référence des loyers (IRL) et sur l’ICC (Indice du coût de la construction) sera tout de même effectuée.

👉 En cas de revente, les acheteurs devront eux aussi être éligibles au PSLA (Prêt social location accession).

👉 Un autre inconvénient du Bail réel solidaire (BRS) tient au fait que le logement devra être acheté sous condition d’occupation à titre de résidence principale. Le BRS ne permet donc pas d’investir dans l’immobilier locatif neuf.

👉Le Bail réel solidaire (BRS) est accessible sous condition de ressources. Des plafonds ont été fixés par la loi et leur respect par les candidats-acquéreurs sera vérifié. Par exemple, les revenus annuels d’un couple avec deux enfants à charge ne devront pas dépasser :

• 87 909 € en zones A et A bis ;
• 80 975 € en zone B1 ;
• 63 347 € en zones B2 et C.

Comment profiter du Bail réel solidaire ?

Vous souhaitez faire l'acquisition d’un logement via la conclusion d’un Bail réel solidaire (BRS) ? Pour cela, vous pouvez cibler les promoteurs immobiliers qui proposent des biens immobiliers en BRS. Vous pouvez aussi contacter directement les OFS qui sauront vous conseiller. Vous avez également la possibilité de vous rapprocher de votre notaire. Enfin, et surtout, vous pouvez éplucher nos annonces pour le neuf !

Un mot sur la loi Lagleize

Bien qu’elle ne soit pas - encore - entrée en vigueur, la loi Lagleize a déjà beaucoup fait parler d’elle. Ses détracteurs l’ont notamment accusée (à tort !) de signer l’arrêt de mort de la propriété telle qu’on la connaît. En réalité, la loi Lagleize prévoit de faire coexister :

• la pleine propriété ;
• la propriété « démembrée » (nue-propriété et usufruit) :
• la propriété du bâti dissociée de celle du foncier.

🎯 Son objectif se rapproche de celui du BRS en tant qu’il s’agit là aussi de dissocier le bâti du terrain afin de baisser les prix des logements et de démocratiser l’accès à la propriété. En revanche, la loi Lagleize se distingue notamment du BRS en ce que :

• l’acheteur aura la possibilité de proposer son logement à la location ;
• la condition de ressources ne sera plus exigée ;
• les maisons individuelles sortiront du dispositif ;
• des Offices fonciers libres (OFL) seront créés.