Pinel VS résidence de service : le match !

Résidences services ou Pinel, vous investissez dans un logement neuf. À la clé : une haute qualité technique, de nombreuses garanties, une performance énergétique très élevée, pas de travaux à faire longtemps… Pour autant, le logement Pinel n’est pas forcément le même que celui des résidences services.

Quels sont les logements éligibles au Pinel ?

En Pinel, vous investissez dans un programme immobilier neuf classique, dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Le dispositif est réservé aux appartements, les maisons de promoteurs en étant exclues. Vous pouvez acheter un ou deux appartements par an, par exemple un studio et un T2. Notez que l’avantage fiscal est calculé sur un plafond de prix de 5 500 €/m², sans dépasser 300 000 € (voir plus loin). En tant qu’investisseur Pinel, vous devenez propriétaire d’un logement et donc, vous êtes copropriétaire d’un immeuble collectif.

🙋‍♀️ À noter : les rénovations lourdes (appartements refaits à neuf) sont éligibles au dispositif. Dans ce cas, on parle de Pinel dans l’ancien.

Résidences services : dans quel logement investir ?

En résidences services, vous investissez... dans une résidence services. Ces programmes immobiliers abritent des touristes, des seniors, des étudiants, etc. Ils se composent de logements meublés et de services dédiés à la clientèle accueillie. A minima, il s’agit de l’accueil, du petit-déjeuner, de la fourniture de linge et du ménage, auxquels s’ajoutent, généralement, d’autres services : animation, bibliothèque, coiffeur, aide aux démarches administratives, surveillance 24h/24… Certains services sont gratuits, d’autres payants, à la carte (restauration par exemple). Important : lorsque vous achetez en résidences services, vous signez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et un bail commercial avec la société gestionnaire de la résidence. Elle devient votre locataire, gère le logement et vous verse les loyers. Là encore, vous êtes copropriétaire.

💡 En Pinel, vous gérez vos biens comme un copropriétaire classique. En résidences services, c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout. C’est pratique, mais votre marge de manœuvre est moins importante.

Les logements neufs achetés en Pinel et en résidences services obéissent à des règles fiscales bien précises et différentes. En Pinel, vous louez un bien vide, sous le régime des revenus fonciers, et vous profitez d’une réduction d’impôts. En résidences services, vous louez meublé et vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel ou LMNP au régime réel, qui rend les loyers non imposables. Toujours en résidences services, vous récupérez la TVA.

Loi Pinel : quel avantage fiscal ?

Le dispositif Pinel, c’est une réduction d’impôts dont le montant varie en fonction de la durée de location et de la version de l’avantage que vous utilisez (Pinel classique ou Pinel +, voir ci-dessous). Dans tous les cas (Pinel classique ou Pinel +), la réduction d’impôts est calculée sur deux plafonds : un prix au mètre carré qui ne peut excéder 5 500 €/m² et un prix global de 300 000 €.

⚠️ Attention : le Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

Vous pouvez acheter un T3 à 6 500 €/m², mais l’avantage Pinel sera calculé sur 5 500 €/m². De même, vous pouvez placer 360 000 € dans votre opération Pinel, mais la base de calcul de la défiscalisation portera sur 300 000 €. Pour une efficacité maximale, vous investirez dans un bien dont la valeur ne dépassera pas ce fameux seul de 5 500 €/m².

• En 2023, le fisc vous verse 10,5 % du prix du logement si vous louez pendant six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans (Pinel classique). Si vous louez neuf ans, le fisc vous verse au maximum 45 000 €, soit 5 000 € par an pendant neuf ans.
• En 2024, l’avantage descendra à 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans (Pinel classique). Si vous louez neuf ans, vous percevez 36 000 €, soit 4 000 € par an pendant neuf ans.
• Si vous achetez un bien répondant à certains critères de surface et de performance, ou s’il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, l’avantage monte à 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. Cet avantage majoré, qui prend le nom de Pinel +, est valable en 2023 et en 2024. Avec une location de neuf ans, vous encaissez 54 000 €, soit 6 000 € par an pendant neuf ans.
• En 2025, le Pinel comme le Pinel + seront supprimés.

👉 En Pinel, vous louez vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Avec lui, vous pouvez déduire de vos loyers toute une série de charges (taxe foncière, frais de gestion, etc.) ainsi que les intérêts d’emprunt. Ce qui permet d’optimiser davantage la fiscalité. Attention : vous devez respecter la durée de votre engagement de location. Si ce n’est pas le cas, vous serez redressé par le fisc.

Résidences services : quelle fiscalité ?

Vous achetez un logement en résidence services (résidences pour étudiants, pour seniors, résidence de tourisme, etc.) et vous le donnez en location ? Sur le plan fiscal, vous relevez du régime réel de la location meublée non professionnelle ou LMNP.

Comment ça marche ?

Lorsque vous déclarez vos revenus, vous déduisez les charges (intérêts d’emprunt notamment) des loyers. Ces derniers sont donc ramenés à zéro sur le plan comptable et échappent à l’impôt. Vous pouvez également amortir le logement. En clair : vous déduisez des loyers une partie du prix du bien et des meubles lorsque vous déclarez vos revenus au fisc.

👉 Plus précisément, le mécanisme fonctionne comme suit. Les premières années, vous déduisez les charges de vos loyers qui deviennent non imposables. Pendant cette période de déduction de charges, vous « stockez » les amortissements. Une fois la période de déduction de charges écoulée, les amortissements s’appliquent et viennent effacer fiscalement les loyers. Et vous échappez aux prélèvements sociaux (17,2 %). Bref, en LMNP, le double mécanisme déduction de charges plus amortissements vous permet de percevoir des loyers nets d’impôts pendant au moins vingt ans !

Autre atout fiscal des résidences services : avec elles, vous récupérez la TVA. Autrement dit, c’est un achat hors taxes. Attention : pour que le remboursement de la TVA soit définitivement acquis, vous devez conserver le logement vingt ans. Si vous revendez avant, vous devrez rembourser le fisc à hauteur des années restant à courir. Pour éviter cet écueil et ne pas avoir à rembourser tout ou partie de la TVA, vous devez revendre le logement avec son bail commercial à votre acquéreur. Nombre d’opérateurs disposent de structures de revente spécialisées qui vous permettent de sécuriser l’opération.

💡 Le Pinel réduit vos impôts

En lui ajoutant le loyer et la déduction des intérêts d’emprunt, vous ne payez réellement que 70 % environ du logement à titre indicatif. En d’autres termes, c’est un outil pour créer du capital. En résidence service, vous percevez des loyers nets d’impôts. C’est donc un produit de rente, fait pour augmenter vos revenus sans alourdir votre fiscalité.

Les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier locatif sont toujours accordés sous conditions. Si vous ne les respectez pas, vous ne pourrez pas en bénéficier et vous risquez d'être requalifié par le fisc. Reste que les conditions du Pinel sont très différentes de celles de l’investissement en résidences services. Explications.

Quelles conditions pour investir en Pinel ?

Pour investir en profitant de la défiscalisation Pinel, vous devez respecter toute une série de conditions bien spécifiques. Il vous faut vous investir dans un secteur dit tendu, ou l’offre locative est inférieure à la demande. Il s’agit des zones Abis, A et B1 du dispositif, soit les grandes villes, de nombreuses adresses du littoral et frontalières.

👉 Autre condition : respecter des plafonds de loyers (13,56 €/m²/an en zone A pour 2023 par exemple). Ils sont calculés pour, en théorie, être inférieurs de 20 % aux loyers de marché . En pratique, l’écart est moins important dans de nombreuses villes. Ils restent attractifs pour les locataires, qui apprécient le confort et les économies d’énergie offerts par les logements neufs.

En Pinel, les ressources de vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds (45 558 € par an pour un couple en zone B1, par exemple). Là encore, il ne s’agit pas d’une contrainte : environ 80 % des Français cadrent avec les niveaux prévus par la loi Pinel.

🙋‍♀️ À noter : vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants (vos enfants par exemple) et défiscaliser. Ces locataires familiaux doivent être détachés de votre foyer fiscal et cadrer avec les conditions du dispositif (plafonds de ressources).

Résidences services (seniors, étudiants, touristes) : les conditions pour investir

Pour bénéficier des avantages fiscaux des résidences services, vous devez forcément investir dans une résidence service. On l’a dit : il peut s’agir d’une résidence pour étudiants, pour touristes, pour seniors... Et vous signez un bail commercial avec le gestionnaire du programme. Il se charge de trouver un locataire, de gérer le logement et il vous garantit le versement d’un loyer. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée et récupérer la TVA, vous n’avez pas besoin de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires puisque vous louez à une société. L’investissement en résidence de tourisme est possible partout en France : pour ce type d’investissement, il n’y a pas de zonage.

💡A priori, les résidences de tourisme sont moins contraignantes puisque le gestionnaire s’occupe de tout et que vous n’avez pas de plafonds (loyers, ressources du locataire) à respecter. Mais les règles du Pinel ont aussi leurs avantages. Avec lui, vous ne pouvez investir qu’en secteur tendu, là où la demande est très forte. Les loyers Pinel, plafonnés donc inférieurs aux valeurs du marché libre, séduisent les locataires.

Investir dans l’immobilier locatif, c’est trouver le logement, l’acheter et le financer. Mais vous ne devez pas oublier la gestion, notamment les questions liées au locataire ou à l’entretien du bien. Or, dans ces domaines comme dans beaucoup d’autres, le Pinel et les résidences services n’obéissent pas aux mêmes règles.

Comment gérer un appartement en investissement Pinel

Vous achetez le logement sur plans, vous prenez livraison. La priorité, c’est de trouver un locataire. Car sans locataire, pas de loyer et pas d’avantage fiscal (Le Pinel n’est possible que si vous louez). Les revenus de ce locataire devront rester en dessous des plafonds prévus par le dispositif. Vous fixerez le loyer en respectant là encore les plafonds Pinel. Pour plus de sécurité, les revenus du locataire représenteront trois fois le montant du loyer.

📃 Côté formalités, vous lui demanderez un justificatif d’identité, de domicile, de travail et de revenus. Une fois le locataire trouvé, vous signerez avec lui un bail d’habitation vide. Il vous paiera le premier mois de loyer et fournira un dépôt de garantie comptant pour un mois de loyer. Vous devrez aussi déclarer les loyers perçus dans le cadre du Pinel (imprimés 2044-EB et 2042-RICI). Si vous louez à l’un de vos parents ou à l’un de vos enfants, il devra satisfaire aux plafonds de revenus du Pinel et être détaché de votre foyer fiscal.

Ces démarches et autres formalités n’ont rien d’insurmontable. Les deux tiers des bailleurs privés gèrent leur bien en direct. Il vous faut simplement bien vous informer et respecter les règles du dispositif. Vous pouvez aussi choisir de déléguer la gestion à un professionnel. Il s’occupera de tout (remplissage locatif, formalités, etc.). Ce service à un coût, qui varie en général de 5 à 10 % des loyers hors taxes. À vous de choisir !

Investissement en résidence services : quelle gestion ?

On l’a vu : en résidence services, vous signez un bail commercial de neuf ans minimum avec le gestionnaire de la résidence, qui devient donc votre locataire. Il va meubler le bien (vous payez ces meubles, mais ils peuvent être amortis, voir la partie fiscalité). Cet exploitant va s’occuper du remplissage locatif et va assurer la gestion du bien. Bref, vous ne vous occupez de rien. Pour se rémunérer, le gestionnaire encaisse l’intégralité des loyers puis vous en reverse la majeure partie.

👉 Vous l’aurez compris : l’équilibre d’un investissement en résidence services repose sur le gestionnaire. Le choix d’un professionnel fiable et reconnu s’impose. Examinez ses références, sa surface financière, le nombre de programmes qu’il gère.

Passez les conditions du bail commercial au crible, notamment les travaux d’entretien qui restent, le cas échéant à votre charge. Penchez-vous sur toutes ses clauses, notamment celles relatives au montant des loyers, à leurs modalités de révision, à l’indemnité d’éviction en cas de rupture du bail avant son terme, aux différentes garanties… Les baux commerciaux pouvant s’avérer complexes, n’hésitez pas à vous faire aider d’un spécialiste (expert-comptable, fiscaliste).

💡 Malgré ses nombreuses conditions, Pinel, en matière de gestion, n’est pas si compliqué que ça. En résidence de tourisme, la gestion tout compris ne doit jamais vous empêcher de passer le gestionnaire et le bail commercial au crible.

Investir dans le neuf, c’est percevoir des loyers, donc obtenir une rentabilité. Brute, elle se calcule en divisant les loyers annuels par le prix du logement puis en multipliant le résultat par 100. Nette, elle tient compte des charges (intérêts d’emprunt, avantages fiscaux, etc.) et de la situation fiscale de l’investisseur. Bref, c’est du cas par cas. Pour autant, des données peuvent être chiffrées pour vous aider à bien choisir.

Combien ça rapporte le Pinel ?

Le rendement locatif d’un investissement Pinel oscille entre 2,5 et 3 % bruts (hors avantage fiscal) selon l’emplacement. En y incluant la réduction d’impôt et la déduction des intérêts d’emprunt, le rendement peut grimper d’un point. Pour faire les bons choix, souvenez-vous que la rentabilité rémunère le risque. Plus la première est élevée, plus le second est important. Si vous investissez dans un secteur recherché, la rentabilité sera plus basse, mais vous augmenterez vos chances d’encaisser une plus-value à la revente.

Investir en résidences services : c'est rentable ?

Dans l’ensemble, les rendements en immobilier géré (l’autre nom des résidences services) tournent autour de 3 à 4 % nets hors taxes. Ce rendement net tient compte du fait que l’exploitant prend en charge l’entretien et les frais courants, voire, dans certains cas, les gros travaux (à vérifier tout de même). En principe, vous n’aurez donc à votre charge que les frais de copropriété et la taxe foncière (elle est déductible des loyers.

💡 La rentabilité compte forcément, mais d’autres points doivent être considérés, comme la valorisation du bien sur le long terme pour la revente. Attention également au financement. Souvent, le loyer ne couvre pas toute la mensualité de crédit et vous devez injecter de l’argent chaque mois dans le projet. C’est l’effort de trésorerie, autrement dit de l’épargne qui vous sert à bâtir un patrimoine.

Ces investissements locatifs obéissent à des règles, donc à des stratégies différentes. Et les opposer n’a sans doute pas de sens. L’idée, c’est de savoir ce que vous voulez véritablement faire. Pour bien choisir votre type d’investissement, commencez par dresser un bilan patrimonial. Ensuite, fixez des objectifs précis. Si par exemple vous voulez réduire vos impôts, optez pour le Pinel. Si vous préférez toucher une rente défiscalisée sur le long terme, investissez en résidence services/LMNP.

💡 Conseil : faites réaliser des simulations fiscales et financières détaillées pour bien mesurer les tenants et les aboutissants de votre projet. Et dans ces simulations, tablez toujours sur des hypothèses raisonnables !

Investir en Pinel et en résidences services, c'est possible !

Vous pouvez choisir une autre option : investir dans un logement en Pinel et un autre dans une résidence services (les deux dispositifs ne sont pas cumulables pour un même logement). Vous réduirez votre impôt avec le premier dispositif et vous encaisserez une rente défiscalisée avec le second. Évidemment, vous devrez disposer de solides moyens pour financer ces deux investissements locatifs de façon simultanée. Mais l’opération n’a rien d’insurmontable. Et elle présente l’avantage de bien répartir les risques tout en diversifiant votre patrimoine.

🙋‍♀️ Quelques conseils pour investir

Quelques conseils pour finir. Penchez-vous sur le financement de votre projet. Faites réaliser des simulations en vous basant sur des hypothèses raisonnables notamment en matière d'évolution du prix et des loyers. Analysez les marchés immobiliers que vous choisirez (état de la demande locative, dynamisme du marché de la revente, etc.). Optez toujours pour un emplacement de qualité, bien équipé, bien pourvu en commerces, en transports et en services. Vérifiez les références de vos interlocuteurs. 

👉 En suivant ces recommandations, vous profiterez des avantages d’un support immobilier de grande qualité : plans bien conçus, nombreuses prestations, absence de travaux, garanties efficaces, mais aussi performances énergétiques. Les Notaires de France soulignent chaque année que les logements classés A ou B sur le Diagnostic de performance énergétique (c’est toujours le cas du neuf) se revendent toujours plus cher que les autres. Bref, investir en Pinel comme en résidences services, c’est investir responsable !