Un immeuble à usage total ou partiel d'habitation est soumis au statut de la copropriété dès qu'il est divisé en lots entre plusieurs propriétaires. Chaque copropriétaire a la jouissance exclusive d'une partie privative, et il partage la propriété des parties communes (escaliers, ascenseurs, toiture...) avec d'autres copropriétaires.
Qu'est-ce qu'une copropriété ?
Dès lors qu'un immeuble à usage total ou partiel d'habitation est divisé en lots entre plusieurs propriétaires, il est soumis au statut de la copropriété. Que l'on soit dans une copropriété en formation ou dans une copropriété plus ancienne, les principes de fonctionnement sont les mêmes. Ils résultent simplement de la loi du 10 juillet 1965, régulièrement modifiée depuis son origine, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La copropriété dans un programme immobilier neuf
La copropriété n'existe pas encore quand vous achetez sur plans. Ce n'est qu'à partir du moment où l'immeuble est achevé et que le premier lot a été livré que le régime de la copropriété s'applique et qu'un syndic est désigné.
Un immeuble est considéré comme achevé dès lors que sont exécutés les ouvrages et que sont installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation. En d'autres termes, il est réputé achevé lorsqu'il devient habitable même s'il subsiste ici et là quelques imperfections.
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La copropriété dans un programme livré par tranches
La situation est plus complexe lorsque les immeubles naissent successivement dans le temps : le premier peut être achevé alors que les suivants ne sont pas encore commencés ou sont en chantier. On pourrait penser que la solution consisterait à repousser l'application du statut de la copropriété jusqu'à ce que tous les bâtiments compris dans le programme soient achevés. Mais cette solution est insécurisante pour ceux qui achètent les premiers. Il n'est en effet pas concevable que les immeubles terminés ne soient soumis à aucune organisation dans l'attente de l'achèvement du reste du programme !
Les logements (et leurs annexes) qui ne sont pas encore construits sont désignés comme lots transitoires. Ces lots sont composés d’un droit de construire – c'est la partie privative – et d’une quote-part de parties communes. Ils existent donc en tant que lots bien que le bâtiment ne soit pas réalisé. Le titulaire d'un lot transitoire doit assumer les charges de copropriété afférentes à sa quote-part.
La création et la consistance de ces lots transitoires doivent être indiquées dans le règlement de copropriété. Cette notion de lot transitoire issue de la pratique a été rendue légale par la loi Elan en 2018. Elle imposait de mettre les règlements de copropriété à jour au plus tard le 24 novembre 2021, en désignant comme il se doit les lots transitoires, au risque de les priver d'existence. Toutefois, le contexte de pandémie ayant ralenti le processus de mise à jour des règlements de copropriété, la loi "3DS" prévoit des assouplissements pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022. Pour ces lots, une absence de mise à jour du règlement de copropriété n'entraîne pas l’inexistence des lots transitoires.
En tant qu'acheteur d'un lot transitoire, vous deviendrez membre du syndicat des copropriétaires, devrez payer vos charges, participer aux assemblées générales, etc.
