Dans l'imaginaire collectif, la fonction du promoteur immobilier consiste à faire sortir de terre immeubles, bâtiments et autres tours qui composent nos paysages citadins. Et pourtant, l'étendue des missions de ce professionnel dépasse largement cet idéal de bâtisseur. Aussi bien vendeur et négociateur que coordinateur de travaux ou agent de service après-vente, le promoteur immobilier a plus d'une corde à son arc.
Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?
Définition du métier de promoteur immobilier
À la question, comment définiriez-vous votre métier de promoteur immobilier, François Bertrand, président d'Emerige Résidentiel, répond de manière très simple : « notre mission principale consiste à construire et à vendre des logements neufs en copropriété ». Mais pour Guillaume Berthier, directeur régional Rhône-Alpes chez BNP Paribas, il ne s'agit que de la partie immergée de l'iceberg. « Notre métier s'inscrit sur un cycle long qui va de la recherche d'un terrain à la livraison des logements. » Le promoteur a véritablement un rôle de « chef d'orchestre », car il coordonne l'ensemble des corps de métiers liés à la construction d'un bâtiment. Enfin le promoteur a également une fonction d'accompagnement du client pendant les travaux et jusqu'à la remise des clefs et même au-delà pour couvrir les différentes garanties.
Quelle différence entre un promoteur et un agent immobilier ?
Le promoteur immobilier supervise le projet de construction dans son ensemble, aussi bien la partie technique que financière. Il agit en tant que maître d'ouvrage et s'occupe après de la commercialisation et de la livraison des logements dont il est à l'origine. L'agent immobilier lui n'intervient que lors de la commercialisation du logement neuf ou ancien. Il n'est jamais à l'origine de la construction d'un bien et peut collaborer avec différents opérateurs. Sa mission consiste également à trouver des locataires pour les biens.
Liste des missions d'un promoteur immobilier
Chercher les meilleurs terrains constructibles
« La première tâche du promoteur consiste à identifier le foncier (terrain) disponible. Plusieurs solutions existent comme l'achat de maisons à démolir, le remembrement de propriété ou répondre aux appels d’offres des collectivités », explique Guillaume Berthier. L'objectif derrière consiste à imaginer le type de projets qui prendra place sur ce terrain dans les meilleures conditions possibles. « Ce projet devra correspondre au secteur, à la clientèle visée et aux prix du marché immobilier », ajoute ce professionnel.
Valider les droits à construire
Le promoteur doit négocier avec le propriétaire du terrain et/ou la collectivité locale afin d'obtenir le permis de construire. Cette phase prend de plus en plus de temps ces dernières années. Certains propriétaires peuvent se montrer réticents, mais les municipalités examinent également à la loupe chacun des projets immobiliers. « Ainsi, il nous faut parfois déposer le permis deux ou trois fois avant de l'obtenir », indique Norbert Fanchon, le président du groupe Gambetta. Le permis définitif ne sera obtenu qu'une fois les délais de recours des tiers arrivés à leur terme.
Commercialisation des logements (appartements et maisons)
Avant de se lancer dans la construction, les logements seront proposés à la vente. C'est ce que l'on appelle la VEFA (La vente en l'état futur d'achèvement). Cette particularité offerte par le droit français à la promotion immobilière n'existe pas partout en Europe. Dans beaucoup de pays, les logements doivent être construits avant d'être vendus.
Lancement des travaux : entreprises et normes
En moyenne, les chantiers dans la promotion immobilière s'étalent entre 18 et 24 mois.
Coordination entre les différents opérateurs
Le promoteur immobilier collabore avec tous les corps de métier du bâtiment. « Il s'agit vraiment d'un métier d'équipe dans lequel nous jouons le rôle de pilote », note François Bertrand. Maîtres d'ouvrage, bureaux d'études, banquiers, notaires, avocats, juristes, architectes, décorateurs, paysagistes... tous ces secteurs d'activité gravitent autour du promoteur.
Architecture, parties communes et décoration
Le savoir-faire du promoteur immobilier passe également par des choix en matière architecturale. Pas question de faire n'importe quoi. « L’architecture doit s’inscrire avec le paysage et le patrimoine environnant », insiste François Bertrand. Les espaces extérieurs s’inscrivent désormais comme des éléments indispensables, car les particuliers n'envisagent plus leur confort de vie sans un balcon, une terrasse, une loggia ou même un jardin. Les parties communes, halls d'entrée, paliers, locaux à vélos... deviennent aujourd'hui de véritables lieux de vie. « Elles doivent être pensées pour durer dans le temps », assure Guillaume Berthier.
Si l'architecte de l'immeuble a une sensibilité pour ce genre de travaux, il s'en chargera en même temps que la réalisation de l'immeuble. Sinon, un aménageur décorateur sera embauché à part. Le programme : un immeuble, une œuvre d'art permet même d'y inclure de véritables créations artistiques pour les décorer. Concernant l'aménagement intérieur des logements, les clients peuvent sélectionner revêtements, équipements de salle de bains à distance ou directement sur les showrooms des promoteurs. Pour renforcer le sentiment d'immersion des futurs propriétaires, certains ont développé des outils de visite 3D via des casques de réalité virtuelle. « Cette technique ambitieuse reste encore assez rare », tempère Norbert Fanchon.
Le respect du volet environnemental
Aujourd'hui, chaque opération immobilière est passée au crible du respect des normes environnementales. « La RE 2020 nous invite à réduire considérablement nos émissions de gaz à effet de serre, mais nous allons plus loin dans certains projets immobiliers, notamment dans l'emploi de matériaux biosourcés (comme les isolants en paille, la terre crue, les matériaux hybrides bois et béton mélangés...) », détaille Norbert Fanchon. Le choix des énergies a également une incidence pour réduire le réchauffement climatique. Ainsi le gaz disparaît des programmes immobiliers neufs pour être remplacé par l'électricité ou les pompes à chaleur plus neutres en carbone. Aujourd'hui, c'est le cycle complet du bâtiment qui est pris en compte, de sa conception à sa fin de vie.
Accompagnement des clients
« Pour certains de nos clients, l'acquisition d'un logement neuf représente l'achat d'une vie. C'est pourquoi nous les accompagnons le plus possible durant tout le processus », souligne François Bertrand. Entre la réservation et la livraison, plusieurs rendez-vous importants sont programmés avec les acheteurs. Ils recevront des nouvelles régulières pendant les travaux, par mail ou par téléphone, cela dépend de l'opérateur.
Comme les photos ne sont pas suffisantes, ils pourront ensuite venir sur le chantier. Ils peuvent assister à la pose de la première pierre et reviendront pour la visite cloisons. « Il s'agit d'un rendez-vous essentiel qui permet au client de rentrer pour la première fois dans son logement avec les cloisons posées. C'est l'occasion de vérifier que les prises sont correctement posées et de prendre les mesures pour les cuisinistes », signale Norbert Fanchon. Sachez que d'autres visites sont programmées, notamment un peu avant la livraison et à l'occasion de l'assemblée générale de la copropriété. Chaque visite sera encadrée dans le strict respect des consignes de sécurité.
Livraison et service après-vente
Dans la promotion immobilière, le travail ne s'arrête pas à la remise des clefs. Les clients ont un mois pour signifier les défauts sur les finitions des équipements (des taches de peinture, un volet cassé). Certains promoteurs font le point trois mois après la livraison pour vérifier que tout est rentré dans l'ordre. Au-delà de cette période, si une malfaçon se déclare, vous pourrez faire jouer la garantie décennale de l'assurance dommages-ouvrage. Elle concerne les problèmes affectant la solidité de l'immeuble ou le rendant inhabitable, comme une toiture non étanche. Comme son nom l'indique, cette garantie obligatoire pour le promoteur court pendant 10 ans.
Comment devenir promoteur immobilier ?
Existe-t-il une formation spécifique pour travailler dans la promotion immobilière ?
À l’heure actuelle, aucun diplôme n'est spécifiquement exigé pour devenir promoteur immobilier. Mais vous pouvez suivre des cursus dédiés dans certaines écoles (généralement, il faut être titulaire d'un bac) qui vous permettront d'obtenir une formation sur mesure dans la promotion immobilière.
Quelles études pour être promoteur ?
La polyvalence du métier se retrouve dans la diversité des études suivies par les étudiants. Les formations immobilières sont autant appréciées que des diplômes en gestion ou juridiques. Retenez que selon le poste visé, les candidats devront obtenir au minimum un bac + 4 ou un bac + 5.
Quel est le salaire d'un promoteur ?
Difficile de répondre avec exactitude à cette question tant il existe sur le marché une multitude d'opérateurs avec des profils et des rémunérations différentes. Sachez que ce professionnel facture à ses clients des honoraires qu'il perçoit tout au long du processus de construction. Selon la région dans laquelle il officie et son expérience, les revenus sont différents.
En moyenne, un promoteur immobilier débutant percevra des honoraires autour de 2 000 € (euros bruts par mois). Sur le reste de leur vie professionnelle, la fourchette moyenne s'échelonne entre 2 400 et 5 500 €. Mais n'oubliez pas que les promoteurs immobiliers reçoivent également des primes, des commissions ou des bonus qui contribuent largement à augmenter leur salaire (autour de 20 %). Notez que certains promoteurs apportent également leurs capitaux propres dans leur entreprise.
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